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Häuslbauer

Spekulationsbegünstigung des Häuslbauers

Der Gesetzgeber hat im Einkommensteuergesetz Spekulationsfristen normiert.Im Regelfall für Grundstücke 10 Jahre. Zu ergänzen wäre an dieser Stelle, dass eine 15-jährige Spekulationsfrist für Vermietungsobjekte vorgesehen ist, da diese dann anzuwenden ist, wenn eine begünstigte steuerliche Absetzung von Herstellungskosten vorgenommen worden ist.

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In den meisten Fällen wird es zweckmäßig sein, einen beabsichtigten Verkauf einer Liegenschaft solange hinauszuschieben, bis auch die verlängerte Spekulationsfrist abgelaufen ist.

Die Berechnung des Zeitraumes zwischen Anschaffung und Veräußerung erfolgt "von Tag zu Tag". Maßgebend ist der Abschluss des Verpflichtungsgeschäftes, dies kann meines Erachtens auch ein Eigentumsanwartschaftsvertrag sein. Auch Vorverträge sind i. A.grunderwerbsteuerpflichtig. Beim Vorvertrag gilt dieser Abschlussstichtag ebenfalls für die Fristenberechnung bei der Spekulationsgewinnbesteuerung.

Die Spekulationsgewinnbesteuerung erfolgt mit dem ganz normalen Einkommensteuersatz, ohne irgendeine Tarifbegünstigung. Wenn daher unterschiedlich hohe Einkünfte gegeben sind, kann es manchmal auch zweckmäßig sein, den Verkauf einer Liegenschaft in jenes Jahr zu verlegen, in welchem ein Verlust oder geringe Einkünfte gegeben sind, da diese mit dem Spekulationsgewinn zusammengerechnet werden, und eine einheitliche Einkommensteuer abzuführen ist.

Da nach dem Einkommensteuerrecht Spekulationsgeschäfte auch dann gegeben sind, wenn ein Grundstück vom Veräußerer unentgeltlich erworben worden ist (Erbschaft, Vermächtnis, Schenkung, etc) ist auch in diesem Fall ein Entkommen aus den Krallen des Fiskus nicht möglich. Das in der Vergangenheit beliebte Spielchen, der Ehegattin oder anderen Verwandten die Liegenschaft zunächst zu schenken, worauf diese Personen dann steuerfrei verkaufen konnten, ist keine Steuervermeidungsmöglichkeit mehr.

Man muss auch in diesem Falle untersuchen, wie lange der Geschenkgeber, Erblasser, etc die Liegenschaft schon besessen hat, und kann dann erst, hoffentlich beruhigt steuerfrei verkaufen. Es sollten daher vor allem Erben von Liegenschaften diese Umstände bedenken, und sich nicht ohne weiteres vom unbeliebten ererbten Objekt trennen. Der Fiskus könnte gewaltig zulangen.

Unbehelligt von all diesen unguten fiskalischen Absichten bleibt zum Großteil der private Häuslbauer. Für diesen wurde die zwischenzeitig als sogenannte "Pfuscherbegünstigung" bekanntgewordene Befreiungsbestimmung hinsichtlich des Gebäudes eingeführt.

Die Pfuscherbegünstigung

Was versteht man darunter? Gemäß § 30 Abs 2 Z 2 EStG 1988 sind Einkünfte aus der Veräußerung von selbst hergestellten Gebäuden von der Besteuerung ausgenommen. Ein auf den Grund und Boden entfallender Spekulationsgewinn ist jedoch steuerpflichtig. Der Veräußerungsgewinn muss in diesem Fall im Verhältnis Grund und Boden bzw Gebäude aufgeteilt werden, was in der Praxis auch nicht gerade leicht ist. Die Spekulationsgewinnbesteuerung für den Grund und Boden wird zusätzlich noch dann vermieden werden können, wenn der Verkäufer seit der Anschaffung, aber zumindest seit 2 Jahren, dieses Objekt als Hauptwohnsitz verwendet hat.

Selbst hergestelltes Gebäude

Wann hat man ein Gebäude "selbst hergestellt"?
Dies wird dann der Fall sein, wenn man das Risiko des Errichtens getragen hat, selbst geplant hat, und vor allem das Häuschen nicht als fertiges Paket mitsamt dem Grund und Boden gekauft hat. Nicht begünstigungsfähig werden daher Eigentumswohnungen oder Reihenhäuser sein. Nicht notwendig ist jedoch, dass man selbst mit der Scheibtruhe herumgekurvt und Ziegel für Ziegel übereinandergeschlichtet hat. Hat man das Häuschen geerbt oder geschenkt bekommen, kommt man auch in den Genuss der Steuerbefreiung.

Wird ein Rohbau angeschafft und anschließend fertiggestellt, so gilt die Befreiung ebenso, wenn die Fertigstellungskosten die Rohbaukosten übersteigen. Wird ein bereits fast fertiges Häuschen angeschafft und anschließend mit Gewinn weiter veräußert, wird dieser nicht unter diese Befreiungsbestimmung fallen können (ausgenommen bei der Hauptwohnsitzbefreiung).

Einerlei ist es jedoch, wie groß das Objekt ist, und wofür man es verwendet hat. Somit wäre auch ein Schloss-Neubau als Ferienwohnsitz im Falle des Verkaufes unter dem Titel "selbst geschaffen" steuerlich begünstigt, soweit man einen Käufer findet, und dieser mehr berappt, als der Erbauer hineingesteckt hat.