Die Entwicklung des Immobilienmarktes im 1. Halbjahr 2014

Steiles Wachstum vorläufig zu Ende, 5 spannende Trends

Wien, 16. Oktober 2014. Der Immobilienmarkt ist zur Normalität zurückgekehrt. Die starken Preissteigerungen der letzten Jahre sind – bis auf Weiteres – Vergangenheit. Im 1. Halbjahr 2014 setzt sich die grundsätzliche Entwicklung des zweiten Halbjahres 2013 somit fort.

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Während die Preisentwicklung sich insgesamt und österreichweit relativ stabil zeigte, wies die Preiskurve für Häuser im ersten Halbjahr in allen Bundesländern nach oben. Auch die gestiegene Nachfrage bestätigt diesen Trend zum „Eigenheim mit Eigendach“ und zur Bereitschaft, mehr in ein eigenes Haus zu investieren. Spitzenreiter beim Preisanstieg für neuwertige Häuser ist Salzburg mit einem Plus von 11 Prozent vor Kärnten (+10 Prozent), dem Burgenland (+8 Prozent) und Oberösterreich (+6 Prozent). Der Preis für gebrauchte Einfamilienhäuser stieg vor allem in Tirol (+7 Prozent), aber auch in der Steiermark (+5 Prozent), wo allerdings noch ein relativ niedriges Preisniveau vorherrscht.

Trend 1: Neues Biedermeier, eigenes Haus

Während die Preisentwicklung sich insgesamt und österreichweit relativ stabil zeigte, wies die Preiskurve für Häuser im ersten Halbjahr in allen Bundesländern nach oben. Auch die gestiegene Nachfrage bestätigt diesen Trend zum „Eigenheim mit Eigendach“ und zur Bereitschaft, mehr in ein eigenes Haus zu investieren. Spitzenreiter beim Preisanstieg für neuwertige Häuser ist Salzburg mit einem Plus von 11 Prozent vor Kärnten (+10 Prozent), dem Burgenland (+8 Prozent) und Oberösterreich (+6 Prozent). Der Preis für gebrauchte Einfamilienhäuser stieg vor allem in Tirol (+7 Prozent), aber auch in der Steiermark (+5 Prozent), wo allerdings noch ein relativ niedriges Preisniveau vorherrscht.

Trend 2: Sicherer Hafen und Residenz im Alpenland

Preissteigerungen in Mikrolagen sind auch auf Investoren aus dem (benachbarten) Ausland zurückzuführen. Von der schwachen Konjunktur und der unsicheren Lage in Italien dürften vor allem Innsbruck und Kärnten profitiert haben. In Innsbruck haben sowohl neuwertige (+14 Prozent) als auch gebrauchte (+6 Prozent) Eigentumswohnungen signifikant zugelegt. Grundstücke und Häuser wurden insbesondere in Klagenfurt und Villach empfindlich teurer. Die gestiegene Nachfrage aus Italien auf IMMOBILIEN.NET (+37 Prozent seit 2008) ist ein zusätzlicher Hinweis.

Der Trend lässt sich auch an Zahlen der Betriebsansiedlungsagentur ABA-Invest in Austria ablesen. Die Zahl der Neuansiedlungen von italienischen Unternehmen in Österreich hat sich in den vergangenen fünf Jahren verdoppelt. Zwei Drittel der Ansiedlungen konzentrieren sich auf Tirol und Kärnten – mit je rund 400 italienischen Unternehmen. Der Trend zur Zweitresidenz im schönen Alpenland treibt die Preise in Salzburg Stadt weiterhin nach oben. Die Preisanstiege liegen in der Festspielstadt weiter über dem österreichischen Durchschnitt. Neue Einfamilienhäuser zeigen ein Plus von 17 Prozent. Grundstücke, die in Salzburg Stadt sehr rar gesät sind, brachten es gar auf ein Plus von 19 Prozent. Für den Nobelwintersportort Kitzbühel gilt selbiges. Gebrauchte Häuser verzeichneten dort in diesem Halbjahr einen Preisanstieg von 8 Prozent.

Interessantes Detail am Rande: Die Preise in Salzburg und Innsbruck liegen im Vergleich zu annähernd gleich großen deutschen (Kultur-)Städten wie Heidelberg sowohl bei Miete als auch bei Eigentum weitaus höher. Während Mieten in Heidelberg bei durchschnittlich 9,50 EUR/m² liegen, bezahlt man in Salzburg 11 EUR/m2 und in Innsbruck sogar 12 EUR/m². Bei Eigentumspreisen zeigt sich ein ähnliches Bild. Für eine Eigentumswohnung bezahlt man in Heidelberg im Durchschnitt 2.500 Euro je Quadratmeter, wohingegen man in Innsbruck (3.700 EUR/m²) und Salzburg (4.100 EUR/m²) deutlich tiefer in die Tasche greifen muss.

Trend 3: Mieten - Ruhe vor dem Sturm

Bei den Angebotspreisen von Mietwohnungen, die IMMOBILIEN.NET beobachtet, stagnieren die Mietpreise mehr oder weniger seit längerem, mit wenigen Ausnahmen. Österreichweit stiegen die Angebotspreise von gebrauchten Mietwohnungen im Beobachtungszeitraum um weniger als 2 Prozent, für neue Mietwohnungen um weniger als 1 Prozent - in beiden Fällen weicht die Entwicklung nicht wesentlich von der allgemeinen Inflation ab.
Da einerseits die Eigentumspreise österreichweit in den letzten Jahren bis 2013 stark angestiegen sind, die Bautätigkeit andererseits noch immer gering ist und der Zuzug in die Städte weiter stark sein wird, erwartet IMMOBILIEN.NET bei den Mieten einen Aufwärtstrend. Wien gehört zu den am schnellsten wachsenden Metropolen innerhalb der Europäischen Union – der Bedarf an Wohnraum steigt. „Auch wenn Mieten derzeit noch attraktiv ist, so erwarten wir langfristig eine Preisangleichung an die stark gestiegenen Eigentumspreise, weil sich das Verhältnis der Preisniveaus langfristig üblicherweise immer angleicht“, so Schenner.

Trend 4: Der Speckgürtel wird breiter, Ausweichen in die Peripherie

Dort, wo es bereits ein sehr hohes Preislevel auf dem Immobilienmarkt gibt und es die geografischen Gegebenheiten zulassen, dehnt sich die Peripherie weiter aus. Das gilt vorwiegend für Wien und Graz. Ein Beispiel: Während in Graz etwa die Preise um bis zu 13 Prozent gefallen sind, zeigen sich in Graz-Umgebung und Leibnitz signifikante Preisanstiege. In Graz-Umgebung etwa verzeichnen neuwertige Wohnungen ein Plus von 6 Prozent, in Leibnitz – 15 bis 30 Minuten von Graz entfernt – lässt sich bei gebrauchten Häusern ein Plus von 15 Prozent beobachten. „Mehr Mobilität bedeutet mehr und leistbare Lebensraumqualität. Immer mehr Österreicher sind bereit, eine weitere Anreise in Kauf zu nehmen, um sich ihren Wohntraum zu erfüllen“, so Schenner. Diese Ausweichbewegung in die Peripherie lässt sich auch anhand von Wien-Umgebung und Teilen Niederösterreichs dokumentieren. In Wien-Umgebung haben neuwertige Wohnungen im letzten Halbjahr preislich um 14 Prozent zugelegt. Generell wächst der Wiener Speckgürtel immer weiter nach Süden. In St. Pölten Stadt – per Zug mittlerweile von Wien aus in weniger als 30 Minuten zu erreichen – sind im gleichen Zeitraum die Preise für Häuser um 15 Prozent gestiegen, jene für neuwertige Wohnungen um 12 Prozent.

Trend 5: Die Landflucht geht weiter, die Preise fallen

Die Abwanderung aus Grenzregionen und Regionen mit wenig Jobangebot setzt sich weiter fort, die Preisentwicklung spiegelt dies wider. Während im Osten Niederösterreichs, im Umland Wiens, die Preise steigen, fallen sie in Gegenden wie Krems-Land, Amstetten, Gmünd und Horn um bis zu 12 Prozent  (Bevölkerungsrückgang seit 2005 bis zu minus 5 Prozent).

Wien – ein teures Pflaster

In Wien sind die Eigentumspreise bereits 2013 am Plafond angelangt. In diesem Halbjahr haben die wenigen „Nachzügler“ wie Simmering, Favoriten, Donaustadt, Floridsdorf oder Rudolfsheim-Fünfhaus nun auch zugelegt und verzeichnen Preissteigerungen zwischen 3 und 15 Prozent.

Im Übrigen ist Wien im Vergleich zu den deutschen Großstädten ein teures Pflaster: Nur in München ist Eigentum noch teurer als in der Bundeshauptstadt, aber selbst das nicht überall. Wer in der Wiener Innenstadt sein Domizil aufschlagen will, muss für Kaufobjekte zwischen 9.000 und 15.000 EUR/m2 rechnen. In München berappt man für die Bestlagen Lehel und Altstadt „nur“ zwischen 6.600 und 6.800 EUR/m2. Bei den Mieten erscheint Wien  vergleichsweise moderat. Vergleicht man die Preise, so lässt es sich in Berlin (zwischen 5 und 11 EUR/m²) zwar um einiges günstiger wohnen als in Wien (zwischen 8 und 12 bzw. 15 EUR/m² in 1010 Wien). Hamburg liegt leicht über dem Niveau von Wien (zwischen 6,50 und 14,50 EUR/m²), Mieten in München ist deutlich teurer als in Wien – und das, obwohl der freie Wohnungsmarkt in Wien nur zwischen einem Drittel und 40 Prozent aller Mietobjekte umfasst und das Preisniveau unter Berücksichtigung des sozialen Wohnmarktes nochmals niedriger wäre.

Bei den angegebenen Daten handelt es sich Angebotsnettopreise exkl. USt., bei den Mieten wurde auf die erste Kommastelle, bei Eigentum auf Hunderter gerundet.

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