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Wohnung renovieren - Wozu ist der Mieter verpflichtet?

Die Kartons sind gepackt, die Vorfreude ist groß – Sie werden bald in eine neue Wohnung umziehen. Doch als die Zimmer der alten Wohnung plötzlich leer stehen, fällt Ihnen auf, dass einiges nicht mehr ganz so frisch aussieht wie beim Einzug. Die Wände haben Kratzer, eine Fliese im Bad ist gesprungen und der Teppichboden hat auch schon bessere Tage gesehen. Doch was davon müssen Sie selbst beheben und worum kümmert sich der Vermieter?

Renovierungspflicht oft gar nicht zulässig

Viele Mietverträge legen fest, dass Mieter Reparaturen in der Wohnung oder dem Haus aus eigener Tasche zahlen und vornehmen müssen. Doch Vermieter sind nicht dazu berechtigt, Sie zu größeren Reparaturen zu verpflichten. Solche Klauseln in Mietverträgen sind in der Regel ungültig.

Generell gilt: Der Mieter muss das Objekt in dem Zustand zurücklassen, in dem er es bezogen hat. Dafür können natürlich einige sogenannte Schönheitsreparaturen anfallen. Diese Reparaturen beziehen sich ausschließlich auf das Ausbessern von Gebrauchs- und Abnutzungsspuren an normalen Gebrauchsgegenständen. In der Regel gibt es einen Paragraphen im Mietvertrag, der sich auf solche Schönheitsreparaturen bezieht. Darin sind Einzelheiten geregelt, wie etwa ob eine Ausmalpflicht besteht.

Wozu der Vermieter Sie verpflichten kann Was der Vermieter selbst erledigen muss
Tapezieren und Anstreichen von Wänden und Decken Parkettboden versiegeln und abschleifen
Heizungsrohre und Heizkörper streichen Heizung, Sanitäranlagen und Elektroinstallation reparieren
Innentüren, Innenseite der Außentüren und Fenster streichen

Fenster und Türen von außen streichen

Fußböden streichen

Zerschlissenen Teppichboden erneuern

Teppichböden reinigen

Bohrlöcher in der Wand schließen

Ein neuer Anstrich wird fällig (?)

Einer der größten Streitpunkte in Bezug auf Renovierungsarbeiten zwischen Mieter und Vermieter ist das Ausmalen der Wohnung. Über eine sogenannte Renovierungsklausel soll festgelegt werden, dass der Mieter vor dem Auszug die Wohnung komplett ausgemalt an den Vermieter übergeben soll. Doch bei einem vorgefertigten Mietvertrag ist diese Klausel ungültig. Das besagt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (Az.: 6 Ob 104/09a). Der Vorteil daran: In Österreich sind die Überzahl aller geschlossenen Mietverträge solche Formularmietverträge. Doch haben Sie den Mietvertrag gemeinsam mit dem Vermieter aufgesetzt, ist die Klausel gültig und Sie müssen zum Farbtopf greifen.

Haben Sie keine vertragliche Verpflichtung, müssen Sie die Wohnung nur streichen, wenn Ihre Wände Abnutzungsspuren über dem normalen Maß hinaus zeigt. Das würde beispielsweise bei übermäßigen Kratzern, Brandflecken oder Wandmalereien Ihrer Kinder zutreffen. Weist Ihre Wohnung nichts davon an den Wänden auf, sind Sie auch nicht zum Streichen verpflichtet.

 

Was kostet dieser Umzug?

Wohnfläche (bisher)ca. 10
Entfernungca. 5km
ab 350

Farbe ist Geschmackssache

Sie sind der Mieter und können daher Ihre Wohnung so streichen, wie es Ihnen gefällt. Das gilt auch beim Auszug. Der Vermieter kann Sie nicht dazu verpflichten, die Wände vor Ihrem Auszug weiß zu streichen. Dabei ist es auch egal, ob die Wände bei Ihrem Einzug weiß waren, Sie müssen die ursprüngliche Farbe nicht wiederherstellen. Die einzige Ausnahme kommt zu Stande, wenn Sie die Wände in einer ortsunüblichen Farbe gestrichen haben, wie zum Beispiel schwarz. Dann kann der Vermieter verlangen, dass Sie die Wände in einer dezenten Farbe streichen.

Wohnung durchlöchert – was nun?

Ein Familienfoto an der Wand anbringen, das schöne Gemälde vom Kunstflohmarkt aufhängen oder ein Regal befestigen – für all das müssen Löcher in die Wand gebohrt werden. Früher oder später kommt eine beachtliche Anzahl an Bohrlöchern zusammen. Doch müssen Sie diese vor dem Auszug wieder zu spachteln? Die Antwort lautet klar Nein. Solange Ihre Wohnung nicht aussieht wie ein Schweizer Käse, fallen Bohrlöcher unter die normalen Abnutzungserscheinungen und es besteht keine Renovierungspflicht

Abgetretener Boden – noch im Normalbereich?

Auf dem Fußboden wird ganz schön viel herumgetrampelt. Daher ist es auch ganz normal, dass dieser einige Verschleißerscheinungen zeigt. Wie bei den anderen Punkten gilt auch hier die Renovierungspflicht nur, wenn Schäden über die normalen Gebrauchsabnutzungen hinaus gehen. Kratzer im Parkett, Ausbleichung vom Sonnenlicht oder leichte Gebrauchsspuren im Teppichboden müssen vom Mieter nicht beseitigt werden. Fehlen aber Teile im Holzboden oder ist eine Fliese kaputt, muss dies behoben werden.

Grauzone Küchengeräte

Für einige Teile der Wohnung herrscht weder Reparaturpflicht von Seiten des Mieters noch des Vermieters. Dazu zählen beispielsweise Küchengeräte, die der Mieter beim Einzug vom Vermieter übernommen hat. Es handelt sich nicht um einen ernsten Schaden am Gebäude und es besteht auch keine Gefahr für die Gesundheit, daher ist der Vermieter nicht zur Reparatur verpflichtet. Genauso wenig ist aber der Mieter dazu verpflichtet.

Bei einer Wohnung, in der das Mietrechtsgesetz nicht gilt, sieht das anders aus. In diesem Fall wird vom Mietvertrag abhängig gemacht, wer für die Reparatur zuständig ist. Ist das nicht im Vertrag geregelt, ist der Vermieter zuständig.

Thermenschäden fallen zu Lasten des Vermieters

Die Kosten für eine kaputte Therme können ziemlich hoch ausfallen. Deshalb kommt es in diesem Fall oft zum Streit zwischen Mieter und Vermieter. Seit 2015 ist gesetzlich festgelegt, dass der Vermieter die Kosten für die Reparatur zu tragen hat. Allerdings muss sich der Mieter um die regelmäßige Wartung kümmern.

Gebäudeschäden – Klare Vermietersache

Schäden am Gebäude, die nicht durch den Mieter verursacht wurden, müssen immer vom Vermieter bezahlt werden. Dazu gehören Schäden an Fassade, Dach, Außentüren, Außenfenster, Stiegenhaus oder Wasserleitungen. Ist im Mietvertrag nicht ausdrücklich anderes vereinbart, ist für diese Reparaturen der Vermieter zuständig.

Sorgen Sie mit einem Übergabeprotokoll der Renovierungspflicht vor

Ein Wohnungsübergabeprotokoll ist eine gute Möglichkeit, um Streitereien mit dem Vermieter vorzubeugen. Bei der Schlüsselübergabe der neuen Wohnung sollten Sie bereits jeden Raum gründlich inspizieren. In der Euphorie über die neue Wohnung können schnell kleine Makel übersehen werden, deshalb ist es besser, wenn Ihnen dabei jemand zur Seite steht. Vier Augen sehen bekanntlich mehr als zwei.

Notieren Sie in dem Protokoll alle Schäden, die Ihnen auffallen, auch wenn sie noch so klein sind. Die häufigsten Makel sind Risse in der Wand, abgesprungene Fliesen oder Schäden im Laminatboden. Selbst bei einer neu gebauten Wohnung können kleine Mängel und Schäden auftreten. Scheuen Sie sich nicht, eine Taschenlampe zu benutzen, denn neue Wohnungen haben oft noch keine Lampen und im Dunkeln sehen Sie viele Kleinigkeiten nicht. Lassen Sie sich das Übernahmeprotokoll vom Vermieter unterschreiben. So können Sie bei Ihrem Auszug beweisen, dass die Schäden schon vorhanden waren, und können nicht zur Renovierungspflicht herangezogen werden.

Ziehen Sie in eine Wohnung, die bereits älter ist, müssen Sie besonders vorsichtig sein. Hier kann sich neben kleineren Schäden auch öfter mal Schimmel verstecken. Dieser ist schädlich für die Gesundheit und muss so schnell wie möglich vom Vermieter entfernt werden.