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Immobilienbewertung

Immobilienbewertung: Faktoren, Methoden und Kosten

Wenn du überlegst, deine Immobilie zu verkaufen, ist eine professionelle Immobilienbewertung sinnvoll. Dabei erhältst du ein Gutachten, das angibt, wie viel die Immobilie aktuell wert ist. Im Folgenden liest du mehr zur Immobilienbewertung, ihren Kosten, den möglichen Faktoren und den wichtigen Einflussfaktoren auf den Wert.

Das Wichtigste in Kürze

  • Eine professionelle Immobilienbewertung zeigt, welchen Preis eine Immobilie auf dem aktuellen Markt erzielen könnte.
  • Je nach Art der Immobilie kann ihr Wert durch das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren oder das Sachwertverfahren ermittelt werden.
  • Faktoren wie die Lage, die Ausstattung, das Alter und die Infrastruktur der Immobilie beeinflussen den Wert. Lasse dich daher bei der Bewertung von einem Profi unterstützen.
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Inhaltsverzeichnis

Wozu dient die Immobilienbewertung?

Die Immobilienbewertung ist in vielen Fällen sinnvoll. Wenn du beispielweise überlegst dein Objekt zu verkaufen, hilft die Bewertung durch einen Sachverständigen dabei, einen Preis festzulegen. Aber auch bei Erbschaften, bei einer Scheidung sowie bei der Immobilienfinanzierung ist ein Wertgutachten ein wichtiges Dokument.

Die folgenden Gründe gibt es für die Immobilienbewertung:


Wer nimmt die Immobilienbewertung vor?

Für die Immobilienbewertung solltest du dich auf Experten verlassen. Wenn du ein detailliertes Gutachten benötigst, ist die Zusammenarbeit mit einem freien Gutachter oder Sachverständigen sinnvoll.

Bei uns hast du die Möglichkeit, alle relevanten Daten zu deiner Immobilie online einzugeben. Anschließend meldet sich ein Kundenberater bei dir, der dir den Kontakt zu einem Sachverständigen herstellt. Dieser führt auf Wunsch eine Vor-Ort-Besichtigung durch und schickt dir innerhalb weniger Tage ein Wertgutachten zu.

Die folgenden Personengruppen sind dazu qualifiziert, eine Immobilienbewertung durchzuführen:

  • freie Sachverständige
  • Gerichtlich beeidete und zertifizierte Gutachter
  • Makler
  • Kreditinstitute

Wie viel kostet die Immobilienbewertung?

Die Kosten für eine Immobilienbewertung in Österreich variieren. Erste Einschätzungen erhältst du bereits umsonst. Wenn du mit einem Makler zusammenarbeitest, kann die Immobilienbewertung in den Maklergebühren enthalten sein, sodass keine Extrakosten auf dich zukommen.

Grundsätzlich werden Kosten für Sachverständige in Österreich nach dem Gebührenanspruchsgesetz für Bausachverständige bezahlt. Jedoch gibt es immer einen Verhandlungsspielraum. In der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) findest du wichtige Anhaltspunkte. Relevant ist auch der Leitfaden zur Kostenabschätzung von Planungsleistungen der Bundesinnung Bau. Die genaue Gebühr richtet sich nach dem Wert und der Größe der Immobilie und der Art des Bewertungsverfahrens. Wenn ein gerichtlich bestellter Gutachter die Immobilie bewertet, kommt eine Gebührentabelle zum Einsatz.

Die folgenden Beispiele aus der HOAI zeigen, mit welchen Bewertungskosten du je nach Wert der Immobilie in etwa rechnen solltest:

  • Verkehrswert von 100.000 Euro: Gebühren zwischen 543 und 910 Euro
  • Verkehrswert von 150.000 Euro: Gebühren zwischen 725 und 1.203 Euro
  • Verkehrswert von 200.000 Euro: Gebühren zwischen 860 und 1.432 Euro
  • Verkehrswert von 300.000 Euro: Gebühren zwischen 1.071 und 1.779 Euro
  • Verkehrswert von 500.000 Euro: Gebühren zwischen 1.318 und 2.198 Euro

Darüber hinaus können Experten noch weitere Nebenkosten für Anfahrt, Material und eine Bodenrichtwertkarte berechnen. Indem du etwa 1.500 Euro für die Immobilienbewertung kalkulierst, bist du auf der sicheren Seite. Denke auch daran, dass die professionelle Bewertung dabei hilft, einen höheren Verkaufspreis durchzusetzen, weshalb es sich um eine sinnvolle Investition handelt.

 

Tipp: Bitte den Sachverständigen am besten schon bei der Anfrage um einen Kostenvoranschlag. Auf dieser Basis kannst du versuchen, den Preis für die Bewertung zu verhandeln.
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Welche Verfahren gibt es für die Immobilienbewertung?

Je nachdem, um welche Immobilienart es sich handelt, kommt ein anderes Verfahren zur Wertermittlung zum Einsatz. Im Folgenden siehst du, welche Variante für dich in Frage kommt:

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist für die Wertermittlung von Mietobjekten gedacht. Hier stellt der Gutachter fest, welche zukünftigen Einnahmen zu erwarten sind, die den Wert der Investition beeinflussen. So können potenzielle Käufer direkt erkennen, ob sich das Vermieten der gekauften Immobilie lohnt.

Der Ertragswert berechnet sich aus dem Substanzwert, also dem Bodenwert des Grundstücks, und dem Wert der potenziellen Einnahmen aus Miete oder Pacht. Daraus ergibt sich ein sogenannter Reinertrag. Zudem ist im Gutachten eine Prognose der künftigen Erträge möglich. Relevant sind außerdem der Liegenschaftszinssatz sowie die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten der Immobilie.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren kommt bei der Immobilienbewertung besonders häufig zum Einsatz. Hier spielt die aktuelle Marktlage eine wesentliche Rolle für die Berechnungen. So können interessierte Käufer sehen, welchen objektiven Verkehrswert die Immobilie aktuell hat. Als Basis dafür dienen Kaufpreissammlungen, die zeigen, welche Preise für vergleichbare Immobilien in der Nähe gezahlt wurden.

Dieses Verfahren ist für bebaute und unbebaute Grundstücke gedacht. Wenn du eine Eigentumswohnung oder ein Haus zur privaten Nutzung verkaufen möchtest, kommt mit hoher Wahrscheinlichkeit das Vergleichswertverfahren zum Einsatz. Indem du die Preise ähnlicher Objekte in der Nähe online analysierst, kannst du selbst bereits einen ersten Eindruck erhalten. Für das professionelle Vergleichswertverfahren mit Gutachten solltest du jedoch einen Sachverständigen zu Rate ziehen.


Sachwertverfahren

Eine dritte Möglichkeit, den Immobilienwert zu ermitteln, ist das Sachwertverfahren. Dieses ist besonders kompliziert. Es eignet sich bei Immobilien, die nicht vermietet, sondern selbst genutzt werden, aber keine vergleichbaren Objekte aufweisen. Mithilfe des Verfahrens sollen die Kosten, die bei der Erstellung des Gebäudes entstanden sind, eingeschätzt werden.

Zur Ermittlung des Sachwerts nutzt der zertifizierte Sachverständige den Bodenwert inklusive Erschließungskosten sowie den Gebäudesachwert, der aus dem Bauwert, den Baunebenkosten und dem Wert der Außenanlagen besteht. Auch die Restnutzungsdauer der Immobilie spielt eine wesentliche Rolle. In der Praxis kommt das Sachwertverfahren dann zum Einsatz, wenn du eine ungewöhnliche Immobilie wie beispielsweise eine ausgebaute Windmühle oder ein früheres Schulhaus verkaufen möchtest.

 

Übrigens: Im österreichischen Liegenschaftsgesetz werden alle Verfahren genau beschrieben. Zudem findest du dort wichtige Hinweise zu Bewertungsregeln, zur Wahl des richtigen Verfahrens sowie zu Erfordernissen des Gutachtens.

Immobilienbewertung: Begriffliche Unterschiede

Beim Verkauf der Immobilie wirst du auf viele Begriffe stoßen, die ähnlich klingen, aber verschiedene Bedeutungen haben. Achte daher vor allem im Rahmen der Immobilienbewertung darauf, welche Begriffe genutzt werden. In den meisten Fällen wirst du für den Verkauf den Verkehrswert benötigen.

Die folgenden Begriffe gilt es, auseinander zu halten:

  • Marktwert: Das ist der Wert, den deine Immobilie repräsentiert. Er stellt jedoch keine aktuelle Repräsentation des wahrscheinlichen Kaufpreises dar.
  • Verkehrswert: Der Verkehrswert ist der Wert, den deine Immobilie im allgemeinen Grundstücksverkehr auf dem aktuellen Markt wahrscheinlich erzielen wird.
  • Beleihungswert: Banken sind oft am Beleihungswert interessiert. Dieser gibt an, wie die künftige Verkäuflichkeit der Immobilie unter vorsichtigen Schätzungen aussehen könnte.
  • Verkaufswert: Mit dem Verkaufswert ist der Veräußerungspreis gemeint, zu dem der Verkauf deiner Immobilie zustande kommen könnte.
  • Einheitswert: Der Einheitswert ist der steuerliche Wert, den das Finanzamt als Messgröße nutzt, um Grundsteuer und andere Steuerarten festzulegen.

Welche Faktoren beeinflussen die Immobilienbewertung?

Beim Verkauf einer Immobilie gibt es wichtige Faktoren, die den Wert und somit den Verkaufspreis beeinflussen. In einer Online-Bewertung sind diese nicht immer enthalten, weshalb du dich auf die langjährige Erfahrung von zertifizierten Sachverständigen verlassen solltest. Diese sind darin geschult, die folgenden Faktoren zu erkennen und entsprechend in die verschiedenen Verfahren zur Wertermittlung einfließen zu lassen:

 

Einflussfaktoren Wertsteigernd Wertmindernd
Lage

Zentrale Lage in der Stadt, begehrtes Stadtviertel

Lage am Stadtrand oder in abgelegener ländlicher Region

Technische Infrastruktur

Günstige Verkehrsanbindung an Hauptstraßen/ Autobahnen, öffentliche Verkehrsmittel

Schlechte Anbindung, laute Straßen

Soziale Infrastruktur

Mehrere Schulen, verschiedene Fachärzte, Freizeiteinrichtungen etc.

Region mit schlechtem Ruf, Kriminalität

Bausubstanz

Neubau, energetische Sanierung, architektonischer Wert

Immobilie ist sanierungsbedürftig, entspricht gar nicht oder nur geringfügig Energiestandard

Wohn- und Grundstücksfläche

Gut geplante Fläche, passend zur Zielgruppe

Zu große oder zu kleine Fläche, unüberschaubarer Garten

Ausstattung

Gehobene Ausstattung, modern und hochwertig

Eher schlechte Ausstattung mit fehlenden Basics

Marktsituation

Große Nachfrage und geringes Angebot

Großes Angebot mit geringer Nachfrage


Fazit: Wann ist eine Immobilienbewertung sinnvoll und wer führt sie durch?

Die Immobilienbewertung ist vor allem beim Verkauf, aber auch in Fällen wie einer Scheidung oder einer Erbschaft wichtig. Wir unterstützen dich dabei, schnell und unkompliziert einen Sachverständigen für die Wertermittlung deiner Immobilie zu finden.

Je nach Wert der Immobilie kostet die Immobilienbewertung in etwa zwischen 500 und 1.500 Euro. Diese Kosten hängen auch vom gewählten Verfahren für die Bewertung ab. Bedenke zudem, dass viele Faktoren den Wert des Objektes beeinflussen können, weshalb es sich bei der Angabe des Verkehrswertes nicht um den Verkaufspreis selbst, sondern um eine Schätzung handelt.

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