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Vermieten an Angehörige

Was ist zu beachten?

Viele Eigentümer von Anlagewohnungen betrachten das Vermieten an Angehörige als eine sehr attraktive Möglichkeit. Sie kennen den Mieter schon seit langem und erwarten, dass das Familienmitglied ordentlich mit den Räumlichkeiten umgeht und es keine Probleme geben wird.

Was ist bei der Vermietung an Verwandte zu beachten?

Auch wenn an vertrauenswürdige Personen vermietet wird, sollte deshalb nicht auf einen Mietvertrag verzichtet werden. Das bezieht sich vor allem auf den Mieter. Denn gewährt der Vermieter z.B. aus Kulanz eine niedrige Miethöhe, kann es schnell zu einem Missverhältnis zwischen Mieter und Vermieter kommen und sich der Mieter wie ein Bittsteller fühlen. Auch für den Vermieter ist ein Mietvertrag zu empfehlen, da er im Falle eines Zahlungsverzugs oder bei Streitereien den Mieter leichter aus der Wohnung bekommt. Auch bei einem nahen Verwandten, muss der Vermieter nicht unbedingt über die Lebensweise Bescheid wissen. Wenn sich die brave Cousine als Partymaus entpuppt, ist Ärger mit den Nachbarn vorprogrammiert.

Ist eine verbilligte Vermietung an Angehörige erlaubt?

Die Höhe der Miete ist Sache des Vermieters, es gibt hier keine rechtlichen Vorgaben, es gilt der Grundsatz der Vertragsfreiheit. Ein fremdüblicher, regionaler Mietspiegel ist lediglich eine Orientierungshilfe. Trotzdem ist es empfehlenswert, sich zumindest annähernd an die ortsüblichen Mieten zu halten. Die Höhe der Vergleichsmiete hat ihren Grund: Sie beinhalten alle Steuern, Abgaben und Instandhaltungskosten, die auf den Vermieter zukommen, und ist so hoch, dass nach Abzug der Aufwendungen die Vermietung immer noch lukrativ ist.

Die Nebenkostenabrechnung beim Vermieten innerhalb der Familie

Wer im Familienkreis vermietet, muss bei der vergünstigten Miete unbedingt an die Nebenkostenabrechnung denken. Hier können bzw. sollten keine Vergünstigungen vereinbart werden, da sie vom Vermieter unabhängig zu zahlen sind und er sonst selbst dafür aufkommen muss.

Die Miete sollte grundsätzlich nicht zu niedrig angesetzt werden, da sonst die Gefahr besteht, dass der Vermieter nicht den vollen Werbungskostenabzug geltend machen kann. Die Werbungskosten sind erst dann abzugsfähig, wenn die Miete mindestens zwei Drittel der ortsüblichen Mieten ausmacht.

Steuern sparen bei der Vermietung

Das Vermieten an Angehörige ist neben dem persönlichen Aspekt auch deshalb sehr beliebt, weil der Vermieter dadurch Steuern sparen kann, indem eine im Fremdvergleich deutlich niedrigere Miete vereinbart wird. Steuerlich kann dadurch insofern gespart werden, als dass die Einkünfte und damit auch die Steuern sinken.

Wie hoch ist die Steuer bei der Vermietung an Verwandte?

Die Höhe der Abgaben und Betriebsausgaben bzw. Betriebskosten ändert sich nicht, wenn an Angehörige vermietet wird. Sie wird je nach Höhe der Miete anteilig berechnet. Eine steuerliche Vergünstigung aufgrund eines Verwandtschaftsverhältnisses gibt es laut VwGH nicht.

Wichtige Änderungen seit 2012 bei der Vermietung an Angehörige

2012 gab es eine wichtige gesetzliche Veränderung bezüglich der Vermietung von Eltern an unterhaltsberechtigte Kinder, wie es häufig bei studierenden Kindern praktiziert wird. War bis dahin diese Vermietung nicht von der Umsatzsteuer betroffen, gehören auch diese Mieteinnahmen laut VwGH und UFS jetzt zu den steuerpflichtigen Erträgen. Diese Entscheidung wird damit begründet, dass die Eltern durch das Einfordern einer Miete den Unterhalt an die Kinder quasi wieder zurückfordern würden.

Warum die Steuer auf Mietverträge in Kauf genommen werden sollte

Die Vermietung an Angehörige wird häufig als Chance gesehen, die Einnahmen am Fiskus vorbeizuschleusen. Sollte das Finanzamt das im Rahmen einer Steuerprüfung herausfinden oder es zu einer anonymen Anzeige kommen, drohen dem Vermieter empfindliche Strafen. Denn auch bei einer mündlichen Absprache handelt es sich laut VwGH bzw. Estg um einen gültigen Vertrag mit Einnahmen, die steuerlich geltend gemacht werden müssen. Die Steuerhinterziehung wird mit Geldstrafen oder in besonders schweren Fällen auch mit Freiheitsstrafen von bis zu fünf Jahren geahndet. Die Steuerpflicht sollte auf keinen Fall umgangen werden.

Was war 2015 bei der Vermietung an nahe Angehörige üblich?

Je nachdem, wo die Vermietung oder Verpachtung erfolgt ist, lagen die Preise teilweise deutlich unter den fremdüblichen Werten bzw. bis zu einem Drittel darunter. In teuren Wohngebieten wie Wien, Salzburg und Innsbruck lagen sie aber immer noch über dem österreichweiten Durchschnitt.