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Grundbucheintrag

Rechtzeitig das Formelle klären

Zu jedem Bauvorhaben gehört ein Grundbucheintrag, der die Besitzverhältnisse klärt. Der Eintrag ist leicht zu beantragen, der Inhalt sehr aussagekräftig und vor allem für die Baufinanzierung relevant.

Immobilien suchen in Österreich

Was steht in einem Grundbucheintrag?

Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis der Bezirksgerichte. Der Eintrag gibt Auskunft über die Eigentumsverhältnisse, die das Grundstück betreffen. Dazu gehören z.B. der Besitzer des Eigentums, Pfandrechte und Baurechte, Dienstbarkeiten oder auch Reallasten. Das Grundbuch ist über das Internet oder in den Gemeindeämtern einsehbar, die Abfrage der Datenbank ist aber kostenpflichtig. Aktuell betragen die Kosten für einen einmaligen Auszug 13,70 Euro.

Wie wird eine Grundbucheintragung beantragt?

Bevor eine Immobilie erworben oder gebaut werden kann, muss der Eigentümer beim Grundbuchsgericht die Einverleibung des Eigentumsrechts beantragen. Der Antrag wird beim Bezirksgericht schriftlich eingereicht. Er muss folgende Angaben enthalten:

  • Kaufvertrag,
  • Selbstberechnungserklärung des Finanzamtes,
  • Löschungs- und Zustimmungserklärungen, falls Banken an der Finanzierung beteiligt sind oder Vorverkaufsberechtigungen gelten,
  • grundverkehrsbehördliche Genehmigung,
  • Staatsbürgerschaftsnachweis, Adresse, Name und Geburtsdatum des Antragsstellers.

Wie viel kostet es, sich im Grundbuch eintragen zu lassen?

Die Eintragung an sich kostet in Österreich 44 Euro. Erfolgt die Antragstellung nicht im elektronischen Rechtsverkehr liegen die Kosten für die Eintragung bei 62 Euro. Das sind aber noch nicht alle Grundbucheintragungskosten beziehungsweise Grundbuchgebühren: Hinzu kommen noch die Kosten für den Vermerk als Eigentum sowie das Baurecht. Diese liegen bei 1,1 Prozent vom Verkehrswert, d.h. von dem Preis, der bei einem Geschäftsverkehr erzielt worden wäre. Wird das Grundstück gekauft, deckt sich dieser Betrag mit dem Kaufpreis. Es gibt aber auch Begünstigungen für die Grundbucheintragung, z.B. wenn das Grundstück innerhalb des erweiterten Familienkreises veräußert wird.

Zu beachten: Wird zusätzlich noch ein Pfandrecht eingetragen, muss der Eigentümer mit einem Aufschlag von 1,2 Prozent vom Pfandbetrag rechnen.

Grundbucheintragung: Welche Kosten kommen auf mich zu?

Sollen Sie im Grundbuch als neuer Eigentümer einer bestimmten Liegenschaft eingetragen werden, müssen Sie eine Grundbucheintragung vornehmen lassen. Die Kosten dafür können unterschiedlich hoch ausfallen. Soll eine Lastenfreistellung des Grundstücks vorgenommen werden oder übernimmt der neue Eigentümer eingetragene Pfandrechte und Hypotheken?

Sowohl auf den neuen Eigentümer, als auch auf den Verkäufer kommen unterschiedliche Kosten zu. Die folgende Tabelle gibt Ihnen einen Überblick über die Verteilung der Grundbuchgebühren und weiterer Kosten im Rahmen eines Immobilienveräußerungsgeschäfts:

Kosten für den Käufer Kosten für den Verkäufer
Grunderwerbssteuer 3,5 Prozent Kosten für die Durchführung der Lastenfreistellung der Liegenschaft
Grundbucheintragungsgebühr 1,1 Prozent (Eigentumsrecht) Einkommenssteuer (je nach Steuertarif)
Grundbucheintragungsgebühr 1,2 Prozent (Pfandrecht) Immobilienertragssteuer (wenn keine Befreiung vorliegt)
Kosten für die Errichtung eines Kaufvertrags und der grundbücherlichen Durchführung nach Tarif (Höhe der Kosten hängt vom Kaufpreis ab) Sämtliche Kosten für die Mitteilung der Immobilienertragssteuer respektive die Entrichtung dieser an das Finanzamt
Maklercourtage 3 Prozent zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer (abhängig vom Kaufpreis)  
Zu beachten: Vor allem für Käufer kommen höhere Nebenkosten im Rahmen des Immobilienkaufs zu. Falls Sie also planen, eine Immobilie zu erwerben, vernachlässigen Sie niemals die Kaufnebenkosten wie beispielsweise die Grundbucheintragungskosten für Ihre finanzielle Kalkulation.

Was passiert, wenn die Bank im Grundbuch steht?

Der Grundbucheintrag kann beim Beantragen eines Kredites eine Rolle spielen. Wenn der Kreditnehmer gegenüber der Bank nicht ausreichend Sicherheiten aufweisen kann, kann die Bank eine Hypothek anbieten. Es handelt sich dabei um ein Pfandrecht, welches im Grundbuch mittels Pfandbestellungsurkunde vermerkt wird. Bei Bankendarlehen ist es üblich, eine Höchstbetragshypothek zu vereinbaren, die bis zu 30 Prozent höher als der vereinbarte Kreditbetrag sein kann. Kann der Kreditnehmer seine Schulden nicht mehr begleichen, dann hat die Bank das Recht, sich das fehlende Geld über die Immobilie zurückzuholen, z.B. durch eine Zwangsversteigerung.

Der Vorteil einer Hypothek ist, dass sie als Sicherheit gilt und dem Kreditnehmer dadurch günstigere Zinsen und Rahmenbedingungen angeboten werden können. Wurde der Kredit zurückgezahlt, wird die Bank wieder aus dem Buch gelöscht und der Hausbesitzer ist wieder alleiniger Eigentümer.

Warum ist das Grundbuch für den Kauf relevant?

Wer ein Grundstück oder ein Haus kaufen möchte, muss unbedingt zuerst die Grundbucheintragungen prüfen. Es ist möglich, dass Lasten auf dem Grund liegen, d.h. dass noch Rechte dritter Personen oder Banken gelten. Dazu zählen z.B. Wohnrechte, Nutzungsrechte, Veräußerungsverbote oder Verkaufsrechte, aber eben auch Pfandrechte und Reallasten.

Wie kann ein Eintrag gelöscht werden?

So wie das Eintragen kostet auch das Löschen mindestens 44 Euro. Der Antrag ist beim zuständigen Bezirksgericht zu stellen. Soll ein Kredit gelöscht werden, muss dazu die Zustimmung des Kreditgebers eingeholt werden. Sobald sich eine Schuld auflöst oder sich die Besitzverhältnisse ändern, sollte sofort die Änderung des Eintrags beantragt werden. In Österreich kann dieser Vorgang nämlich in manchen Fällen bis zu drei Monate oder sogar noch länger dauern.