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Geerbtes Haus verkaufen

Gibt es einen Trauerfall, kommt zu der emotionalen Belastung häufig noch ein großer Aufwand hinsichtlich der Erbverwaltung hinzu. Gerade wenn Immobilien vererbt werden, kann es schnell Probleme und Streitigkeiten geben. Der schnelle Verkauf des geerbten Hauses scheint da oftmals reizvoll. Welche Kosten beim Erben eines Hauses auf Sie zukommen, was beim Hausverkauf durch eine Erbengemeinschaft zu beachten ist und wann sich die Veräußerung des Erbes lohnt, erfahren Sie in diesem Artikel.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Beim Erben eines Hauses wird Grunderwerbsteuer fällig. Der Verkaufserlös kann diese Kosten decken. 
  • Gehört das Haus einer Erbengemeinschaft, kann es nur verkauft werden, wenn alle Mitglieder der Gemeinschaft damit einverstanden sind. Sonst bleibt nur der Weg über das Gericht. 
  • Beim Verkauf eines geerbten Hauses fällt eine Immobilienertragssteuer an.

Kann ich ein geerbtes Haus einfach verkaufen?

Geht eine Immobilie durch eine Erbschaft in Ihren Besitz über, liegt es Ihnen frei, sie selbst zu nutzen, zu vermieten oder zu verkaufen. Unabhängig von den zukünftigen Plänen wird zunächst jedoch eine Grunderwerbsteuer fällig, sobald Sie als neuer Eigentümer des Hauses gelten. Diese Regelung ersetzt seit 2017 in Österreich die Erbschaftssteuer bei Immobilien. Die Höhe der Steuer hängt dabei vom Verkehrswert des Objekts ab:

  • Verkehrswert bis 250.000 Euro – 0,5 Prozent
  • Verkehrswert bis 400.00 Euro – 2,0 Prozent
  • Verkehrswert über 400.000 Euro – 3,5 Prozent

So werden schnell mehrere tausend Euro fällig. Dazu kommen die Kosten für den Grundbucheintrag in Höhe von 1,1 Prozent des Verkehrswerts. Wer dieses Geld nicht hat und zudem die geerbte Immobilie sowieso nicht selbst bewohnen möchte, kann mit einem Verkauf schnell das benötigte Kapital auftreiben und zudem die Verantwortung für das Haus an einen neuen Eigentümer abgeben.

Rechenbeispiel Grunderwerbsteuer und Grundbucheintrag

Verkehrswert der Immobile 350.000 Euro
Steuersatz Grunderwerbsteuer 2,00 Prozent
Fällige Grunderwerbsteuer 7.000 Euro
Fällige Grundbucheintragungsgebühr 3.850 Euro
Gesamte Zusatzkosten 10.850 Euro

Was ist beim Hausverkauf durch eine Erbengemeinschaft zu beachten?

Oftmals wird das Haus nicht an einen Einzelnen vererbt, sondern eine Erbengemeinschaft muss sich gemeinsam um den Nachlass kümmern. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn Eltern ihre Immobilie an ihre Kinder vererben. Ist im Testament nichts anderes festgelegt, steht jedem Mitglied der Erbengemeinschaft der gleiche Anteil am Haus zu, über den frei verfügt werden darf. Um diesen Anspruch zu erfüllen, gibt es mehrere Möglichkeiten:

  • Das Haus wird in getrennte Wohneinheiten aufgeteilt beziehungsweise entsprechend umgebaut und alle Erben leben gemeinsam in der Immobilie. 
  • Das Haus wird gemeinschaftlich an Dritte vermietet und die Mieteinahmen werden aufgeteilt.
  • Ein Erbe zieht in das Haus ein und zahlt die anderen Erben aus. 
  • Das Haus wird verkauft und der Erlös unter den Erben aufgeteilt.

Im Idealfall einigen sich die Erben auf eine dieser Lösungen, wobei der Verkauf meistens die einfachste und fairste Lösung ist. Um das Maximum aus dem Verkauf des geerbten Hauses herauszuholen, sollte der Verkehrswert und damit der mögliche Verkaufspreis von einem unabhängigen Experten bestimmt werden. Alle Erben wählen den Immobilienmakler oder Gutachter gemeinsam aus, damit später der ermittelte Wert von keiner Partei infrage gestellt werden kann. Basierend auf dem Wertgutachten kann das geerbte Haus anschließend auf eigene Faust oder mithilfe eines Maklers verkauft werden.

Manchmal gehen die Vorstellungen darüber, was mit der geerbten Immobilie geschehen soll, allerdings stark auseinander, sodass eine Einigung nicht einfach möglich ist. Der letzte Schritt ist dann eine Teilungsklage.

Wann lohnt sich der Immobilienverkauf nach einer Erbschaft?

Vor allem, wenn die Nutzung der geerbten Immobilie zum Streitfall wird, ist der Verkauf meistens die einfachste Lösung, um eine schnelle Einigung innerhalb einer Erbengemeinschaft zu erzielen. Auch wenn das Erbe mit Schulden wie einem laufenden Darlehen oder einer Umkehr-Hypothek verbunden ist, bietet sich der Verkauf an, um die offenen Forderungen schnell und einfach zu begleichen. Besitzt das Haus einen hohen ideellen Wert, beispielweise weil Sie darin aufgewachsen sind, sollte sich der Verkauf gut überlegt werden: Vermutlich wird der tatsächliche Verkaufspreis unter dem liegen, was das Haus für Sie „gefühlt“ wert ist. Hier ist die Vermietung oder Eigennutzung der Immobilie manchmal die bessere Lösung, um nicht in einen Gewissenskonflikt zu geraten – sofern es die eigene finanzielle Lage es zulässt.

Bei der Kalkulation, ob sich ein Verkauf lohnt oder nicht, müssen zudem die zusätzlich anfallenden Steuern berücksichtigt werden: Beim Verkauf der Immobilie wird eine Immobilienertragssteuer auf den Verkaufsgewinn fällig. Der Gewinn berechnet sich aus der Differenz zwischen dem ursprünglichen Kaufpreis und dem neuen Verkaufspreis. Somit schrumpft die Summe, die zwischen den Erben aufgeteilt werden kann, schnell um mehrere tausend Euro. Das sollte gerade dann bedacht werden, wenn der Erlös zur Tilgung von Schulden genutzt werden soll und das Haus keinen besonders hohen Wert hat – eventuell bleibt eine Restschuld bestehen, die dann aus anderen Mitteln getilgt werden muss. In den meisten Fällen beträgt die Höhe der Steuer 30 Prozent. Nur bei Immobilien, die vor dem 31.März 2002 erworben wurden, gilt ein geringerer Steuersatz von 4,2 beziehungsweise 18 Prozent.

Beispielsrechnung Immobilienertragssteuer

Ursprünglicher Kaufpreis der Immobilie 250.000 Euro
Kaufdatum 01.08.05
Neuer Verkaufspreis/Erlös 350.000 Euro
Differenz/Gewinn 100.000 Euro
Steuersatz 30,00 Prozent
Fällige Immobilienertragssteuer 30.000 Euro
Resterlös 320.000 Euro