Ab der Unterzeichnung der Bauabnahme ist der Bauherr allein für sein Haus verantwortlich. Alle Gefahren und Risiken gehen auf den Bauherrn über. Um versteckte Mängel rasch zu erkennen, empfiehlt sich die gemeinsame Begehung mit einem unabhängigen Sachverständigen. Wie Sie Mängel erkennen und was Sie bei der Bauabnahme beachten sollten, erfahren Sie im Folgenden.
Mit der Bauabnahme beginnt die Gewährleistungsfrist. Ab diesem Zeitpunkt muss der Bauherr dem jeweiligen Bauunternehmen alle Mängel nachweisen. Außerdem gehen mit der Unterzeichnung der offiziellen Bauabnahme auch alle Gefahren und Risiken auf den Bauherrn über. Das heißt, der Bauherr muss sein Haus nun selbst versichern – beispielsweise gegen Schäden durch Brand, Wasser oder Sturm.
Um sicherzustellen, dass das beauftragte Bauunternehmen alle Arbeiten zufriedenstellend erledigt hat, ist eine formelle Bauabnahme anzuraten. Der Bauherr sollte sich auf keinen Fall auf eine ausschließlich schriftliche Bauabnahme einlassen, sondern stets auf einem offiziellen Termin auf der Baustelle bestehen. Dabei ist es sinnvoll, einen eigenen Bausachverständigen mitzubringen, da der Fachmann mehr sieht als der Laie. Er findet auch versteckte Mängel, weil er aus Erfahrung weiß, wo er sie suchen muss.
Ein nicht erfasster Mangel, der dem Bauunternehmer bekannt ist, aber für den Bauherren nicht ersichtlich ist, ist ein versteckter Mangel. Auch wenn der Bauunternehmer nur vermutet, dass ein Mangel bestehen könnte, handelt es sich um einen versteckten Mangel.
Versteckte Mängel können beispielsweise Wasser- oder Isolierungsschäden sein. Im Gegensatz zu offenen Mängeln wie bei deutlichen Schimmelschäden lassen sich versteckte Mängel bei einer Begehung nicht erkennen. Umso wichtiger ist, dass ein Bausachverständiger anwesend ist.
Bauherren sind versteckten Mängeln jedoch nicht komplett schutzlos ausgeliefert. Können Sie dem Bauunternehmer nachweisen, den versteckten Mangel arglistig verschwiegen zu haben, können Haftungsansprüche geltend gemacht werden.
Wichtig ist das Protokoll der Bauabnahme. Darin müssen alle Mängel aufgelistet werden, auch solche, die bereits bei früheren Begehungen festgestellt und noch nicht ordnungsgemäß beseitigt wurden. Ins Protokoll gehören auch Details, die vom Bauherrn als nicht vertragsgemäß empfunden werden. Dabei muss es sich nicht einmal um erkennbare Schäden handeln, es genügt schon, wenn der Bauherr Zweifel an der korrekten Ausführung des Baus hat.
Erfahrungsgemäß kommen beim offiziellen Abnahmetermin viele Mängel ans Tageslicht und damit auch ins Protokoll; selten wird ein Bau auf Anhieb komplett abgenommen. Normalerweise vereinbaren die Parteien einen weiteren Abnahmetermin, bis zu dem alle Mängel beseitigt sein müssen. Auch zu diesem zweiten Termin sollte der Bauherr unbedingt seinen Sachverständigen mitnehmen, damit der beurteilt, ob die Schäden tatsächlich ordnungsgemäß behoben wurden.
Weil am Tag der offiziellen Bauabnahme meist gar keine Zeit bleibt, um das gesamte Haus wirklich genau zu prüfen, hat es sich bewährt, die Immobilie vorab gründlich zu untersuchen. Allein mit seinem Bauherrn misst der Sachverständige Türen nach, prüft Anschlüsse, schaut, ob Böden eben und Wände gerade sind. Alle gefundenen Mängel werden notiert und anschließend beim offiziellen Abnahmetermin ins Protokoll geschrieben. So ist der Bauherr vor bösen Überraschungen sicher.
