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Wohnung vermieten

Welche Steuern fallen an?

Die Investition in eine Immobilie als solide Wertanlage wird immer verlockender. Möchten Sie in die neu erworbene Wohnung nicht selbst einziehen, sondern sie vermieten, gilt es jedoch einige steuerrechtliche Spitzfindigkeiten zu beachten. Sobald Sie eine Wohnung vermieten, sind Steuern abzugeben. Wir geben Ihnen einen Überblick über steuerliche Regelungen für Sie als Vermieter.

Worauf Sie als Vermieter achten müssen

Haben Sie sich entschieden, die von Ihnen gekaufte Wohnung zu vermieten, sind Steuern nur eines der vielen Themen und Fragestellungen, mit denen Sie sich beschäftigen müssen. Auch die genauen Mietverhältnisse sollten Gegenstand Ihrer Überlegungen sein. So vermeiden Sie Überraschungen, die im Prozess der anstehenden Vermietung entstehen können. Bevor es an die tatsächliche Vermietung der Wohnung geht, sollten Sie sich über folgende Fragen zum zukünftigen Mietverhältnis Gedanken machen.

  • Wie viele Personen sollen maximal in Ihrer Wohnung wohnen dürfen?
  • Möchten Sie die Wohnung befristet vermieten oder soll der Mietvertrag keine Begrenzung haben?
  • Möchten Sie das Halten von Haustieren erlauben?
  • Planen Sie, die Dinge selbst in die Hand zu nehmen oder soll ein Makler die passenden Mieter finden?

So gestaltet sich das Mietrecht in Österreich

Nachdem Sie die passenden Mieter gefunden haben, müssen Sie die Rechte und Pflichten nach Österreichischem Mietrecht beachten, die Sie nun zu erfüllen haben. Darunter fällt beispielsweise die Erhaltungspflicht, die besagt, dass Sie als Vermieter dafür Sorge tragen müssen, dass Schäden beseitigt und wesentliche Instandhaltungsmaßnahmen erfüllt werden.

Diese Instandhaltungskosten dürfen Sie nicht auf die Miete umlegen. Lediglich Modernisierungsmaßnahmen wie eine Erneuerung der Dämmfassade oder der Anbau eines Balkons dürfen anteilig als Mieterhöhung auf den Mieter umgelegt werden. Natürlich gibt es auch in diesen Fällen bestimmte Vertragsklauseln, die eine Umlegung der Kosten auf den Mieter ausschließen. Die Wohnung selbst dürfen Sie nur noch nach Voranmeldung und Absprache mit den Mietern betreten. Eine fristlose Kündigung des Mietvertrags Ihrerseits ist nur unter schwerwiegenden Umständen möglich.

Wohnung vermieten und Steuern zahlen – aber welche genau?

Als Vermieter müssen Sie die Einnahmen, die Sie durch die Vermietung Ihrer Wohnung erhalten, als Einkommens- und Umsatzsteuer steuerlich geltend machen. Hier gibt es viele unterschiedliche Regelungen – unter anderem richten sie sich danach, zu welchem Zweck Sie das Objekt vermieten oder wie hoch Ihre Mieteinnahmen sind. Wir beschäftigen uns an dieser Stelle mit der Vermietung von Wohnräumen im Gegensatz zur gewerblichen Vermietung.

Zur Einkunftsermittlung, die für die von Ihnen zu zahlende Einkommenssteuer von Relevanz ist, werden die Einnahmen den Werbungskosten gegenübergestellt. Die Einnahmen sind zum einen die Miete und zum anderen gegebenenfalls die Betriebskosten, die vom Mieter getragen werden.

Hinweis:

Alle Aufwendungen und Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen – Betriebskosten, Zinsen zur Finanzierung des Gebäudes, Abschreibung, etc. –, werden als Werbungskosten gerechnet.

Mit der Umsatzsteuer, die Sie als Vermieter zahlen müssen, verhält es sich etwas komplizierter. Liegen Ihre jährlichen Vermietungseinnahmen unter der Nettogrenze von 30.000 Euro gelten Sie als Kleinunternehmer und sind somit von der Umsatzsteuer befreit. Was positiv klingt, hat auch Nachteile: In diesem Fall können Sie geleistete Vorsteuern – beispielsweise bei Reparaturarbeiten – nicht zurückfordern. Meist gleicht sich die Rechnung jedoch aus und das Modell passt zu Ihren Bedürfnissen.

Auch als Kleinunternehmer können Sie sich jedoch für das Zahlen der Umsatzsteuer entscheiden, was sich gerade bei Investitionen in aufwendige Sanierungsmaßnahmen lohnt. So können Sie die für Handwerkerarbeiten gezahlten Umsatzsteuern absetzen und versteuern. Eine detaillierte Rechnung lohnt sich in diesen Fällen, da Sie die Befreiung bzw. Nichtbefreiung von der Umsatzsteuer erst nach frühestens fünf Jahren wieder rückgängig machen können.

Übersteigen Ihre jährlichen Mieteinnahmen die Grenze von 30.000 Euro sind Sie als Vermieter verpflichtet, Umsatzsteuer zu zahlen. Für die Vermietung der Wohnung und die anfallenden Betriebskosten gilt ein Umsatzsteuersatz von zehn Prozent, wobei die Heizkosten, die mit 20 Prozent besteuert werden, eine Ausnahme bilden.

Absetzungen und Abschreibungen für Ihre vermietete Wohnung

Kosten, die für Anschaffung und Herstellung anfallen, können Sie bei einer Vermietung von der Steuer absetzen. So kann der Kaufpreis der Wohnung, die Sie vermieten möchten, gestaffelt von der Steuer abgeschrieben werden.

Weil Ihre Wohnung bei der Vermietung einer Abnutzung ausgesetzt ist, können Sie diese Abnutzung steuerlich berücksichtigen – solange sie im Zusammenhang mit den Mieteinnahmen steht. Als Bemessungsgrundlage der AfA, der Abschreibung für Abnutzung, gelten hierbei die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten. Haben Sie die Wohnung, die Sie vermieten, geerbt oder als Schenkung erhalten, übernehmen Sie die bestehende AfA Ihres rechtmäßigen Vorgängers.

Die Höhe der Abschreibung für Abnutzung (AfA) wird durch den gesetzlich festgelegten Prozentsatz von 1,5 Prozent bestimmt, was einer Nutzungsdauer von 66,6 Jahren entspricht. Bei Häusern, die vor 1915 erbaut wurden, kann ohne Gutachten ein AfA-Satz von maximal zwei Prozent angewendet werden.

Unser Tipp: eine fachkundige Steuerberatung

Wenn Sie Ihre Wohnung vermieten, werden Steuern zu einem großen Thema. Weil Sie komplizierte Rechnungen aufstellen und dabei unterschiedlichste Faktoren beachten müssen, raten wir Ihnen dazu, sich zumindest im ersten Jahr von einem Steuerberater beraten zu lassen. Der Experte weiß genau, was sich für Sie persönlich steuerlich vorteilhaft oder nachteilig auswirkt und kann Ihnen wertvolle Ratschläge liefern.

Der Steuerberater informiert Sie über die zahlreichen Gestaltungsmöglichkeiten der Verrechnung von Werbungskosten. Für Sie als Vermieter gibt es viele Möglichkeiten, Ausgaben steuerlich geltend zu machen. Weil es gerade für Laien schwierig ist, bei den Abschreibungen der Zinsen für das Darlehen, der Renovierungskosten oder Abnutzungen den Überblick zu behalten, ist eine fachkundige Beratung von Vorteil. Alternativ stehen Ihnen einige Softwares zur Verfügung, die Ihnen Ihre Steuererklärungen erleichtert. Häufig müssen Sie, falls sich von Jahr zu Jahr nicht viel ändert, im neuen Jahr lediglich die Zahlen aktualisieren, die sich geändert haben. Die Ausgaben für einen Steuerberater können Sie sich somit sparen.

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