Wohnung vermieten

Welche Steuern fallen an?

Die Investition in eine Immobilie als solide Wertanlage wird immer verlockender. Möchtest du in die neu erworbene Wohnung nicht selbst einziehen, sondern sie vermieten, gilt es jedoch einige steuerrechtliche Spitzfindigkeiten zu beachten. Sobald du eine Wohnung vermietest, sind Steuern abzugeben. Wir geben dir einen Überblick über steuerliche Regelungen für dich als Vermieter.

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Worauf du als Vermieter achten musst

Hast du dich entschieden, die von dir gekaufte Wohnung zu vermieten, sind Steuern nur eines der vielen Themen und Fragestellungen, mit denen du dich beschäftigen musst. Auch die genauen Mietverhältnisse sollten Gegenstand deiner Überlegungen sein. So vermeidest du Überraschungen, die im Prozess der anstehenden Vermietung entstehen können. Bevor es an die tatsächliche Vermietung der Wohnung geht, solltest du dir über folgende Fragen zum zukünftigen Mietverhältnis Gedanken machen.

  • Wie viele Personen sollen maximal in deiner Wohnung wohnen dürfen?
  • Möchtest du die Wohnung befristet vermieten oder soll der Mietvertrag keine Begrenzung haben?
  • Soll das Halten von Haustieren erlaubt sein?
  • Willst du die Dinge selbst in die Hand zu nehmen oder soll ein Makler die passenden Mieter finden?

So gestaltet sich das Mietrecht in Österreich

Nachdem die passenden Mieter gefunden wurden, musst du die Rechte und Pflichten nach Österreichischem Mietrecht beachten, die du nun erfüllen musst. Darunter fällt beispielsweise die Erhaltungspflicht, die besagt, dass du als Vermieter dafür Sorge tragen musst, dass Schäden beseitigt und wesentliche Instandhaltungsmaßnahmen erfüllt werden.

Diese Instandhaltungskosten dürfen nicht auf die Miete umgelegt werden. Lediglich Modernisierungsmaßnahmen wie eine Erneuerung der Dämmfassade oder der Anbau eines Balkons dürfen anteilig als Mieterhöhung auf den Mieter umgelegt werden. Natürlich gibt es auch in diesen Fällen bestimmte Vertragsklauseln, die eine Umlegung der Kosten auf den Mieter ausschließen. Die Wohnung selbst darfst du nur noch nach Voranmeldung und Absprache mit den Mietern betreten. Eine fristlose Kündigung des Mietvertrags deinerseits ist nur unter schwerwiegenden Umständen möglich.

Wohnung vermieten und Steuern zahlen – aber welche genau?

Als Vermieter musst du die Einnahmen, die du durch die Vermietung deiner Wohnung erhältst, als Einkommens- und Umsatzsteuer steuerlich geltend machen. Hier gibt es viele unterschiedliche Regelungen – unter anderem richten sie sich danach, zu welchem Zweck du das Objekt vermietest oder wie hoch deine Mieteinnahmen sind. Wir beschäftigen uns an dieser Stelle mit der Vermietung von Wohnräumen im Gegensatz zur gewerblichen Vermietung.

Zur Einkunftsermittlung, die für die von dir zu zahlende Einkommenssteuer von Relevanz ist, werden die Einnahmen den Werbungskosten gegenübergestellt. Die Einnahmen sind zum einen die Miete und zum anderen gegebenenfalls die Betriebskosten, die vom Mieter getragen werden.

Hinweis:

Alle Aufwendungen und Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen – Betriebskosten, Zinsen zur Finanzierung des Gebäudes, Abschreibung, etc. –, werden als Werbungskosten gerechnet.

Mit der Umsatzsteuer, die du als Vermieter zahlen müssen, verhält es sich etwas komplizierter. Liegen deine jährlichen Vermietungseinnahmen unter der Nettogrenze von 30.000 Euro giltst du als Kleinunternehmer und bist somit von der Umsatzsteuer befreit. Was positiv klingt, hat auch Nachteile: In diesem Fall kannst du geleistete Vorsteuern – beispielsweise bei Reparaturarbeiten – nicht zurückfordern. Meist gleicht sich die Rechnung jedoch aus und das Modell passt zu deinen Bedürfnissen.

Auch als Kleinunternehmer kannst du dich jedoch für das Zahlen der Umsatzsteuer entscheiden, was sich gerade bei Investitionen in aufwendige Sanierungsmaßnahmen lohnt. So kannst du die für Handwerkerarbeiten gezahlten Umsatzsteuern absetzen und versteuern. Eine detaillierte Rechnung lohnt sich in diesen Fällen, da du die Befreiung bzw. Nichtbefreiung von der Umsatzsteuer erst nach frühestens fünf Jahren wieder rückgängig machen kannst.

Übersteigen deine jährlichen Mieteinnahmen die Grenze von 30.000 Euro bist du als Vermieter verpflichtet, Umsatzsteuer zu zahlen. Für die Vermietung der Wohnung und die anfallenden Betriebskosten gilt ein Umsatzsteuersatz von zehn Prozent, wobei die Heizkosten, die mit 20 Prozent besteuert werden, eine Ausnahme bilden.

Absetzungen und Abschreibungen für deine vermietete Wohnung

Kosten, die für Anschaffung und Herstellung anfallen, kannst du bei einer Vermietung von der Steuer absetzen. So kann der Kaufpreis der Wohnung, die du vermieten möchtest, gestaffelt von der Steuer abgeschrieben werden.

Weil deine Wohnung bei der Vermietung einer Abnutzung ausgesetzt ist, kannst du diese Abnutzung steuerlich berücksichtigen – solange sie im Zusammenhang mit den Mieteinnahmen steht. Als Bemessungsgrundlage der AfA, der Abschreibung für Abnutzung, gelten hierbei die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten. Hast du die Wohnung, die du vermietest, geerbt oder als Schenkung erhalten, übernimmst du die bestehende AfA deines rechtmäßigen Vorgängers.

Die Höhe der Abschreibung für Abnutzung (AfA) wird durch den gesetzlich festgelegten Prozentsatz von 1,5 Prozent bestimmt, was einer Nutzungsdauer von 66,6 Jahren entspricht. Bei Häusern, die vor 1915 erbaut wurden, kann ohne Gutachten ein AfA-Satz von maximal zwei Prozent angewendet werden.

Unser Tipp: eine fachkundige Steuerberatung

Wenn du deine Wohnung vermietest, werden Steuern zu einem großen Thema. Weil du komplizierte Rechnungen aufstellen und dabei unterschiedlichste Faktoren beachten musst, raten wir dir dazu, dich zumindest im ersten Jahr von einem Steuerberater beraten zu lassen. Der Experte weiß genau, was sich für dich persönlich steuerlich vorteilhaft oder nachteilig auswirkt und kann dir wertvolle Ratschläge liefern.

Der Steuerberater informiert dich über die zahlreichen Gestaltungsmöglichkeiten der Verrechnung von Werbungskosten. Für dich als Vermieter gibt es viele Möglichkeiten, Ausgaben steuerlich geltend zu machen. Weil es gerade für Laien schwierig ist, bei den Abschreibungen der Zinsen für das Darlehen, der Renovierungskosten oder Abnutzungen den Überblick zu behalten, ist eine fachkundige Beratung von Vorteil. Alternativ stehen dir einige Softwares zur Verfügung, die dir deine Steuererklärungen erleichtern. Häufig musst du, falls sich von Jahr zu Jahr nicht viel ändert, im neuen Jahr lediglich die Zahlen aktualisieren, die sich geändert haben. Die Ausgaben für einen Steuerberater kannst du dir somit sparen.