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Immobilie mit Wohnrecht verkaufen

Die eigene Immobilie verkaufen und dennoch darin wohnen bleiben: Immer mehr Eigentümer entscheiden sich dafür, ihr Haus in Kombination mit einem geltenden Wohnrecht zu verkaufen oder verschenken. Erfahren Sie in diesem Ratgeber, welche Vorteile ein Wohnrecht hat, was bei der Vereinbarung zu beachten ist und wie sich ein Wohnrecht auf die Verkaufschancen auswirkt.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Mit einem Wohnrecht können Eigentümer ihr Haus bereits zu Lebzeiten veräußern, ohne ausziehen zu müssen. 
  • Das Wohnrecht kann befristet oder lebenslang gelten und ist nicht vererbbar. 
  • Prinzipiell lässt sich das Wohnrecht und alle dazugehörenden Rechten und Pflichten wie Kostenübernahme oder Nießbrauch flexibel gestalten – solange beide Parteien einverstanden sind. 
  • Wer ein Haus mit geltendem Wohnrecht verkaufen möchte, muss sich auf einen deutlich niedrigeren Verkaufspreis und eine schwierige Suche nach Interessenten einstellen.

Haus verkaufen und Wohnrecht behalten: Welche Möglichkeiten gibt es?

Das Vereinbaren eines Wohnrechts spielt vor allem bei der Hausübergabe innerhalb der Familie eine Rolle. Immer häufiger werden Immobilien noch zu Lebzeiten an die Erben verschenkt oder verkauft. In diesen Fällen wird oftmals ein Wohnrecht vereinbart: Die ehemaligen Eigentümer dürfen in der Immobilie wohnen bleiben, ohne Miete zahlen zu müssen. Das hat für beide Seiten Vorteile:

Vorteile für zukünftige Erben Vorteile für ehemalige Eigentümer
Keine Erbschaftssteuer fällig Erzielung von Kapital, das frei verfügbar ist
Geringerer Kaufpreis durch Einräumung des Wohnrechts Kein Umzug nötig, sicheres Zuhause im Alter
  Einsparung von Miete (entweder geringer Mietzins oder mietfrei)

Was ist beim Immobilienverkauf mit Wohnrecht zu beachten?

Wer seine Immobilie mit Wohnrecht verkaufen möchte, sollte einige Aspekte beachten:

  • Das Wohnrecht kann entweder befristet oder lebenslang gelten – das heißt, es endet entweder nach Ablauf der vereinbarten Frist oder mit dem Tod des Berechtigten. Eine Aufkündigung des Wohnrechts ist nur in Härtefällen möglich. Der Berechtigte selbst kann allerdings jederzeit von sich aus auf sein Wohnrecht verzichten, beispielsweise beim Umzug in ein Pflegeheim. Die bloße Nichtausübung des Wohnrechts hebt dieses nicht automatisch auf. Erst nach 30 Jahren Nichtnutzung kann das Wohnrecht ohne Zustimmung des Berechtigten aus dem Grundbuch gestrichen werden. 
  • Des Weiteren kann das Wohnrecht entweder als Gebrauchsrecht oder als Fruchtgenussrecht vereinbart werden. Beim Gebrauchsrecht darf nur der Begünstigte selbst die Immobilie nutzen. Das Fruchtgenussrecht oder der Nießbrauch hingegen erlaubt auch die Vermietung des Objekts an Dritte. 
  • Das Wohnrecht ist nicht vererbbar. Wer möchte, dass der Ehepartner nach dem eigenen Tod weiterhin in der Immobilie wohnen darf, sollte beide Parteien im Grundbuch als Nutznießer eintragen lassen.
  • In Österreich hat der Wohnrechtberechtige weitere Rechte: Das Nutzungsrecht sorgt dafür, dass Gebäudeteile und Einrichtungen genutzt werden dürfen. Dazu zählen zum Beispiel Parkplätze, Garagen, Dachboden oder Keller. Das Aufnahmerecht gestattet dem Wohnrechtberechtigten, eine weitere Person in den Haushalt aufzunehmen. Das kann ein Ehepartner, Lebensgefährte oder auch eine Pflegekraft sein. Alle weiteren Regelungen oder Einschränkungen von Nutzungs- und Aufnahmerecht müssen schriftlich vereinbart und von beiden Seiten unterzeichnet werden.
  • Das Wohnrecht sollte notariell beglaubigt und gemäß §521 ABGB im Grundbuch eingetragen werden. Andere schriftliche Vereinbarungen regeln zwar die Details, sind im Streitfall aber nicht ausreichend, um beim Weiterverkauf der Immobilie ein Wohnrecht gegenüber Dritten einzuklagen.

Haus verkaufen und lebenslanges Wohnrecht behalten: Wie werden die Kosten aufgeteilt?

Wie die Kosten aufgeteilt werden, kann zwischen den beiden Parteien frei verhandelt werden. Für gewöhnlich wird der vom Wohnrecht Begünstigte wie ein normaler Mieter behandelt und übernimmt Nebenkosten (Heizung, Strom, Wasser, Gas, Müll) sowie Kosten für kleinere Schönheitsreparaturen selbst.

Der neue Besitzer ist für größere Reparaturen, Sanierungen und alle anderen Abgaben zuständig, oftmals unterstützen ihn die Begünstigte dabei. Die Vereinbarungen zur Kostenübernahme sollten detailliert festgehalten werden, um späteren Streitigkeiten vorzubeugen. Werden keine entsprechenden Vereinbarungen getroffen, muss der neue Besitzer alleine für die Instandhaltung des Hauses aufkommen und den Zustand der Immobilie erhalten, den diese bei der Übernahme hatte.

Haus verkaufen trotz Wohnrecht: Wie gelingt der Hausverkauf?

Wer Besitzer einer Immobilie ist, für die ein Wohnrecht im Grundbuch verankert ist, kann frei über das Haus verfügen. Haben Sie beispielsweise das Haus Ihrer Eltern vorzeitig übertragen bekommen, steht es Ihnen frei, das Objekt zu verkaufen – die Zustimmung der Wohnberechtigten ist dafür nicht nötig. Allerdings ist in der Praxis der Immobilienverkauf mit Wohnrecht vermutlich eher schwierig. Schließlich möchten Käufer die Immobilie entweder zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage, die Mieteinnahmen abwirft, erwerben. Beides ist aber nicht möglich, wenn das Wohnrecht gilt.

Höhere Chancen auf einen erfolgreichen Hausverkauf trotz Wohnrecht gibt es, wenn das Wohnrecht nur für einen Teil der Immobilien gilt. Ein Einfamilienhaus, das über eine Einliegerwohnung verfügt, in denen die Vorbesitzer leben, kann durchaus attraktiv für Familien sein, die ein geringes Budget zur Verfügung haben. Denn beim Verkaufspreis werden Sie Abstriche machen müssen, wenn ein Teil des Hauses nicht zur Verfügung steht und die neuen Eigentümer den Nachbarn beziehungsweise Mitbewohner nicht selbst aussuchen können.

Alternativ können Sie versuchen, den Wohnrechtbegünstigten mit einer Abfindung zur Aufgabe des Wohnrechts zu bringen, um die Immobilie besser verkaufen zu können. Gerade innerhalb der eigenen Familie kann das aber schnell zu Konflikten führen. Daher sollte dieser Schritt gut durchdacht sein. Wenn das entsprechende Elternteil beispielsweise sowieso bereits einen Umzug in ein Pflegeheim in Betracht zieht, stehen Ihre Chancen auf Erfolg um einiges besser.