Die eigene Immobilie verkaufen und dennoch darin wohnen bleiben: Immer mehr Eigentümer entscheiden sich dafür, ihr Haus in Kombination mit einem geltenden Wohnrecht zu verkaufen oder verschenken. Erfahre in diesem Ratgeber, welche Vorteile ein Wohnrecht hat, was bei der Vereinbarung zu beachten ist und wie sich ein Wohnrecht auf die Verkaufschancen auswirkt.
Das Vereinbaren eines Wohnrechts spielt vor allem bei der Hausübergabe innerhalb der Familie eine Rolle. Immer häufiger werden Immobilien noch zu Lebzeiten an die Erben verschenkt oder verkauft. In diesen Fällen wird oftmals ein Wohnrecht vereinbart: Die ehemaligen Eigentümer dürfen in der Immobilie wohnen bleiben, ohne Miete zahlen zu müssen. Das hat für beide Seiten Vorteile:
Vorteile für zukünftige Erben | Vorteile für ehemalige Eigentümer |
Keine Erbschaftssteuer fällig | Erzielung von Kapital, das frei verfügbar ist |
Geringerer Kaufpreis durch Einräumung des Wohnrechts | Kein Umzug nötig, sicheres Zuhause im Alter |
Einsparung von Miete (entweder geringer Mietzins oder mietfrei) |
Wer seine Immobilie mit Wohnrecht verkaufen möchte, sollte einige Aspekte beachten:
Wie die Kosten aufgeteilt werden, kann zwischen den beiden Parteien frei verhandelt werden. Für gewöhnlich wird der vom Wohnrecht Begünstigte wie ein normaler Mieter behandelt und übernimmt Nebenkosten (Heizung, Strom, Wasser, Gas, Müll) sowie Kosten für kleinere Schönheitsreparaturen selbst.
Der neue Besitzer ist für größere Reparaturen, Sanierungen und alle anderen Abgaben zuständig, oftmals unterstützen ihn die Begünstigte dabei. Die Vereinbarungen zur Kostenübernahme sollten detailliert festgehalten werden, um späteren Streitigkeiten vorzubeugen. Werden keine entsprechenden Vereinbarungen getroffen, muss der neue Besitzer alleine für die Instandhaltung des Hauses aufkommen und den Zustand der Immobilie erhalten, den diese bei der Übernahme hatte.
Wer Besitzer einer Immobilie ist, für die ein Wohnrecht im Grundbuch verankert ist, kann frei über das Haus verfügen. Hast du beispielsweise das Haus deiner Eltern vorzeitig übertragen bekommen, steht es dir frei, das Objekt zu verkaufen – die Zustimmung der Wohnberechtigten ist dafür nicht nötig. Allerdings ist in der Praxis der Immobilienverkauf mit Wohnrecht vermutlich eher schwierig. Schließlich möchten Käufer die Immobilie entweder zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage, die Mieteinnahmen abwirft, erwerben. Beides ist aber nicht möglich, wenn das Wohnrecht gilt.
Höhere Chancen auf einen erfolgreichen Hausverkauf trotz Wohnrecht gibt es, wenn das Wohnrecht nur für einen Teil der Immobilien gilt. Ein Einfamilienhaus, das über eine Einliegerwohnung verfügt, in denen die Vorbesitzer leben, kann durchaus attraktiv für Familien sein, die ein geringes Budget zur Verfügung haben. Denn beim Verkaufspreis wirst du Abstriche machen müssen, wenn ein Teil des Hauses nicht zur Verfügung steht und die neuen Eigentümer den Nachbarn beziehungsweise Mitbewohner nicht selbst aussuchen können.
Alternativ kannst du versuchen, den Wohnrechtbegünstigten mit einer Abfindung zur Aufgabe des Wohnrechts zu bringen, um die Immobilie besser verkaufen zu können. Gerade innerhalb der eigenen Familie kann das aber schnell zu Konflikten führen. Daher sollte dieser Schritt gut durchdacht sein. Wenn das entsprechende Elternteil beispielsweise sowieso bereits einen Umzug in ein Pflegeheim in Betracht zieht, stehen deine Chancen auf Erfolg um einiges besser.