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Haus verkaufen vor der Privatinsolvenz – geht das?

Wer seine Schulden und andere Verbindlichkeiten nicht mehr zahlen kann, dem bleibt als letzter Ausweg die Privatinsolvenz. Doch bedeutet das automatisch, dass auch das eigene Haus verkauft werden muss? Dieser Ratgeber zeigt auf, was beim Hausverkauf bei Privatinsolvenz zu beachten ist und welche Wege es gibt, die eigenen vier Wände trotz Zahlungsunfähigkeit zu behalten.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Ob Sie bei einem Privatkonkurs Ihr Haus behalten dürfen, hängt vom laufenden Verfahren ab. 
  • Der Hausverkauf vor der Privatinsolvenz ist möglich, sollte aber gut durchdacht sein. 
  • Bei Immobilien mit geringem Wert bestehen gute Chancen, dass diese aus der Insolvenzmasse herausgelöst werden und in Ihrem Besitz bleiben können.

Wann kommt es zu einem Privatkonkurs?

Die Privatinsolvenz – in Österreich auch als Privatkonkurs bekannt – kann dann vom Schuldner angemeldet, wenn eine private Person zahlungsunfähig ist. Damit es zum sogenannten Schadenregulierungsverfahren kommen kann, müssen verschiedene Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Der Schuldner muss zahlungsunfähig sein. Das bedeutet, dass Verbindlichkeiten wie beispielsweise Kreditraten nicht mehr termingerecht und in voller Höhe gezahlt werden können. 
  • Es muss Vermögen oder ein regelmäßiges Einkommen vorhanden sein, mit dem die Kosten des Konkursverfahrens gedeckt werden können. 
  • Es dürfen während des Insolvenzfahrens keine neuen Schulden gemacht werden. 
  • Der Schuldner muss in der Lage sein, jeden Monat gemäß eines vorab vereinbarten Zahlungsplans einen bestimmten Beitrag für die Schuldenrückzahlung aufzubringen. Hierfür wird meistens der pfändbare Teil des Einkommens genutzt.

Ist das Haus vom Schuldenregulierungsverfahren betroffen?

Damit das Schadenregulierungsverfahren durchgeführt und der Schuldenabbau beginnen kann, muss das vorhandene Vermögen dafür eingesetzt werden. Dazu gehören auch Häuser und Grundstücke, die verkauft werden beziehungsweise gepfändet werden können, um die Forderungen der Gläubiger zu erfüllen. Was genau mit der Immobilie geschieht, entscheidet der zuständige Insolvenzverwalter oder das Gericht und hängt vom jeweiligen Stand der Privatinsolvenz ab.

  • Zuerst wird immer eine außergerichtliche Einigung zwischen Schuldner und Gläubigern angestrebt. Scheitert diese, tritt der gerichtliche Zwangsausgleich in Kraft – das eigentliche Insolvenzverfahren.
  • Beim Zwangsausgleich verpflichtet sich der Schuldner, innerhalb von fünf Jahren 30 Prozent seiner Schulden zurückzuzahlen. Dieser Einigung müssen die Gläubiger zustimmen. Bei diesem Vorgehen (auch als Sanierungsplan bekannt) profitiert der Schuldner davon, dass er sein Vermögen behalten darf und es trotz Privatinsolvenz nicht verkaufen muss. Das gilt auch für das Eigenheim. 
  • Scheitert der Zwangsausgleich, folgt die Verwertung der Vermögenswerte des Schuldners. In diesem Fall werden Häuser, Grundstücke und Wohnungen verkauft, um die Gläubiger zu bezahlen. Die restlichen Schulden werden gemäß eines Zahlungsplans für maximal sieben Jahre abbezahlt. Nach Ablauf der Frist wird für gewöhnlich die Befreiung von der Restschuld gestattet. 
  • Kann auch der Zahlungsplan nicht erfüllt werden, tritt als letztes Mittel das Abschöpfungsverfahren in Kraft. Jeder Cent, der über das Existenzminimum hinausgeht, wird für fünf Jahre zum Tilgen der Schulden aufgewendet.

Kann ich mein Haus vor der Privatinsolvenz verkaufen?

Sobald das Schadenregulierungsverfahren eröffnet ist, ist ein Hausverkauf auf eigene Faust nicht mehr möglich. Es gilt ein sogenanntes Verfügungsverbot, in dessen Rahmen größere Geschäfte außerhalb des täglichen Bedarfs nur mit Zustimmung des Masseverwalters abgeschlossen werden dürfen.

Vor der Privatinsolvenz ist es durchaus möglich, das Haus zu verkaufen und somit einen voraussichtlich besseren Preis zu erzielen als bei einer drohenden Zwangsversteigerung. Der Erlös sollte allerdings möglichst genutzt werden, um den Privatkonkurs abzuwenden und die offenen Schulden bei den Gläubigern zu bezahlen und nicht, um die Insolvenz nur weiter hinauszuzögern oder vorher noch einmal groß in den Urlaub zu fahren.

Zu beachten: Wer nachweislich trotz vorhandener Schulden große Summe an Geld „verprasst“ und anschließend Privatkonkurs anmeldet, kann sich schlimmstenfalls sogar strafbar machen!

Wie kann ich meine Immobilie trotz Privatkonkurs retten?

Es gibt mehrere Wege, das Haus trotz Privatinsolvenz nicht verkaufen zu müssen. Einerseits kann es zu einer sogenannten Freigabe kommen. Die Freigabe kommt einer Herauslösung der Immobilie aus der Insolvenzmasse gleich, sodass das Haus nicht mehr zur Tilgung der Schulden herangezogen werden kann. Die Chancen auf eine solche Freigabe stehen dann besonders gut, wenn die Immobilie mit einer großen Hypothek belastet ist oder der zu erwartende Kaufpreis niedriger als die eigentlichen Schulden ist.

Auch bei schwer verkäuflichen Objekten, die beispielsweise nicht gut erhalten und stark sanierungsbedürftig sind, können meistens einfach aus der Insolvenzmasse herausgelöst werden. Wer sein Haus trotz Schulden und Zahlungsunfähigkeit behalten möchte, sollte allerdings daran denken, dass alle laufenden und einmaligen Kosten, die für die Immobilie anfallen, weiterhin gezahlt werden müssen. In den meisten Fällen ist ein Verkauf die beste Lösung, auch wenn es schwerfällt, den Traum vom Eigenheim aufzugeben.

Eine weitere Möglichkeit, damit das Haus nicht an Dritte verkauft wird, ist der Verkauf an den Ehepartner. Denn Ehepartner haften nicht automatisch für die Schulden des jeweils anderen. Dafür muss allerdings ausreichend Kapital vorhanden sein, da ein rechtmäßiger Kaufvertrag geschlossen werden muss – eine Überschreibung, die das Haus rettet, ist bei einer Privatinsolvenz nicht erlaubt.