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Immobilien verkaufen bei laufendem Kredit – so geht’s!

Wenn ein Haus oder eine Wohnung verkauft wird, obwohl die Finanzierung noch nicht abgeschlossen ist, passiert das meistens nicht freiwillig. Wie Sie das Beste aus solch einer Situation herausholen können, welche Kosten bei einem vorzeitigen Verkauf auf Sie zukommen und wie sich diese vermeiden lassen, erfahren Sie in diesem Artikel.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Ein Haus oder eine Wohnung können auch dann verkauft werden, wenn die Finanzierung noch läuft. 
  • Bei einer vorzeitigen Ablösung des Immobilienkredits wird oftmals eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. 
  • Nach dem Ende der Sollzinsbindung gilt die vereinbarte Kündigungsfrist, sodass der Kredit ohne Zusatzkosten vollständig getilgt werden kann. 
  • Alternativ zur Kreditablösung kann das Darlehen zur Neufinanzierung verwendet oder auf den neuen Käufer übertragen werden – sofern die Bank zustimmt.

Haus oder Wohnung verkaufen trotz Kredit – geht das überhaupt?

In der Idealvorstellung eines jeden Eigentümers zahlt man den Kredit für die Immobilie ab und kann sein restliches Leben schuldenfrei im Eigenheim verbringen. Manchmal kommt man jedoch in die Situation, Haus oder Wohnung wieder verkaufen zu müssen, während die Finanzierung noch läuft. Das ist durchaus erlaubt und möglich. Allerdings ist der Hausverkauf bei laufender Finanzierung mit vielen Hürden und Zusatzkosten verbunden, sodass die Entscheidung gut überlegt sein sollte.

Gründe für den Hausverkauf trotz Kredit

Der Hausverkauf trotz laufenden Kredites sollte immer nur die letzte Lösung sein. Die Gründe, die zu dieser Entscheidung führen, sind allerdings vielfältig:

  • Durch den Verlust des Jobs oder eine Scheidung kann der laufende Kredit nicht mehr bezahlt werden – der Hausverkauf verhindert damit die Zwangsversteigerung bei Zahlungsunfähigkeit. 
  • Die Immobilie passt plötzlich nicht mehr zu den Lebensumständen: Es wird Nachwuchs erwartet, Paare trennen sich oder die Eltern ziehen ein. Das Haus oder die Wohnung sind zu groß oder zu klein – es wird ein neues Zuhause gebraucht. 
  • Ein Umzug in eine andere Stadt, ob aus familiären oder beruflichen Gründen, erfordert den Verkauf der Immobilie, obwohl der Kredit noch nicht abbezahlt ist.

In all diesen Fällen kann es trotz der Herausforderungen am klügsten sein, das Haus oder die Wohnung zu verkaufen. Bei noch laufendem Kredit sollten Sie jedoch mehrere Punkte beachten, bevor der Verkauf vorbereitet wird.

Haus verkaufen trotz Restschuld: Was muss ich beachten?

Soll das Haus aus finanzieller Not verkauft und mit dem Erlös der laufende Kredit abbezahlt werden, wird in den meisten Fällen eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Diese soll die verlorenen Gewinne durch die Zinsen, die der Bank durch die vorzeitige Rückzahlung entgehen, ausgleichen. Die Höhe der Entschädigung setzt sich aus dem Verlust, den einsparten Verwaltungskosten, den ersparten Kosten für den Risikoausfall und dem aktuellen Zinssatz für eine theoretische Neuanlage des zurückgezahlten Geldes zusammen. So können schnell mehrere tausend Euro fällig werden, die zusätzlich zur Restschuld an die Bank gezahlt werden müssen.

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung sollte also vor dem Hausverkauf erfragt werden, damit klar ist, ob der Erlös für die Tilgung der gesamten anfallenden Kosten ausreichend ist.

Rechenbeispiel Vorfälligkeitsentschädigung

Höhe der Restschuld 150.000 Euro
Datum der Auszahlung 01.07.2013
Ende der Sollzinsbindung 30.06.2023
Ursprünglicher Sollzinssatz 0,8 Prozent
Monatliche Rate  1000 Euro
Erwarteter Wiederanlagezins -0,38 Prozent
Ersparnis Verwaltungskosten 100 Euro/Jahr
Einmalige Bearbeitungsgebühr 75 Euro
Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung 5128,25 Euro

Wie kann ich die Vorfälligkeitsentschädigung beim vorzeitigen Verkauf vermeiden?

Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist gelten bei Immobiliendarlehen die vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen, zu denen der Kreditvertrag ohne weitere Kosten regulär gekündigt werden kann. Es kann sich also durchaus lohnen, noch ein paar Monate bis zum Ablauf der Zinsbindung mit dem Verkauf zu warten, um dann mit dem Erlös den Kredit ohne Zusatzkosten einfach abzubezahlen. Wer allerdings zeitlich extrem unter Druck steht und Haus oder Wohnung so schnell wie möglich verkaufen muss, der muss in den meisten Fällen die Vorfälligkeitsentschädigung hinnehmen.

Wohnung verkaufen trotz Darlehen: Kann ich den Kredit auf eine Neufinanzierung übertragen?

Wer seine noch nicht abbezahlte Immobilie verkaufen möchte, um sich ein neues Objekt zu zulegen – unabhängig davon, ob es größer oder kleiner sein soll – kann versuchen, den laufenden Kredit für die Neufinanzierung zu nutzen. Hier kommt es auf die Kulanz der Bank an, die diesem Vorhaben zustimmen oder es ablehnen kann.

Die Chancen stehen allerdings sehr gut, wenn die neue Immobilie einen ähnlichen oder höheren Wert aufweist oder zumindest im Verhältnis zur Restschuld eine ausreichende Sicherheit darstellt. Ist das Kreditinstitut einverstanden, wird die verkaufte Immobilie aus dem Grundbuch ausgetragen und das neue Objekt als Kreditsicherheit eingesetzt. In diesem Fall macht die Bank keinen Verlust durch eine vorzeitige Darlehensrückzahlung, sodass keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird.

Vor der Übertragung sollte Sie jedoch einen Blick auf die Konditionen aktueller Kreditangebote werfen. Je nach Darlehenssumme und Zinssatz können Sie eventuell mit einem neuen Kredit zu besseren Konditionen mehr Geld sparen als Sie durch die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung für die Ablösung des laufenden Kredits verlieren. Eine genaue Rechnung hilft hier bei der Entscheidung.

Darf ich meinen laufenden Hauskredit an den neuen Eigentümer übertragen?

Eine weitere, wenn auch eher selten gewählte Option beim Hausverkauf mit laufendem Kredit, ist die Übertragung des Darlehens an den neuen Eigentümer, der den Vertrag zu den vereinbarten Bedingungen weiterführt. Auch hier muss neben dem neuen Besitzer die Bank ihr Einverständnis geben – ein Recht auf diese Art der Übertragung gibt es nicht!

Der Kreditgeber wird den Käufer hinsichtlich seiner Bonität genau prüfen und dann entscheiden, ob eine Weiterführung des Kreditvertrags mit ihm möglich ist. Die Übertragung des laufenden Kredits kann dann für Käufer wie Verkäufer reizvoll sein, wenn die geltenden Konditionen besser sind als die momentane Marktsituation und die Angebote andere Banken. Dann kann der Käufer beispielsweise von niedrigen Zinsen profitieren und auf lange Sicht sparen. Für den Verkäufer entfällt in dieser Variante die Vorfälligkeitsentschädigung, sodass auch hier gespart wird.