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Immobilie verkaufen und wohnen bleiben

Die eigene Immobilie ist abbezahlt und der Lebensabend kann in den eigenen vier Wände genossen werden – doch jetzt entsteht der Wunsch nach neuem Kapital oder einer Aufstockung für die Rente? Eine Möglichkeit, um dieses Ziel zu erreichen, ist der Verkauf des Eigenheims, ohne daraus auszuziehen. Welche Modelle es für diesen Ansatz gibt, welche Vor- und Nachteile für Käufer und Verkäufer entstehen und welche Besonderheiten zu beachten sind, erfahren Sie in diesem Ratgeber.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Wer sein Haus verkaufen, aber dennoch darin wohnen bleiben möchte, hat drei Möglichkeiten: Vereinbarung eines Wohnrechts, Verkauf auf Rentenbasis oder Aufnahme einer Umkehrhypothek. 
  • Gerade ältere Eigentümer können von dieser Art des Verkaufs profitieren. 
  • Investoren sollten das Risiko, dass sie mit der Vereinbarung einer Leibrente eingehen, genau abschätzen, um keinen Verlust zu machen. 
  • Bei der Vertragsgestaltung sollten alle Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer detailliert festgehalten werden, um Unklarheiten und Streitfälle zu vermeiden.

Kann ich mein Haus verkaufen und darin wohnen bleiben?

Die eigene Immobilie zu verkaufen, ohne im Anschluss auszuziehen, erscheint zunächst ungewöhnlich. Jedoch wird gerade bei älteren Immobilienbesitzern dieses Vorgehen immer beliebter. Rechtlich spricht nichts dagegen, das eigene Haus bzw. die eigene Wohnung zu verkaufen und darin wohnen zu bleiben – vorausgesetzt, es werden entsprechende Vereinbarungen mit dem neuen Eigentümer getroffen.

Haus verkaufen, aber darin wohnen bleiben – Welche Möglichkeiten gibt es?

Insgesamt gibt es drei Möglichkeiten, wie Sie Ihr Haus verkaufen und weiterhin darin wohnen bleiben können.

  • Immobilienverkauf mit Wohnrecht: Der Verkauf von Wohnung oder Haus wird an die Vereinbarung eines lebenslangen oder befristeten Wohnrechts gekoppelt. Dieses Vorgehen wird meistens dann gewählt, wenn der Verkauf innerhalb der Familie stattfindet, um den hohen Erbschafts- und Schenkungssteuern zu entgehen. Das Wohnrecht kann entweder gegen einen Mietzins oder kostenfrei erteilt werden. Damit das Wohnrecht im Zweifelsfall eingeklagt werden kann, sollte es im Grundbuch entsprechend eingetragen werden. Häufig wird hierbei auch von einem sogenannten Rückmietverkauf gesprochen. 

  • Immobilienverkauf auf Rentenbasis: Eine weitere beliebte Möglichkeit ist die Immobilienverrentung. Hier wird vom Käufer nicht der komplette Preis auf einmal gezahlt, sondern eine monatliche oder jährliche Rentenzahlung an den Eigentümer getätigt. Die sogenannte Leibrente wird bis zum Tod des Verkäufers gezahlt, erst dann steht dem Käufer die Immobilie zur freien Verfügung. Die Höhe des Gesamtpreises, den der Käufer letztendlich zahlt, hängt damit von der Restlebensdauer des Eigentümers ab. Die Höhe der monatlichen Leibrente wird aus Faktoren wie Alter des Eigentümers, Wert der Immobilien und dem Wert des Wohnrechts berechnet. Alternativ zur Leibrente gibt es die Zeitrente, bei der die monatlichen Zahlungen nur über einen bestimmten Zeitraum getätigt werden müssen, sodass es sich faktisch um eine Ratenzahlung unter Einräumung eines Wohnrechts handelt.

  • Umkehrhypothek: Findet sich kein Käufer, kann das Haus mit einer Umkehrhypothek belastet werden. Hier erhält der Eigentümer einen vor mit der Bank vereinbarten Beleihungswert – entweder als Einmalzahlung, in monatlichen Raten oder als Mischform beider Varianten. Es handelt sich hierbei genau genommen also nicht um einen Verkauf, sondern um den Abschluss einen Kreditvertrags. Die Erben haben dann nach dem Tod der Eigentümer die Möglichkeit, die Grundschuld mit Eigenkapital zu bezahlen und das Haus zu übernehmen, oder die Immobilie zu verkaufen und mit dem Erlös die Schulden bei der Bank zu begleichen.

Warum sollte ich meine Wohnung verkaufen und wohnen bleiben?

Für Verkäufer hat der Verkauf ohne anschließenden Auszug verschiedene Vorteile:

  • Durch den Verkauf kann schnell und unkompliziert Kapital freigesetzt werden – ganz ohne Bonitätsprüfung, die bei einer Kreditaufnahme durchgeführt werden würde. 
  • Bei Vereinbarung einer Leibrente kann die Rente oder Pension aufgestockt werden. Hierbei ist die Steuerbelastung geringer als bei einem Verkauf mit Einmalzahlung. 
  • Die Kosten für einen Umzug entfallen. 
  • Gerade ältere Eigentümer möchten gerne die Verantwortung für die Immobilie abgeben, ohne ihr gewohntes Umfeld zu verlassen. Das ist bei dieser Art des Verkaufs ohne Probleme möglich. 
  • Wird der Verkauf zu Lebzeiten innerhalb der Familie durchgeführt, wird eventuellen Streitigkeiten um das Erbe vorgebeugt.

Welche Vorteile gibt es für den Käufer?

Gerade, wenn die Immobilie nicht an Verwandte, sondern an Dritte verkauft werden soll, ist es ratsam, gute Verkaufsargument zur Hand zu haben. Schließlich erscheint eine Immobilie, die nicht frei genutzt werden kann, zunächst als wenig reizvolles Investitionsobjekt. Dennoch sprechen einige Argumente für diese Art des Verkaufs:

  • Beim Kauf auf Rentenbasis ist kein Eigenkapital oder die Aufnahme eines Darlehens nötig. So ist der Kauf auch für Privatpersonen interessant, die zurzeit keinen „normalen“ Hauskauf finanzieren können oder möchten, aber trotzdem auf der Suche nach einem Eigenheim für ihren eigenen Lebensabend sind. 
  • Die Leibrente ist ein Glücksspiel für beide Seiten: Verstirbt der ursprüngliche Eigentümer früher als erwartet, kann sich der Käufer über eine günstig erworbene Immobilie freuen. Diese kann dann entweder selbst genutzt, gewinnbringend verkauft oder erneut vermietet werden. Bei den steigenden Miet- und Kaufpreisen ist somit eine schnelle Rendite für den Käufer möglich. 
  • Wird ein lebenslanges Wohnrecht in Kombination mit einer monatlichen Mietzinszahlung vereinbart, hat der Käufer lange Planungssicherheit und kann sich auf den fortlaufenden Zahlungseingang verlassen. Im Idealfall wird zudem ein beidseitiger Kündigungsausschluss in den Mietvertrag aufgenommen.

Was ist bei der Vertragsgestaltung zu beachten?

Wer sein Haus oder seine Wohnung verkaufen und darin wohnen bleiben möchte, sollte darauf achten, dass der Kaufvertrag und ein eventuell zusätzlich abzuschließender Mietvertrag alle Details unmissverständlich klären. Dazu gehören insbesondere Regelungen zu:

  • Art des Wohnrechts (lebenslang, befristet, kostenlos, gegen Mietzins)
  • Höhe des monatlichen Mietzinses/der monatlichen Leibrente
  • Laufzeit
  • Kündigungsrecht/-fristen
  • Kostenaufteilung für Instandhaltung und Renovierung
  • Vorgehen bei Auszug des Mieters

Die Prüfung des Vertrags durch einen Fachanwalt ist empfehlenswert, damit ein für beide Seiten faires Geschäft zustande kommt und keine Partei durch eine Unaufmerksamkeit oder ein Schlupfloch im Vertrag böse überrascht wird.