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Kündigung des Mietvertrags: Was Mieter wissen müssen

Fristen einhalten und besondere Regelungen beachten

Möchten Sie Ihre Mietwohnung kündigen, gibt es einige Dinge zu beachten. Für die Beendigung unbefristeter und befristeter Mietverhältnisse gelten unterschiedliche Richtlinien. Was Sie als Mieter bei der Kündigung eines Mietvertrags beachten sollten und welche Regelungen dabei gelten, erfahren Sie hier.

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Kündigung durch den Mieter – rechtliche Bedingungen

Mieter können im Prinzip ohne Nennung von Gründen kündigen, müssen aber ab dem Kündigungstermin für ihre Wohnung eine Kündigungsfrist einhalten. Auch einen befristeten Mietvertrag können Mieter bereits nach einem Jahr kündigen.

Mietrecht: Kündigung einer Wohnung

Die Grundlage für Mietverträge ist in Österreich das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB). Im Mietrechtsgesetz (MRG) finden sich ergänzend zahlreiche Bestimmungen, die dem Schutz der Mieter vor Willkür gelten.

In Deutschland finden sich vergleichbare Regelungen des Mietrechts im BGB (Bürgerliches Gesetzbuch).

Was kostet dieser Umzug?

Wohnfläche (bisher)ca. 10
Entfernungca. 5km
ab 350

Welche Kündigungsfristen gelten für Mieter?

Im Mietrecht versteht man die Kündigungsfrist als den Zeitraum zwischen der Kündigungserklärung und der tatsächlichen Aufhebung des Mietvertrags. Eine wirksame Kündigung des Mietvertrags kann nur unter Einhaltung dieser Kündigungsfrist erfolgen.

Die Kündigungsfristen sind in der Regel im Mietvertrag festgelegt. Ist sie im Vertrag nicht enthalten, so wird für die Kündigungsfrist einer Wohnung in Österreich Paragraf 560 der Zivilprozessordnung (ZPO) angewandt. Gemäß § 560 Absatz 1 Z d ist der Mietvertrag derart zu kündigen, dass die Kündigung dem Gegner spätestens einen Monat vor dem Kündigungstermin zugestellt wird -  wenn der Mietzins in monatlichen oder kürzeren Abständen zu zahlen ist. Fallen der 1. und 2. des Monats auf das Wochenende, beginnt die Kündigungsfrist am 3., dem ersten Werktag des Monats. Ist der Zins in längeren Abständen zu zahlen, so verlängert sich die Frist auf drei Monate. Die Kündigung muss dazu auch bei Gericht fristgerecht einlangen. 

Unbefristeter Mietvertrag – Kündigung und Regelungen

Kündigung im Teil- oder Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes

Hier genießt der Mieter Kündigungsschutz. Das bedeutet, dass der Vermieter den Vertrag ohne die Einwilligung des Mieters nur gerichtlich aufkündigen kann und einen Kündigungsgrund benötigt. § 30 Absatz 2 MRG zählt auf, wann ein wichtiger Grund vorliegt. Dazu gehören beispielweise:

  • Säumnis mit dem Mietzins trotz Mahnung
  • Erheblich nachteiliger Gebrauch des Bestandobjektes (grobe Vernachlässigung des Mietobjektes, Störung des Zusammenlebens der Mitbewohner durch grob ungehöriges Verhalten, strafbare Handlungen gegen Vermieter oder Mitbewohner)
  • Gänzliche Weitergabe des Bestandobjektes oder Untervermietung zu einem überhöhten Mietzins
  • Todesfall des Mieters und kein Eintrittsberechtigter
  • Nichtverwendung des Mietgegenstandes
  • Eigenbedarf (der Vermieter braucht das Objekt dringend für sich oder bestimmte Angehörige)
  • Schriftlich vereinbarter Kündigungsgrund (der mit den im Gesetz angeführten Gründen gleich bedeutsam ist und für den Vermieter wichtig ist)
  • Abbruchsfälle

Kündigung außerhalb des Teil- oder Vollanwendungsbereichs des MRG

Fällt der Mietvertrag nicht unter den Teil- oder Vollanwendungsbereich des MRG, kann die Kündigung außergerichtlich ohne Angabe eines Kündigungsgrundes erfolgen. Die Fristen und Termine des § 560 ZPO sind dennoch einzuhalten.

Bei Kündigung durch den Vermieter empfiehlt sich allerdings eine gerichtliche Kündigung, weil dadurch ein Räumungstitel geschaffen wird. Das ermöglicht eine gerichtliche Räumungsklage, sollte der Mieter oder die Mieterin nicht freiwillig gehen.

Vorzeitige Kündigung des Mietvertrags durch den Mieter

Liegt ein wichtiger Grund vor, können Mieter den Mietvertrag durch eine formlose Erklärung auflösen. Mit Zugang dieser Erklärung an die andere Partei ist das Mietverhältnis beendet. Um einen unbefristeten Mietvertrag früher kündigen zu können, müssen allerding bestimmte Voraussetzungen, das heißt Auflösungsgründe, gegeben sein.

Mögliche Auflösungsgründe:

  • Das Bestandobjekt ist unbrauchbar
  • Das Bestandobjekt ist gesundheitsschädlich

Konkret bedeutet das, dass ein Rücktritt vom Mietvertrag möglich ist, wenn die Wohnung nicht mehr bewohnbar ist. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn Schimmelbefall so schlimm vorhanden ist, dass eine weitere Bewohnung gesundheitsgefährdend wäre.

§ 1118 ABGB – Vorzeitige Aufhebung

Auch im Anwendungsbereich des MRG kann das Mietverhältnis unter den Voraussetzungen des § 1118 ABGB vorzeitig aufgelöst werden. Der Vorteil der vorzeitigen Auflösung liegt darin, dass hier kein gerichtliches Verfahren notwendig ist.

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Befristeter Mietvertrag – Kündigung und Regelungen

Außerhalb des Mietrechtsgesetzes können Mietverträge beliebig befristet werden - es gibt keine Ober- oder Untergrenze. Im Teil- und Vollanwendungsbereich des MRG beträgt die Befristung mindestens drei Jahre. Möchten Sie einen befristeten Mietvertrag vorzeitig kündigen, können Sie dies nach einem Jahr tun. Dabei muss die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten eingehalten werden. Seitens des Vermieters ist im befristeten Mietvertrag eine ordentliche Kündigung grundsätzlich nicht möglich.

Befristeter Mietvertrag: Wohnung rechtzeitig kündigen

In manchen Mietverträgen wird vereinbart, dass sich der befristete Mietvertrag in einen unbefristeten umwandelt, falls keine Kündigung erfolgt. In diesem Fall ist eine rechtzeitige Kündigung erforderlich. Vor Ablauf des Endtermins ist eine außerordentliche Kündigung nach den gleichen Voraussetzungen wie bei dem unbefristeten Mietvertrag möglich.

Also: Läuft der befristete Mietvertrag drei Jahre, ohne dass Sie vorzeitig kündigen, erlischt das Mietverhältnis nicht mit Zeitablauf, sondern wandelt sich in ein unbefristetes Mietverhältnis um und Sie müssen wieder die gesetzliche Kündigungsfrist der Wohnung einhalten.

Ist eine vorzeitige Kündigung durch einen Nachmieter möglich?

Wer einen befristeten Mietvertrag kündigen oder aus der Wohnung vor Ablauf der Kündigungsfrist ausziehen möchte, kann einen Nachmieter suchen. Der Vermieter muss der Wahl aber nicht zustimmen, das heißt ist er damit nicht einverstanden, muss der Mieter bis zum Ende der Kündigungsfrist die Miete zahlen.

Hat sich ein Nachmieter gefunden, wird für gewöhnlich ein neuer Mietvertrag aufgesetzt. Viele Vermieter nutzen diese Gelegenheit, um die Mietzinszahlung zu erhöhen. Das ist zwar erlaubt, die Erhöhung muss sich aber im Rahmen des MRG befinden. Mieter, die einen zu hohen Mietzins vermuten, können sich an den Konsumentenschutz oder die österreichische Mietervereinigung wenden.

Sonderfall Wohnungskündigung in Wien:

In manchen Bundesländern besteht die Verpflichtung, Wohnung nur durch das Land beziehungsweise die Gemeinde zu vergeben. In der Hauptstadt wird zum Beispiel jede dritte Wohnung durch die Wohnservice Wien GmbH vergeben. Hier sollten Sie klären, ob Sie überhaupt einen Nachmieter vorschlagen dürfen.

Wie gestaltet sich die Kündigung bei Untervermietung?

Wenn es einen Untermieter gibt und der Hauptmieter die Wohnung kündigt, ist er laut österreichischem Mietrechtsgesetz dazu verpflichtet, den Untermieter umgehend davon in Kenntnis zu setzen. Anders als bei einem Vermieter muss er keinen Eigenbedarf oder sonstige triftige Gründe anführen, sondern es reicht als Argument aus, dass er nicht mehr Hauptmieter sein möchte. Ein Einspruch gegen die Kündigung ist dadurch für den Untermieter schwierig. 

Kündigungsschreiben Wohnung: Was Mieter beachten müssen

Die Kündigung eines Mietvertrags sollte zur Sicherheit immer als Einschreiben mit Rückschein erfolgen. Mündliche Kündigungen sind zwar erlaubt, aber im Streitfall schlecht nachzuweisen. In Österreich gilt bei Kündigungsschreiben die Formfreiheit. Jedoch muss aus dem Schreiben klar der Kündigungstermin, die Kündigungsfrist und bei der Kündigung durch den Vermieter der Kündigungsgrund hervorgehen. Natürlich dürfen auch nicht die Unterschrift desjenigen, der kündigt, sowie das Datum und die Angaben zum Mietobjekt fehlen. Sie sollten zudem auch die Bitte um eine schriftliche Bestätigung im Kündigungsschreiben für Ihre Wohnung vermerken.

Musterkündigung für Ihren Mietvertrag:

Möchten Sie Ihren Mietvertrag kündigen, finden Sie eine rechtssichere Vorlage auf der behördenübergreifenden Plattform der österreichischen Bundesverwaltung www.help.gv.at. Dort finden Sie nach der Wohnungskündigung auch eine Vorlage zur Rückforderung der Kaution.

Bitte beachten Sie, dass jede Vorlage nur ein Beispiel für die Kündigung Ihres Mietvertrags darstellen kann. Gegebenenfalls sind individuelle Ergänzungen erforderlich.

Welche Fristen gelten bei der Kautionsrückzahlung?

Nach Ablauf der Kündigungsfrist und Auszug des Mieters hat der Vermieter die Kaution unverzüglich zurückzuzahlen, sofern keine Beanstandungen gemacht werden. Eine Zahlung binnen zwei Wochen ist üblich, auch vier Wochen sind erlaubt. Sollten Schäden zu reparieren sein, darf der Vermieter bis zum Erstellen eines Kostenvoranschlags das Geld einbehalten.

Die Kaution kann übrigens nicht nur für Reparaturen oder Instandsetzungsmaßnahmen verwendet werden, sondern der Vermieter darf sie auch einbehalten, falls der Mieter vor Ablauf der Kündigungsfrist die Zahlung der Miete eingestellt hat.