Kündigung bei einem Mietvertrag

Für den Mieter ist es im Allgemeinen leichter, ein Mietverhältnis aufzulösen. Er kann ohne Nennung von Gründen kündigen, muss aber ab dem Kündigungstermin eine Kündigungsfrist einhalten. Auch bei einem befristeten Mietvertrag gibt es für den Mieter die Möglichkeit, vorzeitig zu kündigen. Für gewöhnlich sind befristete Verträge auf drei Jahre angesetzt, der Mieter kann jedoch schon nach einem Jahr kündigen. Der Vermieter hingegen muss die Bindungsdauer einhalten.

Als Frist versteht man den Zeitraum zwischen der Kündigungserklärung und der tatsächlichen Vertragsaufhebung. Wirksam kann nur bei Einhaltung der Kündigungsfrist gekündigt werden.

Die Kündigungsfristen sind in der Regel im Mietvertrag festgelegt. Ist eine Frist im Vertrag nicht enthalten, so ist § 560 ZPO anzuwenden. Gemäß § 560 Abs 1 Z d ist der Mietvertrag derart zu kündigen, dass die Kündigung dem Gegner spätestens einen Monat vor dem Kündigungstermin zugestellt wird - wenn der Mietzins in monatlichen oder kürzeren Abständen zu zahlen ist. Fallen der 1. und 2. des Monats auf das Wochenende, beginnt die Kündigungsfrist am 3., dem ersten Werktag des Monats. Ist der Zins in längeren Abständen zu zahlen, so verlängert sich die Frist auf drei Monate. Die Kündigung muss dazu auch bei Gericht fristgerecht einlangen.

Sofern es keine Befristung des Mietverhältnisses gibt, ist es für den Vermieter häufig sehr schwer, den Hauptmieter wieder aus der Wohnung herauszubekommen. Ein grundloses Kündigen ist nicht möglich.

Sobald die Zahlungsfrist von acht Werktagen überschritten ist und der Mieter nicht zahlen kann, kann der Vermieter den Mietvertrag kündigen. Allerdings bedeutet das nicht, dass der Mieter dann auch nach einem bzw. drei Monaten ausziehen muss. Das ausstehende Geld wird für gewöhnlich eingeklagt. Zahlt der Mieter innerhalb der drei Monate auch nur einen Teilbetrag, gilt er als zahlungswillig und die Kündigung verschiebt sich trotz ausständigem Restbetrag. Für Vermieter bedeutet das, dass es oftmals sehr lange dauern kann, bis sie ihr Geld bekommen und/oder der Mieter tatsächlich auszieht.

Der zukünftige Mieter muss unbedingt darauf achten, ob im Mietvertrag gesonderte Vereinbarungen zu einem möglichen Kündigungsgrund enthalten sind, denen er mit seiner Unterschrift zustimmt. Hat er das, ist dies in einem gewissen Rahmen erlaubt, jedoch können Sonderbestimmungen häufig zu einem juristischen Streitfall werden. Sowohl der Vermieter als auch der Mieter begibt sich damit auf nicht eindeutig geklärtes Terrain. Ist z.B. das Halten von großen Haustieren wie Hunden laut Vertrag verboten, kann das ein Kündigungsgrund sein. Die Haltung von Kleintieren kann hingegen nicht verboten werden, sofern sie nicht eine Belästigung für die Nachbarn darstellen. Wird das Mietverhältnis aufgelöst, weil sich der Mieter entgegen den Regelungen im Mietvertrag eine Katze anschafft, ist das nicht zulässig. Hier gilt nicht die Vereinbarung, sondern die tatsächliche Rechtslage aufgrund von MRG und BGB.

Ein Mietvertrag kann auf bestimmte oder unbestimmte Dauer abgeschlossen werden. Je nachdem gelten für Mieter und Vermieter bestimmte Kündigungsregeln. Ebenso wichtig ist der Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG).

Kündigung im Teil- oder Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes

Hier genießt der Mieter Kündigungsschutz. Das bedeutet, dass der Vermieter den Vertrag ohne die Einwilligung des Mieters nur gerichtlich aufkündigen kann und einen Kündigungsgrund benötigt. § 30 Absatz 2 MRG zählt auf, wann ein wichtiger Grund vorliegt. Dazu zählen beispielweise:

• Säumnis mit dem Mietzins trotz Mahnung
• Erheblich nachteiliger Gebrauch des Bestandobjektes (grobe Vernachlässigung des Mietobjektes, Störung des Zusammenlebens der Mitbewohner durch grob ungehöriges Verhalten, strafbare Handlungen gegen Vermieter oder Mitbewohner)
• Gänzliche Weitergabe des Bestandobjektes oder Untervermietung zu einem überhöhten Mietzins
• Todesfall des Mieters und kein Eintrittsberechtigter
• Nichtverwendung des Mietgegenstandes
• Eigenbedarf (der Vermieter braucht das Objekt dringend für sich oder bestimmte Angehörige)
• Schriftlich vereinbarter Kündigungsgrund (der mit den im Gesetz angeführten Gründen gleich bedeutsam ist und für den Vermieter wichtig ist)
• Abbruchsfälle

Kündigung außerhalb des Teil- oder Vollanwendungsbereichs des MRG
Fällt der Mietvertrag nicht unter den Teil- oder Vollanwendungsbereich des MRG, kann die Kündigung außergerichtlich ohne Angabe eines Kündigungsgrundes erfolgen. Die Fristen und Termine des § 560 ZPO sind dennoch einzuhalten.

Bei Kündigung durch den Vermieter empfiehlt sich allerdings eine gerichtliche Kündigung, weil dadurch ein Räumungstitel geschaffen wird. Das ermöglicht eine gerichtliche Räumungsklage, sollte der Mieter bzw. die Mieterin nicht freiwillig gehen.

Vorzeitige Auflösung
Liegt ein wichtiger Grund vor, können Mieter oder Vermieter den Mietvertrag durch eine formlose Erklärung auflösen. Mit Zugang dieser Erklärung an die andere Partei ist das Mietverhältnis beendet.

Als wichtige Gründe der Auflösung durch den Vermieter zählt § 1118 ABGB auf:

• Erheblich nachteiliger Gebrauch durch den Mieter
• Säumnis mit der Mietzinszahlung trotz Mahnung
• Untergang des Bestandsobjektes

Auch im Anwendungsbereich des MRG kann das Mietverhältnis unter den Voraussetzungen des § 1118 ABGB vorzeitig aufgelöst werden. Der Vorteil der vorzeitigen Auflösung liegt darin, dass hier kein gerichtliches Verfahren notwendig ist.

Auflösungsgründe sind:

• Das Bestandobjekt ist unbrauchbar
• Das Bestandobjekt ist gesundheitsschädlich

Außerhalb des Mietrechtsgesetzes können Mietverträge beliebig befristet werden - es gibt keine Ober- oder Untergrenze. Im Teil- und Vollanwendungsbereich des MRG beträgt die Befristung mindestens 3 Jahre. Das Gesetz räumt dem Mieter das Recht ein, nach einem Jahr vorzeitig gerichtlich zu kündigen. Dabei muss er die Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten. Seitens des Vermieters ist im befristeten Mietvertrag eine ordentliche Kündigung grundsätzlich nicht möglich.

Ablauf des befristeten Mietvertrages

Der Mietvertrag endet nach Zeitablauf mit Eintritt des Endtermins, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Voraussetzung für die Durchsetzbarkeit des Endtermins durch den Vermieter ist nach § 29 Absatz 1 Z 3 MRG:

• dass die Befristung schriftlich vereinbart wurde,
• ein unbedingter Endtermin,
• dass bei Wohnungsmiete die Befristung bzw. Vertragsverlängerung mindestens drei Jahre beträgt.

Ansonsten erlischt das Mietverhältnis nicht mit Zeitablauf, sondern wandelt sich in ein unbefristetes Mietverhältnis um, welches vom Vermieter nur unter Angabe eines Kündigungsgrundes gemäß § 30 MRG gekündigt werden kann. In manchen Mietverträgen wird vereinbart, dass sich der befristete Mietvertrag in einen unbefristeten umwandelt, falls keine Kündigung erfolgt. In diesem Fall ist eine Kündigung erforderlich. Vor Ablauf des Endtermins ist eine außerordentliche Kündigung nach den gleichen Voraussetzungen wie bei dem unbefristeten Mietvertrag möglich.

Wer einen befristeten Mietvertrag vorzeitig beenden oder aus der Wohnung vor Ablauf der Kündigungsfrist ausziehen möchte, kann einen Nachmieter suchen. Der Vermieter muss der Wahl aber nicht zustimmen, d.h. ist er damit nicht einverstanden, muss der Mieter bis zum Ende der Kündigungsfrist die Miete zahlen.

Hat sich ein Nachmieter gefunden, wird für gewöhnlich ein neuer Mietvertrag aufgesetzt. Viele Vermieter nutzen diese Gelegenheit, um die Mietzinszahlung zu erhöhen. Das ist zwar erlaubt, die Erhöhung muss sich aber im Rahmen des MRG befinden. Mieter, die einen zu hohen Mietzins vermuten, können sich an den Konsumentenschutz oder die österreichische Mietervereinigung wenden.

Ein großer Streitpunkt ist der Eigenbedarf als Kündigungsgrund. Dabei muss die Dringlichkeit des Eigenbedarfs von Seiten des Vermieters bewiesen werden. Dies ist z.B. dann der Fall, wenn er die Wohnung als Altersruhesitz für sich nutzen möchte, d.h. wenn ein glaubhaftes, dauerhaftes Wohnbedürfnis durch den Vermieter besteht. Im Kündigungsschreiben muss er dem Mieter bzw. der Mieterin gegenüber eine Stellungnahme abgeben und den Eigenbedarf begründen. Dennoch ist die Frage nach dem Eigenbedarf häufig Gegenstand von Klagen durch den Mieter.

Ein Vermieter kann nicht einfach entscheiden einen Mietvertrag zu kündigen, weil er selbst seinem Wohnbedürfnis nachkommen möchte. Es muss triftige Gründe für die Kündigung geben, der Eigenbedarf muss bewiesen werden. Das ist z.B. dann der Fall, wenn der Vermieter im Nachteil wäre, wenn er die Wohnung nicht selbst nutzen würde. Soll ein Familienmitglied einziehen, muss der Vermieter für einen entsprechenden Ersatz sorgen. Diese sogenannte Ersatzbeistellung ist erfolgt, wenn er dem Mieter zwei finanziell und räumlich gleichwertige Wohnungen anbieten konnte, die dem Wohnbedürfnis des Mieters gerecht werden.

Wenn es einen Untermieter gibt und der Hauptmieter die Wohnung kündigt, ist er laut österreichischem Mietrechtsgesetz dazu verpflichtet, den Untermieter umgehend davon in Kenntnis zu setzen. Anders als bei einem Vermieter muss er keinen Eigenbedarf oder sonstige triftige Gründe anführen, sondern es reicht als Argument aus, dass er nicht mehr Hauptmieter sein möchte. Ein Einspruch gegen die Kündigung ist dadurch für den Untermieter schwierig.

Wer seine Wohnung untervermieten möchte muss darauf achten, dass er sich in den Grenzen des MRG bewegt. Mieter dürfen ihre gemietete Wohnung nur teilweise vermieten, d.h. einzelne Räume oder Flächen, wie z.B. Parkplätze. Wird hingegen die gesamte Wohnung vermietet, braucht der Mieter dazu das Einverständnis des Vermieters. Ansonsten kann die Untermiete zur Vertragsauflösung führen.

Nach Ablauf der Kündigungsfrist und Auszug des Mieters hat der Vermieter die Kaution unverzüglich zurückzuzahlen, sofern keine Beanstandungen gemacht werden. Eine Zahlung binnen zwei Wochen ist üblich, auch vier Wochen sind erlaubt. Sollten Schäden zu reparieren sein, darf der Vermieter bis zum Erstellen eines Kostenvoranschlags das Geld einbehalten.

Die Kaution kann übrigens nicht nur für Reparaturen oder Instandsetzungsmaßnahmen verwendet werden, sondern der Vermieter darf sie auch einbehalten, falls der Mieter vor Ablauf der Kündigungsfrist die Zahlung der Miete eingestellt hat.

Bei der gerichtlichen Kündigung ist nicht entscheidend, wann die Kündigung aufgegeben wird, sondern wann sie der gekündigten Partei zukommt. Wird dieser Zeitpunkt überschritten, so verlängert sich der Kündigungstermin um einen weiteren Monat. Die gerichtliche Kündigung kann schriftlich eingebracht werden oder protokollarisch (Ausfüllen eines entsprechenden Formulares bei Gericht). Gegen die gerichtliche Aufkündigung kann der Gegner binnen 14 Tagen Einwendungen erheben. Diese Einwendungen hemmen die Vollstreckbarkeit der Kündigung. Nach Erhebung der Einwände folgt ein Verfahren über die Kündigung.

Das Kündigungsschreiben an den Mieter sollte unbedingt per Einschreiben abgeschickt werden, um eine Bestätigung für den Erhalt zu bekommen.

Das Kündigen sollte immer schriftlich – am besten in Form eines eingeschriebenen Briefes – erfolgen. Mündliche Kündigungen sind zwar erlaubt aber im Streitfall schlecht nachzuweisen. In Österreich gilt bei Kündigungsschreiben die Formfreiheit. Jedoch muss aus dem Schreiben klar der Kündigungstermin, die Kündigungsfrist und bei der Kündigung durch den Vermieter der Kündigungsgrund hervorgehen. Natürlich dürfen auch nicht die Unterschrift desjenigen, der kündigt, sowie das Datum und die Angaben zum Mietobjekt fehlen.