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Realteilung

Realteilung, Zusammenlegung und Tausch

Spekulationsgeschäfte liegen u. a. dann vor, wenn Grundstücke innerhalb des Spekulationszeitraumes von 10 Jahren (in Spezialfällen auch 15 Jahre) nach ihrer Anschaffung veräußert werden.

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Bei unentgeltlichen Übertragungen (Schenkung, Erbschaft, Legat) ist auf den Anschaffungszeitpunkt des Erblassers oder Geschenkgebers abzustellen. Fraglich ist oftmals, ob eine Zusammenlegung von Grundstücken den "umgekehrten Vorgang einer Realteilung" darstellt, oder aber einen Tausch. Steuerrechtlich ergeben sich unterschiedliche Konsequenzen.

Ein Tausch ist ein Anschaffungs- und Veräußerungsgeschäft zugleich. Erfolgt hingegen die Realteilung eines im Miteigentum stehenden Wirtschaftsgutes zur Begründung von Alleineigentum, gelten die abgabenrechtlichen Regeln des Tausches nicht. Eine Anschaffung und Veräußerung liegt, soweit kein Spitzenausgleich geleistet wird, bei einer Realteilung nicht vor (VwGH v 22.6.1976. 529/74). Wenn demgegenüber Grundstücke zusammengelegt werden ist ein Tausch zu unterstellen, wenn dem Vorgang ein "Parzellierungsübereinkommen" zugrundeliegt (VwGH v 28.11.2002, 2000/13/0155). Begründet wird diese Rechtsmeinung mit dem wirtschaftlichen Gehalt der Vereinbarung, die eine bessere Gestaltung von Bauland als Ziel hatte. Ein Spekulationstatbestand ist aber nur hinsichtlich der neu hinzugekommenen Flächen gegeben.

Bei Übertragung von bisher im Miteigentum stehenden Grundstücken (die bewertungsrechtlich eine wirtschaftliche Einheit bilden) zur Begründung von Alleineigentum der bisherigen Miteigentümer ist als Realteilung anzusehen und nicht der Spekulationsbesteuerung zu unterwerden (Rz 6659 EStR). Eine Zusammenlegung, also der umgekehrte Vorgang der Realteilung kann jedoch zu einer teilweisen Steuerpflicht führen, da ein Tauschvorgang unterstellt wird! Im Einkommensteuergesetz ist vorgesehen, dass bei Berechnung des Spekulationsgewinnes von Tauschvorgängen als Veräußerungspreis des hingegebenen Wirtschaftsgutes und als Anschaffungskosten des erworbenen Wirtschaftsgutes der gemeine Wert des hingegebenen Wirtschaftsgutes anzusetzen ist. Der gemeine Wert ist idR der Marktpreis. Dass ein Tausch von Grundstücken zu gravierenden Steuerbelastungen führen kann, ist dem nachstehenden Beispiel zu entnehmen.

Tipp zur Übertragung von Grundstücken

Bei Übertragung von bisher im Miteigentum stehenden Grundstücken (die bewertungsrechtlich eine wirtschaftliche Einheit bilden) zur Begründung von Alleineigentum der bisherigen Miteigentümer ist als Realteilung anzusehen und nicht der Spekulationsbesteuerung zu unterwerden (Rz 6659 EStR). Eine Zusammenlegung, also der umgekehrte Vorgang der Realteilung kann jedoch zu einer teilweisen Steuerpflicht führen, da ein Tauschvorgang unterstellt wird!

Im Einkommensteuergesetz ist vorgesehen, dass bei Berechnung des Spekulationsgewinnes von Tauschvorgängen als Veräußerungspreis des hingegebenen Wirtschaftsgutes und als Anschaffungskosten des erworbenen Wirtschaftsgutes der gemeine Wert des hingegebenen Wirtschaftsgutes anzusetzen ist. Der gemeine Wert ist idR der Marktpreis. Dass ein Tausch von Grundstücken zu gravierenden Steuerbelastungen führen kann, ist dem nachstehenden Beispiel zu entnehmen.

Beispiel-Rechnung für eine Grundstücksübertragung:

Angabe: A kauft 2003 ein Grundstück um € 500.000,--. Die Grundstückspreise steigen, der Wert seines Grundstückes wird 2007 auf € 700.000,-- geschätzt.

a) A kann es 2007 seinem Nachbarn um € 800.000,-- verkaufen

b) A tauscht es 2007 gegen ein anderes Grundstück im Wert von € 800.000,-- c) A tauscht es 2007 gegen ein Grundstück, das allerdings, wie sich später herausstellt, nur € 550.000,-- wert ist.

Lösung und Erläuterung

Zwischen Ankauf (2003) und Verkauf/Tausch (2007) (gilt gleichzeitig als Anschaffungs- und Veräußerungsvorgang) liegen weniger als 10 Jahre, daher innerhalb der Spekulationsfrist

a) Verkaufserlös 800.000,--
Anschaffungskosten - 500.000,--
Spekulationsgewinn 300.000,--

b) Tauscherlös = Wert des hingegebenen Grundstückes 700.000,--
Anschaffungskosten - 500.000,--
Spekulationsgewinn 200.000,--

c) Tauscherlös = Wert des hingegebenen Grundstückes, wenn auch Wert des eingetauschten Grundstückes geringer ist 700.000,--
Anschaffungskosten - 500.000,--
Spekulationsgewinn 200.000,--