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Haus verkaufen

Welche Steuern fallen beim Hausverkauf an?

Sie haben vor, ein Haus zu verkaufen? Eventuell haben Sie auch geerbt und wollen das Haus nun wieder verkaufen? In jedem Fall ist es wichtig für Sie, sich über die Immobilienertragsteuer zu informieren, die seit Jänner 2016 erneuert wurde. Die Immobilienertragsteuer wird grundsätzlich immer dann fällig, wenn Sie eine Immobilie gewinnbringend verkaufen. Es gibt aber auch Ausnahmen: Erben Sie beispielsweise und wollen das Haus behalten, fällt die Immobilienertragsteuer nicht an.

Allgemeines zur Immobilienertragsteuer

Beim Hausverkauf sind Steuern ein wichtiger Faktor. Sämtliche Gewinne aus dem Verkauf von Grundstücken sind von der Einkommensteuerpflicht betroffen. Bei dem zu versteuernden Betrag handelt es sich um die Differenz zwischen Verkaufserlös und Anschaffungskosten. Als Grundstücke gelten dabei:

  • Grund und Boden
  • Gebäude (auch Eigentumswohnungen)
  • grundstücksgleiche Rechte (z.B. Baurechte)

Wie hoch die Immobilienertragsteuer ausfällt, ist abhängig davon, wann das Haus erworben wurde. Gehört das Haus zu den Altfällen, das heißt es wurde vor dem 31. März 2002 erworben, fällt eine Einkommensteuer von nur 4,2 Prozent des Veräußerungserlöses an, da 86 Prozent davon als pauschale Anschaffungskosten abgezogen werden können. Wurde die Liegenschaft allerdings nach Ende 1987 umgewidmet, müssen 18 Prozent des Gewinns versteuert werden. Für Neufälle, die nach dem 31. März 2002 erworben wurden, gilt der volle Steuersatz von 30 Prozent.

Im Falle einer Erbschaft oder Schenkung gilt der letzte entgeltliche Anschaffungszeitpunkt.

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen, wirken sich die Einkünfte nicht progressionserhöhend auf das Resteinkommen aus.

Die sogenannte Spekulationsfrist von zehn Jahren wurde abgeschafft. Diese gab vor, dass nachdem die Immobilie zehn Jahre im Besitz des Verkäufers war, keine Steuer mehr erhoben wurde. Seit dem 1. April 2012 ist diese Regelung aber nicht mehr gültig. 

Beispiel Haus verkaufen: Steuern bei Alt- und Neufällen

Neufälle

Unter Neufällen versteht man Häuser, die ab dem 31. März 2002 erworben wurden und deren zehnjährige Spekulationsfrist am 31. März 2012 noch nicht abgelaufen war. Für diese Häuser lässt sich der steuerpflichtige Betrag wie folgt ermitteln:

Ein Grundstück einschließlich Einfamilienhaus wurde im Jahr 2010 um 150.000 Euro gekauft. Im Jahr 2017 wird es um 200.000 Euro wieder verkauft.

Zum 31. März 2012 war die Spekulationsfrist dieses Hauses noch nicht abgelaufen. Das bedeutet, der volle Mehrerlös des Veräußerungsgewinnes muss mit dem besonderen Steuersatz in Höhe von 30 Prozent versteuert werden. Damit kommt eine Steuerbelastung von 15.000 Euro zustande.

Altfälle

Unter Altfällen versteht man Häuser, die vor dem 31. März 2002 gekauft wurden und deren zehnjährige Spekulationsfrist somit am 31. März 2012 bereits abgelaufen war. Die Anschaffungskosten lassen sich wie folgt pauschal ermitteln:

86 Prozent des Veräußerungserlöses werden normalerweise pauschal für die Anschaffungskosten angesetzt. Das bedeutet, der zu versteuernde Veräußerungsgewinn liegt damit bei 14 Prozent des Veräußerungserlöses. Der Veräußerungsgewinn ist mit dem besonderen Steuersatz von 30 Prozent zu versteuern. Für den Veräußerungserlös fällt dann eine Steuerbelastung von 4,2 Prozent an.

Ein Einfamilienhaus wurde im Jahr 1992 um 100.000 Euro gekauft. Im Jahr 2014 wird es um 170.000 Euro wieder verkauft. Somit kommt ein Mehrerlös von 70.000 Euro zustande.

Das Grundstück wurde vor dem 31. März 2002 erworben, das bedeutet, die Steuerbelastung beträgt effektiv 4,2 Prozent vom Veräußerungserlös (7.140 Euro). 86 Prozent des Veräußerungserlöses werden als Anschaffungskosten gewertet. Der Veräußerungsgewinn von 14 Prozent wird mit dem besonderen Steuersatz von 30 Prozent versteuert. 

Ausnahmen der Immobilienertragsteuer

1. Hauptwohnsitzbefreiung

Keine Steuern fallen für die Veräußerung eines Eigenheims mit Grundstück an, wenn dies der Hauptwohnsitz des Verkäufers ist. Das Haus gilt als Hauptwohnsitz, wenn der Besitzer seit der Anschaffung und bis zur Veräußerung durchgehend mindestens zwei Jahre dort gewohnt hat und durch den Verkauf diesen Hauptwohnsitz aufgibt.  Die Steuerbefreiung gilt auch, wenn der Besitzer innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf des Hauses mindestens fünf Jahre durchgehend dort gelebt hat. Das nennt sich die "5 aus 10-Regelung".

Bei der "5 aus 10-Regelung" ist es nicht relevant, ob der Hauptwohnsitz bereits vor der Veräußerung aufgegeben wurde. Doch muss der Verkäufer in jedem Fall während der Nutzung als Hauptwohnsitz gleichzeitig der Besitzer des Grundstücks gewesen sein. Das bedeutet, die Hauptwohnsitzbefreiung kann nicht vererbt werden.

Zu der "5 aus 10-Regelung" zählt aber die Zeit, in der der Verkäufer als Angehöriger in dem Haus gelebt hat, auch ohne Eigentümer zu sein. Erbt er das Haus dann anschließend oder bekommt es geschenkt, kommt es darauf an, ob der Verkäufer bereits fünf Jahre durchgehend dort als Angehöriger oder Mitbewohner gewohnt hat. Weiters muss er den Wohnsitz, wenn er das nicht bereits nach der Fünfjahresfrist getan hat, aufgeben.

Hinweis

Es besteht immer eine Toleranzfrist von einem Jahr, sowohl für die Begründung des Hauptwohnsitzes für die Befreiung nach der Zweijahresregelung sowie für die Aufgabe des Hauptwohnsitzes bei beiden Tatbeständen.

2. Herstellerbefreiung

Gewinne aus dem Verkauf eines selbst hergestellten Hauses sind weiterhin steuerfrei. Steuerpflichtig sind jedoch Grund und Boden, es sei denn die Hauptwohnsitzbefreiung ist hier ebenfalls anwendbar. Als selbst hergestellt gilt ein Gebäude, welches vom Verkäufer von Grund auf neu errichtet wurde. Dafür darf auch ein Bauunternehmen beauftragt worden sein, solange der Verkäufer das Risiko allfälliger Kostenüberschreitungen getragen hat. Eine umfassende Renovierung oder Fertigstellung gilt nicht als selbst hergestelltes Gebäude.

Es gibt jedoch eine Ausnahme der Herstellerbefreiung, wenn das Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre als Einnahmequelle gedient hat. Bei einer teilweisen Nutzung zur Erzielung von Einkünften, wie etwa bei einer teilweisen Vermietung, wird nur der nicht vermietete Teil von der Steuer befreit.

Hinweis

Wenn Hauptwohnsitzbefreiung und Herstellerbefreiung zutreffen, hat die Hauptwohnsitzbefreiung Vorrang. Für den Besitzer ist das von Vorteil, da bei der Hauptwohnsitzbefreiung sowohl das Gebäude als auch Grund und Boden steuerfrei bleiben. Bei der Herstellerbefreiung wird nur das Gebäude von der Steuer befreit.

3. Enteignung

Die Veräußerung bleibt im Zuge oder zur Vermeidung eines behördlichen Eingriffs von der Steuer befreit.

4.Tauschvorgänge

Tauschvorgänge von Grundstücken, beispielsweise im Rahmen von Zusammenlegungen, Flurbereinigungs- oder Baulandumlegungsverfahren, bleiben steuerfrei. Hierbei müssen die besteuerungsrelevanten Daten der eingetauschten Grundstücke fortgeführt werden.

5. Erbschaft oder Schenkung

Da von der Immobilienertragsteuer nur entgeltliche Veräußerungsvorgänge betroffen sind, ist die unentgeltliche Übertragung einer Liegenschaft nicht steuerrelevant. Es gibt keinen Verkaufserlös in Form einer Gegenleistung und daher auch keinen Gewinn der versteuert werden könnte.

Haus verkaufen: Trotz Steuern Gewinn erzielen?

Um zu sehen, ob Sie beim Verkauf des Hauses trotz der Steuern Gewinn gemacht haben, gibt es eine einfache Berechnung:

Kaufpreis

- Anschaffungskosten

- Herstellungskosten

- Instandsetzungsaufwendungen

- Kosten der Selbstberechnung, zum Beispiel durch Anwalt, Notar oder Steuerberater

+ steuerbefreite Subventionen

+ bereits geltend gemachte Abschreibungen

Handelt es sich bei dem Haus, das Sie verkaufen, um einen Altfall, müssen Sie dem Veräußerungsgewinn die Hälfte der in den letzten 15 Jahren vor Verkauf geltend gemachten begünstigten Abschreibungen hinzurechnen und mit 30 Prozent versteuern.

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