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Richtwertsystem und Richtwertmietzins

Was Vermieter darüber wissen sollten

Der Großteil aller Mietwohnungen in Österreich fällt unter das Richtwertsystem – allein 64 Prozent davon in Wien. Wir erklären, wie die Richtwertmiete funktioniert und was Sie als Vermieter beachten müssen.

Was ist der Richtwert?

Seit 1994 wird die Neuvermietung von Altbauwohnungen durch das Richtwertgesetz geregelt. Der Richtwertmietzins beziehungsweise die Richtwertmiete legt den Betrag fest, der maximal für einen Quadratmeter Wohnung verlangt werden darf. Voraussetzung ist, dass die Wohnungen in den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fallen. In Österreich ist das aber tatsächlich beim Großteil der Mietwohnungen der Fall.

Für welche Wohnungen gilt die Richtwertmiete?

In den Anwendungsbereich des Richtwertsystems fallen alle Wohnungen mit den folgenden Voraussetzungen:

  • Wohnung unterliegt voll dem Mietrechtsgesetz
  • Mietvertrag wurde nach dem 01. März 1994 geschlossen
  • Das Gebäude wurde vor dem 01. Juli 1953 erbaut (Altbauwohnung)
  • Die Wohnung ist eine „mietrechtliche Normwohnung“

Laut §2 Richtwertgesetz ist eine mietrechtliche Normwohnung

„(...) eine Wohnung mit einer Nutzfläche zwischen 30 Quadratmeter und 130 Quadratmeter in brauchbarem Zustand, die aus Zimmer, Küche (Kochnische), Vorraum, Klosett und einer dem zeitgemäßen Standard entsprechenden Badegelegenheit (Baderaum oder Badenische) besteht, über eine Etagenheizung oder eine gleichwertige stationäre Heizung verfügt und in einem Gebäude mit ordnungsgemäßem Erhaltungszustand auf einer Liegenschaft mit durchschnittlicher Lage (Wohnumgebung) gelegen ist.“

Die Definition der „Normwohnung“ orientiert sich noch immer an einer Zeit, in der es kaum Telefonanschlüsse oder Gegensprechanlagen gab. Manche Regelungen mögen deshalb etwas veraltet erscheinen.

Aktuelle Richtwertmiete

Der Richtwert wird alle zwei Jahre zum 01. April der Inflation angepasst und vom Justizministerium bekannt gegeben. Seit dem 01. April 2017 betragen die Werte:

Bundesland Richtwert (in Euro/m²)
Burgenland 5,09 €
Kärnten 6,53 €
Niederösterreich 5,72 €
Oberösterreich 6,05 €
Salzburg 7,71 €
Steiermark 7,70 €
Tirol 6,81 €
Vorarlberg 8,57 €
Wien 5,58 €

Bei den angegebenen Werten handelt es sich zunächst nur um die festgelegten Richtwerte. Die Beträge berücksichtigen noch keine eventuellen Zu- oder Abschläge und besondere Ausstattungsmerkmale.

Mehr Informationen?

Auf der Seite des Bundeskanzleramts finden Sie die gesamte Rechtsvorschrift für das Richtwertgesetz.

Richtwertmiete: Welche Zuschläge sind möglich?

Kostspielige Investitionen und Renovierungsmaßnahmen: Wer sein Geld in eine Immobilie investiert, möchte mit einer entsprechenden Rendite davon profitieren. Nicht so einfach, wenn der Mietzins durch den Richtwert gedeckelt wird. Unter gewissen Voraussetzungen dürfen Vermieter allerdings einen höheren Mietzins verlangen, als ihn der Richtwert vorschreibt.

Folgende Punkte können für einen Zuschlag sprechen:

  • Besondere Ausstattung der Wohnung (Balkon, Terrasse etc.)
  • Erhaltungszustand des Hauses
  • Lage der Wohnung innerhalb des Hauses (zum Beispiel Stockwerk)
  • Lagezuschlag

Der Lagezuschlag findet im Richtwertsystem besonders häufig Verwendung. Er kann aufgeschlagen werden, wenn sich das Gebäude in einer überdurchschnittlich guten Lage befindet. Über einen entsprechender Zuschlag muss der Mieter bereits im Mietvertrag ausdrücklich hingewiesen werden. Der Vermieter befindet sich hier in der Beweispflicht und muss konkrete Nachweise erbringen, dass ein Lagezuschlag tatsächlich gerechtfertigt ist. Insbesondere in Wien führt die Uneinigkeit über die Durchschnittslage immer wieder zu rechtlichen Auseinandersetzungen. Eine Lagezuschlagskarte der Abteilung Stadterneuerung und Prüfstelle für Wohnhäuser der Stadt Wien gibt deshalb Aufschluss über die Gebiete, in denen Lagezuschläge gesetzlich erlaubt sind.

Wichtig:

Möchten Vermieter die Miete unter Berücksichtigung gestiegener Richtwerte erhöhen, muss ein entsprechendes Schreiben 14 Tage vor der Erhöhung an den Mieter gehen. Zudem ist eine Erhöhung nur ab dem nächsten Monatsmietzins erlaubt. Erhöhen sich die Richtwerte also zum 01. April, darf sich die Miete erst am dem 01. Mai erhöhen.

Zur Berechnung von Zu- oder Abschlägen ist immer der Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses maßgeblich. Spätere Verbesserungsmaßnahmen werden nicht mehr berücksichtigt.

Welche Abschläge können Mieter geltend machen?

Im Gegensatz zu vermieterseitigen Aufschlägen können Mieter wiederum einen Abschlag geltend machen. Prozesse um unrechtmäßige Zuschläge und mögliche Abschläge werden immer häufiger geführt. Für Vermieter ist es deshalb umso wichtiger, ihre rechtlichen Möglichkeiten zu kennen und den Mietzins korrekt festzulegen. Häufige Abschlagsgründe sind zum Beispiel:

  • ein fehlendes Bad oder WC
  • eine fehlende Heizung
  • ein fehlender Vorraum
  • mehrgeschossige Häuser ohne Aufzug
  • überdurchschnittliche Lärmbelästigung
  • tote Winkel, Dachschrägen und unbrauchbare Flächen
  • ein fehlender Keller

Abschlag für Befristung

Ist der Mietvertrag befristet (die Länge spielt dabei keine Rolle), sieht das Gesetz einen Abschlag von 25 Prozent vor. Diese Regelung sollte unbedingt eingehalten werden, da Mieter eine unrechtmäßige Zahlung bis zu zehn Jahre zurückfordern können.

Unrechtmäßige Mieterhöhungen können teuer werden und sollten deshalb vorher gründlich geprüft werden. Möchten Sie den Mietzins rechtlich unbedenklich anheben, empfehlen wir zusätzlich eine Beratung durch einen Eigentümerverein.

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