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Schönheitsreparaturen

Wann müssen Mieter die Wohnung renovieren?

Streitthema Nummer eins beim Auszug: Schönheitsreparaturen. Welche Renovierungsarbeiten sind vorgeschrieben, muss der Mieter beim Auszug komplett neu ausmalen und welche Rechte und Pflichten haben Vermieter und Mieter? Wir klären die wichtigsten Fragen zum Thema Schönheitsreparaturen.

Was sind Schönheitsreparaturen?

Im Grunde sind Schönheitsreparaturen kleinere Ausbesserungsarbeiten von Gebrauchs- und Abnutzungsspuren, die durch einen üblichen Gebrauch der Wohnung entstehen. Dazu zählen zum Beispiel:

  • Streichen von Wänden und Decken
  • Streichen von Heizungen
  • Streichen von Fenstern und Türen (Innenseite)
  • Verschließen von Bohr- und Dübellöchern

Rein rechtlich sind Vermieter für sämtliche Reparaturen zuständig, die in einer Mietwohnung anfallen. Mittels einer Klausel im Mietvertrag können Vermieter allerdings einige Arbeiten auf die Mieter umlegen. Hier kommt es auf die Formulierung an, denn längst nicht alle Vorgaben sind auch rechtlich bindend.

Rotweinflecken auf dem Teppich, die Kunstwerke der Kinder auf der Tapete oder Brandlöcher von Zigaretten: Schäden, die über den üblichen Gebrauch einer Wohnung hinausgehen, gehören nicht zu den Schönheitsreparaturen. Sie müssen entsprechend vom Mieter behoben und bezahlt werden. Achtung: Vermieter müssen diese Schadenersatzansprüche innerhalb eines Jahres nach Übergabe geltend machen!

Renovierungsklausel im Mietvertrag

Nach §1109 ABGB müssen Mieter die Wohnung grundsätzlich in dem Zustand zurückgeben, in dem sie übernommen wurde. Das ist natürlich eine recht schwammige Aussage, die oft zu Verwirrung führt. Festzuhalten ist aber, dass eine gewöhnliche Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch nicht zu Lasten des Mieters gehen darf.

Ob der Mieter zum Beispiel eine frisch ausgemalte Wohnung übergeben muss, hängt in erster Linie vom Mietvertrag ab. Die sogenannten Renovierungsklauseln sind nach aktueller Rechtsprechung allerdings nur in bestimmten Fällen wirksam.

Wurde die Vereinbarung zum Ausmalen beim Auszug in einem vorformulierten Vertrag getroffen – das ist tatsächlich meistens der Fall –, ist diese Verpflichtung ungültig. Gerechtfertigt und gültig wäre sie nur dann, wenn sich der Vermieter zur Übernahme der Kosten verpflichtet.

Auch können etwaige Renovierungsarbeiten nur dann geltend gemacht werden, wenn die Wohnung renoviert übernommen wurde.

Eine Alternative, die nur äußerst selten vorkommt, wäre ein Vertrag, den Vermieter und Mieter gemeinsam aufsetzen. Sieht dieser Vertrag zum Beispiel eine Ausmalpflicht des Mieters vor, muss diese auch erfüllt werden.

Starre Fristen machen die Klausel unwirksam

Formulierungen wie „spätestens“, „mindestens“, „regelmäßig“ oder vorgeschriebene Zeiträume sind unwirksam. Fristen sind nur dann zulässig, wenn sie flexibel bleiben. Vorrangig zählt der Zustand der Wohnung, das muss im Mietvertrag berücksichtigt werden.

Schönheitsreparaturen: Wer ist wofür zuständig?

  • Löcher in der Wand

In den meisten Wohnungen finden sich Bilder und gerahmte Erinnerungen an den Wänden. Steht dann der Umzug bevor, stellt sich die Frage, ob die Bohr- und Nagellöcher verschlossen werden müssen. In den meisten Fällen lautet die Antwort: nein. Bohrlöcher gehören nicht zu den Schönheitsreparaturen und sind normale Gebrauchserscheinungen. Es sein denn in einem Raum finden sich übermäßig viele Löcher, die über den normalen Gebrauch hinausgehen.

  • Beschädigte Böden

Normale Abnutzungserscheinungen wie Kratzer oder ausgeblichenes Holz müssen Vermieter hinnehmen. Fehlen allerdings Teile des Parketts oder Laminats, sind Fliesen beschädigt oder fehlen, müssen Mieter die Schäden auf eigene Kosten reparieren (lassen).

  • Bunte Wände

Ein Urteil zugunsten der Mieter fällte unlängst das Landesgericht Wien: Farbig gestrichene Wände gehören zu einer normalen Abnutzung der Wohnung und müssen nicht übermalt werden. Voraussetzung ist eine verhältnismäßig dezente Farbe. Schwarze Wände im Schlafzimmer müssen beispielsweise wieder in den Ursprungszustand versetzt werden.

  • Schäden am Gebäude

Schäden an der Fassade, dem Dach oder der Außenseite von Fenstern und Türen müssen in der Regel vom Vermieter behoben werden. Selbiges gilt für einen gesundheitsgefährdenden Zustand einer Wohnung, wie er zum Beispiel bei starkem Schimmelbefall eintritt.

Streit vermeiden mit einem Übergabeprotokoll

Um Unklarheiten bereits im Voraus zu verhindern, empfehlen wir immer die Anfertigung eines Übergabeprotokolls. Darin sollte aufgeführt sein, welche Schäden bereits beim Einzug bestanden und in welchem Zustand sich die Wohnung befindet. Mängel, die nicht als normale Abnutzung gelten, sollten hier unbedingt aufgeführt werden. Ein solches Protokoll ist für Vermieter und Mieter ein wichtiges Zeugnis im Streitfall. Folgende Punkte sollte das Übergabeprotokoll abdecken:

  • Vermerk über vorhandene Mängel
  • Sind keine Mängel vorhanden, sollte das auch notiert werde.
  • Zählerstände von Wasseruhren, Heizkörpern, Gas- und Stromzählern
  • Anzahl der übergebenen Schlüssel
  • Namen der anwesenden Personen
  • Anschrift der Wohnung
  • Datum, Uhrzeit und Unterschrift