Als Vermieter verlässt du dich für gewöhnlich auf die Mieteinnahmen deiner Mieter. Ein Ausbleiben des monatlichen Mietzinses fällt also schnell negativ auf und weckt schlimme Befürchtungen. Wie du als Vermieter im Falle von Mietrückständen handelst und welche Rechte dir zustehen, erfährst du in diesem Ratgeber.
Schon bei der Auswahl des zukünftigen Mieters sollten Vermieter möglichst genau einzuschätzen versuchen, ob der potenzielle Mieter vertrauenswürdig und zuverlässig wirkt. Vor dem Unterschreiben des Vertrags solltest du also umfangreiche Auskünfte über die Zahlungsfähigkeit und Persönlichkeit des Anwärters einholen, beispielsweise durch eine Mieterselbstauskunft. Diese beinhaltet im Optimalfall bereits Auskünfte zu folgenden Aspekten:
Auch der vorherige Vermieter sollte in der Selbstauskunft aufgeführt werden. Von diesem kann sich eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung eingeholt werden sowie Referenzen zum Mietverhalten des Anwärters auf deine Immobilie. Ebenso können Gehaltsabrechnungen eingefordert werden oder der Nachweis des Kreditschutzverbandes 1870. Sind hier Negativeinträge vorhanden, so ist Vorsicht bei der Vergabe der Immobilie geboten.
| Hinweis: Durch Falschaussagen in der Mieterselbstauskunft kann der Mieter später vor Gericht belangt werden. Diese schriftlich festzuhalten, ist also besonders ratsam. Einige Angaben müssen in dem Dokument jedoch nicht gemacht werden, wie beispielsweise Auskunft über politische, religiöse oder sexuelle Gesinnung. |
Wenn dir ein Mietrückstand eines Mieters auffällt, sollte nicht direkt vom schlimmsten Fall ausgegangen werden. Um Missverständnisse aus dem Weg zu räumen, kannst du zuerst ein klärendes Gespräch mit dem Mieter suchen. Persönliche Schicksalsschläge oder plötzliche Arbeitslosigkeit können leicht zu Zahlungsverzögerungen führen. Bei Mietrückständen von mehr als einem Monat sollte jedoch eine Abmahnung geschrieben werden. Die schriftliche Mahnung sollte immer per Einschreiben versendet werden, sodass du sicher sein kannst, dass sie den Empfänger auch erreicht.
Im Mahnschreiben müssen die genaue Summe des Mietrückstands sowie deine Bankdaten und ein Stichtag angegeben sein, damit es rechtens ist. Für den Umfang des neuen Zahlungszeitraums bestehen keine Vorschriften, er sollte aber als angemessen gelten. In der Regel liegt der Stichtag 14 Tage nach Versenden des Schreibens. Erhältst du zum angegebenen Stichtag noch immer kein Geld, kannst du als Vermieter die fristlose Kündigung bewirken.
| Achtung: Anders, als angenommen werden könnte, darf die Mietkaution einer Immobilie im Fall eines Zahlungsverzugs nicht einfach einbehalten werden. Erst durch ein Gerichtsurteil kann die Kaution als Entschädigung eingestrichen werden. |
Wenn der Mietrückstand auch nach einer Abmahnung nicht beglichen wird, droht die Mahnklage oder Räumungsklage vor Gericht. Eine gerichtliche Kündigung wird per Formular des Justizministeriums an das Gericht geschickt, woraufhin ein Zahlungsbefehl an den Mieter erlassen wird. Wird auch diesem nicht gefolgt, wird vom Gericht ein Exekutionstitel erlassen und ein Räumungstermin für die Immobilie festgelegt, zu welchem die Wohnung verlassen werden muss.
Wehrt sich der Mieter gegen die Delogierung, kann eine Zwangsräumung notwendig werden. Diese muss von einem Gerichtsvollzieher durchgeführt werden, der wertvolle Gegenstände des Mieters pfänden kann. Eine Räumungsfirma kann das hinterlassene Eigentum in einen Lagerraum verfrachten, wo der delogierte Mieter sein Hab und Gut innerhalb einer vorgegebenen Frist abholen kann. Wird der Besitz innerhalb dieser Frist nicht zurückverlangt, darf er vom Vermieter verkauft werden. Die Erträge der verpfändeten Gegenstände gehen in dem Fall als Entschädigung an den Vermieter.
Wenn du dir den Ärger eines Gerichtsverfahrens und einer Zwangsräumung ersparen möchtest, lohnt sich besondere Achtsamkeit bei der Auswahl eines Mieters. Kommt es dennoch einmal zu Zahlungsverzögerungen und du vertraust deinem Mieter voll und ganz, können auch außergerichtliche Vereinbarungen getroffen werden. Nach einem klärenden Gespräch können beispielsweise Ratenzahlungen vereinbart werden.
Tipp: Der Kreditschutzverband 1870 kann Mietrückstände für seine Mitglieder auf Wunsch regeln. Ein Drittel der offenen Forderungen wird so im Schnitt innerhalb von 14 Tagen beglichen. Solltest du eines oder mehrere Mietobjekte besitzen, kann sich eine Mitgliedschaft beim KSV 1870 also durchaus lohnen.