Jetzt kostenlos Käufer, Mieter oder Nachmieter finden Inserat aufgeben Inserat aufgeben

Was Sie beim Mietvertrag für ein Haus beachten müssen

Wenn Sie sich entschieden haben, ein Haus zu mieten, sollten Sie einige Dinge über den Mietvertrag wissen. In Österreich sind 1,5 Millionen Einwohner Mieter. Doch nicht jeder beschäftigt sich auch ausreichend mit der rechtlichen Bindung, die er mit einem Mietvertrag eingeht.

Die Form des Mietvertrags für ein Haus

Theoretisch muss ein Mietverhältnis nicht unbedingt mit einem schriftlichen Mietvertrag vereinbart werden. Sind sich Mieter und Vermieter einig, können sie auch eine mündliche Vereinbarung treffen. Allerdings sind solche Vereinbarungen nicht immer hundertprozentig verlässlich. Für den Fall, dass es zu Streitigkeiten kommen sollte, ist ein schriftliches Dokument klar von Vorteil.

Manche Aspekte des Vertrags müssen auch schriftlich festgehalten werden. Das gilt etwa für Befristungen, Zahlungsmodalitäten, Zuschläge, Erhaltungspflichten oder Nutzungsrechte.

Was muss ein Mietvertrag für ein Haus enthalten?

Angaben zum Mieter und Vermieter

  • Sowohl Mieter als auch Vermieter müssen mit Vornamen und Familiennamen, weiters mit ihrer vollständigen, derzeitigen Anschrift (PLZ, Ort, Straße, Hausnummer) aufgeführt sein.
  • Alle Personen, die in das Haus einziehen, sollten im Vertrag gelistet sein und unterschreiben. Nur dann sind sie auch Mieter. Minderjährige Kinder gehören nicht dazu, sollten aber auch im Vertrag erwähnt werden, da der Vermieter diese Information für seine Nebenkostenabrechnung braucht.
  • Zusätzliche Angaben zum Mieter müssen nicht im Mietvertrag stehen, sind aber als sogenannte Selbstauskunft nötig. Dazu gehören Beruf, Arbeitssituation und monatliches Nettoeinkommen.
  • Fragen bezüglich der finanziellen Sicherheit müssen wahrheitsgemäß beantwortet werden.
  • Macht die Miete mehr als drei Viertel Ihres Nettoeinkommens aus, muss der Vermieter darüber informiert werden.

Angaben zur Mietsache

  • Das zu mietende Haus muss korrekt und ausführlich beschrieben werden. Wichtige Angaben sind die Anschrift, die Lage, die Art der Nutzung und der aktuelle Zustand des Objekts. Weiters müssen die Mietkonditionen geklärt werden.
  • Die Größe des Hauses muss vom Vermieter korrekt angegeben werden.
  • Zu den Mietkonditionen gehören die Kaltmiete oder Warmmiete, Nebenkosten, Parkmöglichkeiten, die Kaution sowie Mietbeginn und Mietdauer.
  • Die Hausordnung sollte dem Mieter vorgelegt werden.

Zahlung

  • Zahlungsart und Zahlungstermin müssen im Mietvertrag vereinbart sein. Der Mieter kann bar zahlen, den Mietbetrag auf das Konto des Vermieters überweisen oder dem Vermieter eine Einzugsermächtigung erteilen.
  • Mietzins und Betriebskosten müssen aufgeführt werden.
  • Eventuelle Indexanpassungen müssen angegeben werden. Die Miete steigt bei einem Indexmietvertrag gemeinsam mit dem Anstieg der Lebenshaltungskosten an.

Sondervereinbarungen

  • Sind im Haus beispielsweise keine Haustiere erlaubt, muss das im Mietvertrag festgelegt werden.
  • Achtung: Informieren Sie sich über das Mietgesetz. Kleintiere wie Hamster dürfen nicht vom Vermieter verboten werden.
  • Auch in den Mietvertrag gehört die Anzahl der Schlüssel, die ausgehändigt werden.
  • Der Vermieter kann Vereinbarungen über eventuelle Schönheitsreparaturen am Haus in den Mietvertrag schreiben. Tut er das nicht, gilt das Mietrechtsgesetz (MRG).

Garten

  • Zu einem Einfamilienhaus gehört oft auch ein Grundstück mit Garten. Dieser wird gemeinsam mit dem Haus gemietet und darf genutzt werden.
  • Nutzungsart ist nicht allein Sache des Mieters. Der Vermieter kann zum Beispiel verlangen, dass der Mieter die Gartenfläche in ordnungsgemäßem Zustand halten muss.

Mietdauer – befristet oder unbefristet?

Wenn es zur Mietdauer kommt, gibt es befristete und unbefristete Mietverträge. Bei einem Ein- oder Zweifamilienhaus gilt das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB). Das bedeutet, die Dauer des Mietverhältnisses kann frei vereinbart werden.

Bei der Miete eines Einfamilienhauses ist ein befristeter Mietvertrag die bessere Option. Ein unbefristeter Mietvertrag kann Ihnen jederzeit grundlos gekündigt werden und Sie müssen Ihr Haus verlassen. Dafür können Sie selbst aber auch jederzeit kündigen. Bei einem befristeten Mietvertrag kann der Vermieter Ihnen nicht ohne triftigen Grund vor Ablauf der vereinbarten Mietdauer kündigen. Die Dauer kann frei vereinbart werden, üblich sind Laufzeiten von drei, fünf oder zehn Jahren.

Mietvertrag für ein Haus verlängern – ist das möglich?

Befristete Mietverträge können immer wieder verlängert werden; es gibt keine Begrenzung. Die veraltete Regelung, dass Kettenmietverträge zu einem unbefristeten Mietverhältnis führen, gibt es nicht mehr. Wenn Sie den Haus-Mietvertrag verlängern wollen, können Sie entweder einen neuen Mietvertrag aufsetzen oder zu dem bestehenden Mietvertrag einen schriftlichen Nachtrag machen. Möchte der Vermieter das Haus sowieso länger vermieten, kann er dem Mieter bereits in der ursprünglichen Version des Vertrags eine Verlängerungsoption einräumen. Wenn Sie diese Option in Anspruch nehmen wollen, muss der Vermieter aber immer noch seine Zustimmung geben. In jedem Fall wird eine Rechtsgeschäftsgebühr fällig.

Wie Sie den Mietvertrag für ein Haus kündigen

Der befristete Mietvertrag endet pünktlich zum vereinbarten Ablaufdatum. Bei der Vermietung eines Ein- oder Zweifamilienhauses gilt das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB). Wurde im Vertrag nichts anderes vereinbart, kann sowohl Vermieter als auch Mieter jederzeit kündigen. Dabei muss lediglich eine einmonatige Frist eingehalten werden.

Was versteht sich unter dem Mietzins?

Der Mietzins wird auch als Bruttomiete bezeichnet und setzt sich aus Nettohauptmietzins, den anteiligen Betriebskosten und der Umsatzsteuer zusammen. Dazu können noch besondere Aufwendungen oder ein Abschlag für mitvermietete Einrichtungsgegenstände hinzukommen.

Größere Städte haben oft einen Mietspiegel, an dem Sie erkennen können, ob Ihre Miete über dem ortsüblichen Standard liegt. Der Mietzins darf nicht unverhältnismäßig hoch sein. Ist das jedoch der Fall, darf eine Mietpreisanpassung gefordert werden. Diese gilt auch rückwirkend. Den überhöhten Mietanteil muss der Vermieter dann zurückzahlen.

Für die Betriebskosten gibt es grundsätzlich keine Obergrenze. Am besten ist es für den Mieter, verschiedene Wohnungen bezüglich der Betriebskosten zu vergleichen, um sich einen Überblick zu schaffen. Eine willkürliche Gebühr verlangen kann der Vermieter allerdings auch nicht. Die Gesamtkosten müssen anhand eines Verteilungsschlüssels auf die Quadratmeter der Wohnfläche umgerechnet werden. Der Mieter darf einen Einblick in die Betriebskostenabrechnung des Vermieters verlangen, wenn er die Betriebskosten für zu hoch erachtet. Das ist sowohl im Mietrechtsgesetz als auch im Konsumentenschutz festgehalten. Sind die Gebühren zu hoch, muss der Vermieter sie zurückzahlen.

Übliche Vereinbarung im Mietvertrag für ein Haus

Ein Mietvertrag kann viele unterschiedliche Vereinbarung beinhalten. Zu diesen Punkten gehört die Erhaltungspflicht von zum Beispiel Gas-, Wasser- und Lichtleitungen sowie sanitäre Anlagen. Diese hat für gewöhnlich der Mieter zu warten.  Laut §1096 ABGB, der bei Ein- und Zweifamilienhäusern gilt, trifft die Erhaltungspflicht zur Gänze den Vermieter. Dieser Paragraph wird im Mietvertrag allerdings meistens ausgeschlossen. Die Übertragung der Wartungspflichten auf den Mieter ist zulässig und üblich.

Unzulässige Vereinbarungen im Mietvertrag für ein Haus

Bevor Sie den Mietvertrag für Ihr Haus unterschreiben, sollten Sie sich vergewissern, dass alles, was Ihr Vermieter von Ihnen verlangt, überhaupt zulässig ist. Zu unzulässigen Vereinbarungen gehört zum Beispiel die generelle Ausmalpflicht. Auch schwere Reparaturen wie etwa Schäden am Dach müssen nicht vom Mieter bezahlt werden.

Bei solchen Vereinbarungen ist es egal, ob der Mieter zunächst mit dem Mietvertrag sein schriftliches Einverständnis gegeben hat. Wenn die Vereinbarung ungültig ist, muss sich der Mieter auch nicht daran halten.

Die Kaution – gibt es feste Regelungen?

Im Mietvertrag wird für gewöhnlich auch die Kaution vereinbart. Damit sichert sich der Mieter für den Fall von Mietzinsrückständen oder Beschädigungen am Haus ab. Dabei kann er den Betrag frei wählen. Üblich sind aber drei Bruttomonatsmieten. Damit ist das Sicherungsbedürfnis des Vermieters gedeckt. Ausnahmen bilden besonders luxuriöse Häuser oder Ausstattungen, wo die Kaution auch mehr als sechs Monatsmieten betragen kann.

Welche Pflichten hat ein Mieter?

Wenn Sie vorhaben, einen Mietvertrag für ein Haus zu unterschreiben, sollten Sie sich bewusst sein, was für Pflichten damit verbunden sind. So muss der Mietzins natürlich immer pünktlich zum vereinbarten Datum gezahlt werden. Darüber hinaus muss der Mieter aber auch garantieren, dass er durch rücksichtsvolles Wohnen keine Schäden am Haus oder den Allgemeinflächen verursacht. Der Mieter darf nicht mehr Personen, als im Mietvertrag angegeben sind, dauerhaft in seinem Haus wohnen lassen.

Für kleinere Reparaturen, beispielsweise an Sanitäranlagen, muss der Mieter selbst aufkommen. Größere Reparaturen wiederum sind vom Vermieter zu zahlen. Der Mieter muss die Wohnung so verlassen, wie er sie vorgefunden hat. Der Auszug und alles Dazugehörige ist für gewöhnlich als Punkt im Mietvertrag geregelt.

Immobilien suchen in Österreich