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Verkehrswert ermitteln

Welche Verfahren gibt es?

Wer den Verkehrswert seines Hauses berechnen will, ist mit vielen teils ungenauen Variablen konfrontiert. Daher können bei der Verkehrswertberechnung schnell Fehler passieren. Wozu der Verkehrswert einer Immobilie überhaupt berechnet wird und was bei der Verkehrswertermittlung unbedingt zu beachten ist, erfahren Sie in diesem Beitrag.

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Wozu den Verkehrswert einer Immobilie berechnen?

Es gibt gleich mehrere Anlässe dafür, den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln. Häufig wird eine Verkehrswertermittlung im Rahmen eines Immobiliengeschäfts notwendig. Aber auch bei Anschlussfinanzierungen kann sich es sich lohnen, den Verkehrswert der Immobilie neu ermitteln zu lassen.

Steht die Anschlussfinanzierung nach der ersten Zinsbindung an und sind während der Erstfinanzierungsphase beispielsweise Modernisierungsmaßnahmen im Haus erfolgt, kann sich dies nicht nur positiv auf den Verkehrswert des Hauses auswirken, sondern auch auf die Zinsen bei der Anschlussfinanzierung. Denn je höher der Verkehrswert des Hauses im Verhältnis zur Kreditsumme ist, desto geringer ist das finanzielle Risiko der Bank.

Wie lässt sich der Verkehrswert eines Hauses ermitteln?

Welches Verfahren für die Verkehrswertberechnung zur Anwendung kommt, hängt auch immer vom Immobilientyp selbst ab. Handelt es sich um eine eigengenutzte oder um eine vermietete Immobilie? Ist die vermietete Immobilie eine Wohn- oder eine Gewerbeimmobilie? Grundsätzlich kommen in der Immobilienbranche die folgenden drei Wertermittlungsverfahren zur Anwendung:

  1. Sachwertverfahren
  2. Ertragswertverfahren
  3. Vergleichswertverfahren

Mit diesen drei Verfahren können Sie selbst den Verkehrswert Ihrer Immobilie berechnen – und das kostenlos! Dabei ist jedoch zu beachten, dass die eigenständige Verkehrswertermittlung kein Expertengutachten ersetzt. Sie können nichtsdestotrotz eine erste Einschätzung über den Verkehrswert einer Immobilie erhalten – vor allem dann, wenn Ihnen zuverlässige Zahlen und Werte vorliegen.

Verkehrswert ermitteln mit Sachwertverfahren

Wie der Begriff es bereits vorwegnimmt, geht es bei diesem Verfahren um den Sachwert einer Immobilie. Der Sachwert einer Immobilie setzt sich aus drei einzelnen Komponenten zusammen:

  1. dem Bodenwert
  2. dem Gebäudewert
  3. dem Wert der Außenanlagen

Eine weitere wichtige Komponente in der Verkehrswertberechnung nach dem Modell des Sachwertverfahrens ist der sogenannte Marktanpassungsfaktor. Er passt den errechneten Sachwert einer Immobilie an die lokalen Marktgegebenheiten an. Das folgende Rechenbeispiel soll die Anwendung des Sachwertverfahrens verdeutlichen:

Bodenrichtwert pro qm 175 €
x Grundstücksfläche 380 qm
= Bodenwert 66.500 €
Gesamte Herstellungskosten pro qm 1.100 €
x Bruttogrundfläche 115 qm
= Gebäudeherstellungskosten 126.500 €
- Alterswertminderung* 27.000 €
= Gebäudesachwert 99.500 €
+ Bodenwert 66.500 €
= Vorläufiger Sachwert 166.000 €
x Marktanpassungsfaktor 0,92
= Finaler Sachwert 152.720 €

*Der Faktor der Alterswertminderung ergibt sich aus der folgenden Formel:

(Gesamtnutzungsdauer – Restnutzungsdauer) / Gesamtnutzungsdauer x 100

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Verkehrswert ermitteln mit Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird bei Immobilien angewendet, mit denen Mieteinnahmen erzielt werden. In der Immobilienbranche ist dies ein etabliertes Verfahren, da es auf realistischen Zahlen basiert. Wie das Ertragswertverfahren in der Praxis angewendet wird, zeigt das folgende Rechenbeispiel:

Grundstücksfläche 400 qm  
x Bodenrichtwert pro qm 150 €  
= Bodenwert der Liegenschaft 60.000 €  
Rohertrag 33.600 € Monatl. Mietzins (2.800 €) x 12 Monate
- Bewirtschaftungskosten 5.000 € Verwaltung, Instandhaltungskosten, etc.
= Reinertrag der Liegenschaft 28.600 €  
 - Bodenwertverzinsung 3.000 € Bodenwert x Liegenschaftszins (5%)
= Gebäudereinertrag 25.600 €  
x Vervielfältiger* 15,37 V = (1,0530 - 1) / 1,0530 x 0,05) = 15,37
= Gebäudeertragswert 393.472 €  
Vorläufiger Ertragswert 453.472 € Bodenwert + Gebäudeertragswert
- Wertmindernde Umstände 40.000 € Notwendige Sanierungsmaßnahmen
= Reiner Ertragswert 413.472 €  

*Die zugrundeliegende Formel für die Berechnung des Vervielfältigers ist: V = (qn - 1) / (qn x i).

Dabei gilt: V = Vervielfältiger, i = Liegenschaftszins, n = Restnutzungsdauer, q = i + 1.

Verkehrswert ermitteln mit Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren bezieht sich auf aktuelle Immobilienpreise des lokalen Marktes. Dabei wird die zu bewertende Immobilie mit ähnlichen Objekten in der Nähe verglichen. Wer als Immobilienbesitzer also selbst eine Verkehrswertermittlung vornehmen will, kann mit dieser Methode wohl am ehesten den tatsächlichen Verkehrswert ermitteln – und zwar kostenlos.

Aber wie geht man bei einem Vergleichswertverfahren vor? Zunächst werden möglichst ähnliche Immobilien auf dem lokalen Markt recherchiert. Danach werden vergleichbare Faktoren gegenübergestellt und gegebenenfalls prozentuale Zu- oder Abschläge vorgenommen. Ein Beispiel:

  Vergleichsobjekt Zu bewertende Wohnung Zu- bzw. Abschläge
Wohnfläche 75 qm 75 qm  
Stockwerk 2. Stock Erdgeschoss -8%
Besondere Ausstattungsmerkmale Balkon keine -7%
Baujahr 1988 1995 +5%
Zustand baujahrestypisch baujahrestypisch  
Quadratmeterpreis 1.750,00 € 1.720,00 €  
Wert der Immobilie 131.250,00 €
116.100,00 €  

Vergleichsobjekt:

  • 75 qm x 1.750,00 € = 131.250,00 €

Zu bewertende Wohnung:

  • 75 qm x 1.720,00 € = 129.000,00 €
  • 129.000,00 € - 12.900,00 € (10% Abschlag) = 116.100,00 €

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