ImmoScout24 Kauf-Miet-Indikator

Mieten oder kaufen? Deutschland und Österreich im Vergleich

Wien, 19. Jänner 2021 – Wo lohnt es sich zu kaufen, wo ist es besser, zu mieten? – Das ist die Frage, vor der so mancher Immobiliensuchende steht. Für mehr als drei Viertel der Österreicher und Deutschen ist der Besitz einer Immobilie sehr wichtig. Aber lohnt sich der Immobilienkauf in Österreich eher als in Deutschland? Der aktuelle Kauf-Miet-Indikator von ImmoScout24 bestätigt das: In deutschen Städten wie Berlin, Hamburg und München kann man eine Wohnung mehr als 35 Jahre mieten, bis sich der Kauf auszahlt. Kitzbühel steht jedoch absolut an der Spitze – hier könnte man eine Wohnung knapp 39 Jahre mieten, bevor sich der Kauf lohnt. Die gute Nachricht: Wien ist käuferfreundlicher als Berlin.

Bei der Suche nach einer neuen Immobilie stellt sich für viele die Frage: Soll ich mieten oder kaufen? Laut einer aktuellen Bevölkerungsumfrage für ImmoScout24 in Deutschland und Österreich haben lediglich fünf Prozent noch nie über einen Immobilienkauf nachgedacht. Für beeindruckende 75 Prozent der Österreicher und 72 Prozent der Deutschen ist es sehr wichtig eine Immobilie zu besitzen.

Doch auch wenn die Entscheidung „Mieten oder kaufen“ eine hohe emotionale Komponente beinhaltet, steht dahinter vor allem eine wirtschaftliche Entscheidung. Angesichts jahrzehntelanger Mietkosten und der historisch niedrigen Finanzierungszinsen kann sich der Kauf einer Immobilie lohnen. Der Kauf einer Immobilie dient dem Vermögensaufbau und gilt als eine der besten langfristigen Wertanlagen. Mit dem Kauf-Miet-Indikator gibt ImmoScout24 eine Entscheidungshilfe auf Basis aktueller Daten. ImmoScout24 hat für ausgewählte Städte errechnet, wie viele Jahre man eine durchschnittliche Wohnung mieten könnte, um den Kaufpreis zu erreichen.*

Die teuersten Pflaster: Kitzbühel vor Berlin und Hamburg

Den höchsten Kauf-Miet-Indikator weist im länderübergreifenden Ranking das kleine, aber feine Alpenstädtchen Kitzbühel aus. Dort könnte man im Schnitt eine Wohnung 38,8 Jahre mieten, bevor der entsprechende Kaufpreis für eine Wohnung oder ein Haus bezahlt wäre. Zwei Jahre weniger benötigt man in den deutschen Städten Berlin und Hamburg. Hier liegt der Kauf-Miet-Indikator aktuell bei 36,8 Jahren. Im Städtevergleich folgen die Metropolen München (35,3 Jahre) und Düsseldorf (34,6 Jahre). Überraschend: Hallein im Salzburger Speckgürtel landet mit 34,6 Jahren knapp dahinter. Augsburg und Regensburg mit jeweils 33,4 Jahren und München mit 33,0 Jahren befinden sich ebenfalls im oberen Drittel. In Österreich kann man neben Salzburg und Bregenz (beide 31,2 Jahre) auch in Linz (31,3 Jahre) mehr als drei Jahrzehnte zur Miete wohnen, bevor sich der Kaufpreis amortisiert hat.

Wo sich der Kauf noch lohnt

Wer eine Immobilie lieber kaufen als mieten will, ist in Österreich besser als in Deutschland aufgehoben. In der Kleinstadt Kapfenberg (22,3 Jahre) und der niederösterreichischen Landeshauptstadt St. Pölten (23,7 Jahre) weist der Kauf-Miet-Indikator noch ein sehr gutes Verhältnis auf. Die steirische Hauptstadt Graz ist mit einem Faktor von 25 Jahren ebenso wie das idyllische Steyr in Oberösterreich (26,7 Jahre) für Kaufwillige eine attraktive Option. In Deutschland punkten Passau (27,2 Jahre), Würzburg (28,0 Jahre) und Heidelberg (28,6 Jahre) mit einem vergleichsweise günstigen Kauf-Miet-Indikator. Bei den deutschen Metropolen bietet sich Kaufen insbesondere in Stuttgart an: In der baden-württembergischen Landeshauptstadt dauert es im Schnitt 28,7 Jahre bis man über die Mietkosten den Kaufpreis aufgeholt hat. Auch Nürnberg liegt mit 28,8 Jahren unter der 30er-Grenze.

„Bei der Frage, ab wann sich kaufen mehr als mieten lohnt, spielt der Immobilienpreis eine Schlüsselrolle. Trotz der gestiegenen Kaufpreise kann sich der Immobilienerwerb lohnen, vor allem zum Vermögensaufbau und zur Altersvorsorge. Käufer sollten dabei genau hinschauen, ob das Verhältnis zwischen Mietkosten und Kaufpreisen stimmt. Passt die Wunschimmobilie über einen längeren Zeitraum zur individuellen Lebensplanung und lässt sie sich auch in 30 Jahren noch gut finanzieren und bewirtschaften, kann man den Traum vom Eigenheim wahr werden lassen“, erklärt Markus Dejmek, Österreich-Geschäftsführer von ImmoScout24.

Wien käuferfreundlicher als Berlin

Betrachtet man die beiden Bundeshauptstädte, so lohnt sich der Immobilienkauf in Wien (30,5 Jahre) sechs Jahre eher als in Berlin (36,8 Jahre). Auch ob linke oder rechte Flussseite kann einen Unterschied machen: So hat man in der am Rhein liegenden Karnevalshochburg Köln (29,6 Jahre) fünf Jahre Vorsprung im Vergleich zum Lokal-Rivalen Düsseldorf (34,9 Jahre).

Markus Dejmek erklärt: „Durch die Pandemie hat das eigene Zuhause für viele weiter an Bedeutung gewonnen. Die hohe Nachfrage stößt auf ein begrenztes Angebot. Das spiegelt sich in den hohen und zum Großteil steigenden Kaufpreisen wider. Wer den Kauf einer Immobilie in Betracht zieht, sollte deshalb lieber früher als später zuschlagen. Denn eine Immobilie kann nicht nur ein schönes Zuhause, sondern auch ein sicheres Investment sein. Über viele Jahrzehnte beweist sich Betongold bereits als krisenfeste Wertanlage.“

Kauf-Miet-Indikator: Ausgewählte deutsche und österreichische Städte

Land Städte Miete Euro/m2 Kaufpreis Euro/m2 Indikator in Jahren
Österreich Kitzbühel 19,9 9.251 38,8
Deutschland Berlin 11,9 5.272 36,8
Deutschland Hamburg 13,2  5.838 36,8
Deutschland München 21,1 8.937 35,3
Deutschland Düsseldorf 12,2 5.093 34,9
Österreich Hallein 12,0 5.000  34,6
Deutschland Augsburg 11,6 4.652 33,4
Deutschland Regensburg 12,2 4.899 33,4
Deutschland Frankfurt am Main 16,7 6.483 32,4
Österreich Salzburg 15,0 5.792 32,1
Österreich Bregenz 14,3 5.485 32,1
Österreich Linz 9,3 3.505 31,3
Deutschland Ulm 11,1 4.112 31,0
Deutschland Ingolstadt 12,4 4.578 30,8
Österreich Wien 14,5 5.302 30,5
Österreich Innsbruck 17,4 6.288 30,2
Deutschland Köln 13,0 4.609 29,6
Deutschland Nürnberg 11,5 3.992 28,8
Deutschland Stuttgart 16,0 5.508 28,7
Deutschland Heidelberg 13,5 4.633 28,6
Deutschland Würzburg 11,7 3.921 28.0
Österreich Klagenfurt 10,0 3.308 27,5
Deutschland Passau 10,0 3.272 27,2
Österreich Eisenstadt 9,2 3.001 27,1
Österreich Steyr 8,8 2.816 26,7
Österreich Graz 11,4 3.436 25,0
Österreich St. Pölten 11,3 3.213 23,7
Österreich Kapfenberg 8,0 2.141 22,3

Über die Studie:

Für die Studie hat die Innofact AG im Dezember 2020 für ImmoScout24 rund 500 Österreicherinnen und Österreicher und mehr als 1.000 Deutsche online befragt. Die Befragten wurden bevölkerungsrepräsentativ nach Alter von 18 bis 65 Jahren und nach Geschlecht ausgewählt.

*Der Kauf-Miet-Indikator:

Der Kauf-Miet-Indikator (Price-to-Rent Ratio) berechnet, wie viele Jahre man eine Wohnung mieten kann, um den durchschnittlichen Kaufpreis von Eigentum in dieser Region zu erreichen – ohne Kredit-, Instandhaltungs- oder Betriebskosten, die bei Eigentum zusätzlich anfallen. Je niedriger das Kauf-Miet-Verhältnis ist, desto eher lohnt sich ein Kauf der eigenen vier Wände und desto höher ist auch die erzielbare Rendite für Investoren. Für den Kauf-Miet-Indikator von ImmoScout24 wurden rund 550.000 neue monatliche Inserate in Österreich und Deutschland im Zeitraum vom 1.12.2019 bis 30.11.2020 analysiert. Für die Analyse wurden die Durchschnittswerte für die entsprechenden Inserate berechnet, bereinigt um Ausreißer-Werte. Für die länderübergreifende Mietpreis-Analyse wurden in beiden Ländern die jeweiligen Nettomieten zur Berechnung herangezogen.

Über ImmoScout24:

ImmobilienScout24 ist seit Jänner 2012 mit einem österreichischen Marktplatz online (immobilienscout24.at). Gemeinsam mit Immobilien.net, immodirekt.at und immosuchmaschine.at verzeichnet das Netzwerk jeden Monat rund 3,5 Millionen Besuche, die Nutzer können dabei unter rund 133.000 Immobilienangeboten wählen. Das Unternehmen gehört zu ImmobilienScout24.de, einem führenden Marktplatz im Immobilienbereich in Deutschland. Weitere Informationen unter immobilienscout24.at.

Pressekontakt:

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