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Quadratmeterpreis berechnen

Das ist bei der Rechnung zu beachten

Nicht nur für Vermietungszwecke ist es unerlässlich, den Quadratmeterpreis korrekt zu berechnen. Vor allem bei Immobiliengeschäften ist der Quadratmeterpreis entscheidend für die Höhe des Immobilienpreises. Welche Faktoren und Umstände die Quadratmeterpreise steigen oder sinken lassen und was bei der Berechnung zu beachten ist, erfahren Sie in diesem Artikel.

Die korrekte Berechnung der Wohnfläche

Bevor der richtige Quadratmeterpreis überhaupt berechnet werden kann, muss zunächst die Quadratmeterzahl der Wohnfläche korrekt gemessen werden. Als Grundlage dafür dient sowohl die Wohnflächenverordnung (WoflV) als auch die DIN-Norm „DIN 277“. Beide sind für die Wohnflächenberechnung in Österreich zulässig.

Grundsätzlich wird bei einer Immobilie zwischen Nutzfläche, Verkehrsfläche und Funktionsfläche unterschieden. Welche Fläche dient wofür?

  • Nutzfläche: Fläche mit bestimmtem Zweck, beispielsweise zum Wohnen
  • Verkehrsfläche: Eingänge, Treppenhäuser, Gänge sowie Aufzüge
  • Funktionsfläche: Flächen für spezielle Funktionen, zum Beispiel Heizungsräume

Was gehört zur Nutzfläche?

Die Nutzfläche einer Wohnung wird unterteilt in Hauptnutzfläche und in Nebennutzfläche. Zur Hauptnutzfläche zählen Räume, die zum Wohnen, Arbeiten oder für Freizeitzwecke genutzt werden. Nebennutzflächen sind dagegen die Küchen, Bäder, Toilettenräume sowie der Flur in der Wohnung. Aber auch Abstellräume, Räume für Müllsammlung oder Parkplätze zählen dazu.

Was ist bei der Nutzflächenberechnung zu beachten?

Terrassen und Balkone können mit 25 Prozent der Fläche zur Nutzfläche dazugerechnet werden. In besonders guten Lagen sogar mit 50 Prozent. Wintergärten beispielsweise dürfen nur dann im Mietzins berücksichtigt werden, wenn diese beheizt sind. Selbst dann aber auch nur zu 50 Prozent.

Komplizierter wird es bei Wohnräumen, die Dachschrägen besitzen. Aber auch hier ist klar geregelt, ab welcher Deckenhöhe und in welchem Maß eine bestimmte Fläche im Mietzins Berücksichtigung findet. Es gilt:

  • Flächen, die eine Raumhöhe von unter einem Meter aufweisen, dürfen gar nicht berechnet werden.
  • Flächen, die eine Raumhöhe bis zu zwei Metern aufweisen, sind lediglich zu 50 Prozent des eigentlichen Quadratmeterpreises zu berechnen.

Unser Tipp:

Messen Sie selbst die Quadratmeterzahl der Wohnung aus und vergleichen Sie diese im Anschluss mit der Zahl, die im Mietvertrag notiert ist. So können Sie sicher gehen, dass Sie nur die Quadratmeter bezahlen, die die Wohnung auch wirklich hat.

Schon gewusst?

Eine Abweichung von bis zu zehn Prozent der tatsächlichen Wohnfläche ist legitim. Vermieter können also beispielsweise 60 qm berechnen, obwohl die tatsächliche Wohnfläche lediglich bei 57 qm liegt. Ist die Abweichung größer als zehn Prozent, hat der Mieter ein Recht auf einen geringeren, angepassten Mietzins.

Quadratmeterpreis berechnen: Gesetzliche Richtwerte als Grundlage

In jedem zweiten Jahr werden die Richtwerte, die als Grundlage für Quadratmeterpreise dienen, für jedes einzelne Bundesland neu festgelegt. Dies ist in § 5 Abs. 1 und Abs. 2 RichtWG detailliert geregelt. Ab dem 1. April 2019 gelten folgende Richtwerte für die neun Bundesländer:

Bundesland Richtwert pro Quadratmeter
Burgenland 5,30 Euro
Kärnten 6,80 Euro
Niederösterreich 5,96 Euro
Oberösterreich 6,29 Euro
Salzburg 8,03 Euro
Steiermark 8,02 Euro
Tirol  7,09 Euro
Vorarlberg 8,92 Euro
Wien 5,81 Euro

Zu beachten: Bei diesen Richtwerten sind weder Zu- noch Abschläge inbegriffen!

Diese Faktoren beeinflussen den Quadratmeterpreis

Bei der Berechnung eines angemessenen Quadratmeterpreises ist es wichtig, die wertbeeinflussenden Faktoren auszumachen. Ein zweites Badezimmer hebt den Preis pro Quadratmeter. Haben die Fenster nur eine Einfachverglasung, sinkt er wiederum. Auch die Lage der Immobilie hat essentiellen Einfluss auf den Quadratmeterpreis.

In Österreich gibt das sogenannte Richtwertgesetz (RichtWG) vor, dass Vermieter sich bei der Festlegung des Quadratmeterpreises nach den folgenden Punkten richten sollen:

  • Lage der Wohnung innerhalb eines Gebäudes
  • Ausstattung der Wohnung selbst
  • Baulicher Zustand der Immobilie
  • Unmittelbare Umgebung der Immobilie (Stichwort: Lagezuschlag)

Quadratmeterpreis berechnen: Lagezuschlag muss begründet sein!

Vermieter können nicht einfach einen Lagezuschlag auf den Quadratmeterpreis berechnen, wenn es keine formelle Voraussetzung dafür gibt. In § 16 MRG „Vereinbarungen über die Höhe des Hauptmietzinses“ ist dies ausführlich erläutert.

Demnach ist ein Lagezuschlag nur dann gerechtfertigt, „wenn die Liegenschaft, auf der sich die Wohnung befindet, eine Lage aufweist, die besser ist als die durchschnittliche Lage (§ 2 Abs. 3 RichtWG), und wenn die für den Lagezuschlag maßgebenden Umstände dem Mieter in Schriftform bis spätestens bei Zustandekommen des Mietvertrages ausdrücklich bekanntgegeben worden sind.“ (§ 16 Abs. 4 MRG)

Quadratmeterpreis berechnen: Beispiel

Angaben Werte
Quadratmeteranzahl 80 qm
Richtwert (Bundesland Wien) 5,81 Euro/qm
Lagezuschlag +4,78 Euro/qm

Zuschläge:

  • Gegensprechanlage
  • Zusätzliches WC
  • PKW Stellplatz

+0,52 Euro/qm
+0,78 Euro/qm
+1,14 Euro/qm

Abschläge:

  • Kein Kellerabteil
  • Dachschrägen/Gauben

-0,66 Euro/qm
-0,97 Euro/qm
Quadratmeterpreis insgesamt 11,40 Euro/qm
Mietzins 912,00 Euro
Hinweis: Die gewählten Zahlen können in der Realität abweichen. Hier dienen sie lediglich zur Veranschaulichung des Prinzips, wie der Quadratmeterpreis zu berechnen ist.