Die Bauphase – alle Phasen im Überblick

Der Bau eines Hauses lässt sich in fünf Phasen unterteilen: Entschluss, Planung, Rohbau, Innenausbau und Abnahme. Alle diese Phasen sind mit unterschiedlichen Aufgaben und Arbeiten verbunden. Als Häuslbauer solltest du über jede Phase bestens informiert sein.

1. Bauphase: Entschluss

Bevor es mit dem Bau deines Traumhauses losgeht, musst du erst einmal einige Entscheidungen fällen. Wo willst du die Prioritäten für das Haus legen? Welche Kriterien sind wichtig? Auch die Frage der Finanzierung muss im Voraus geklärt und abgesichert sein. Falls du noch kein geeignetes Grundstück hast, suche und kaufe dieses. Zu guter Letzt kannst du noch einen Architekten beauftragen, der dir mit Rat und Tat zur Seite steht.

2. Bauphase: Planung

Es folgt die erste der drei Hauptphasen: Die Planung. Das Planen ist beim Bau eines Hauses äußerst wichtig, denn ohne Plan kann nicht konkret gebaut werden. In den meisten Fällen legt der Häuslbauer die Rahmenbedingungen fest und engagiert dann einen Architekten oder eine Hausbaufirma. Denke jedoch daran, auch wenn du einen Architekten oder eine Firma engagiert hast, musst du als Häuslbauer viel Zeit und Arbeit in deine Rolle investieren. Du bist immer noch der Vertrags- und Ansprechpartner am Bau.

Zuerst muss der Architekt einen Entwurf für das Haus anfertigen. Das macht er, indem er deine baulichen Wünsche und Anforderungen zeichnerisch darstellt. Dabei muss er auch immer die baurechtlichen Vorschriften im Blick haben. Anhand des Entwurfs kann schon eine erste Kostenberechnung aufgestellt werden.

Der Entwurf muss dann von der zuständigen Behörde genehmigt werden. Dafür muss er alle behördlichen Auflagen erfüllen. Bei einem Entwurf vom Architekten wird das in der Regel der Fall sein. Dennoch kann die Genehmigung einige Monate dauern. Erst wenn der Entwurf genehmigt ist, darf der Bau beginnen.

In der Wartezeit auf die Genehmigung kannst du bereits einen Ausführungsplan erstellen lassen. Diesen benötigt die Baufirma um mit dem Bau beginnen zu können. Der Ausführungsplan enthält Angaben zu Material, dessen Qualität und Beschaffenheit sowie Verarbeitungshinweise für die Handwerker. Den Ausführungsplan fertigt der Architekt unter der Hinzuziehung von Experten, wie beispielsweise einem Statiker, an. Verlangt die Behörde vor der Genehmigung noch Änderungen, lassen sich diese meist in den Ausführungsplan einbauen.

Nun müssen noch Leistungsverzeichnisse und Ausschreibungen für die einzelnen Gewerke verfasst werden. In dem Leistungsverzeichnis werden die Arbeiten, die von der Baufirma erledigt werden sollen, detailliert beschrieben. Anhand dessen kann dann die Ausschreibung für die Gewerke erstellt werden. Hole dir mehrere Angebote von verschiedenen Baufirmen ein.

Wenn du die verschiedenen Angebote der Baufirmen für die Arbeiten verglichen hast, kannst du die gewünschte Firma beauftragen. Dann kann es mit dem Bau endlich losgehen!

Die Planungsphase im Überblick

  1. Erstellung eines Entwurfsplans
  2. Konkrete Kostenplanung
  3. Genehmigung des Plans durch Behörde
  4. Erstellung eines Ausführungsplans
  5. Leistungsverzeichnis aufstellen
  6. Ausschreibung erstellen
  7. Angebote einholen und vergleichen
  8. Gewerke beauftragen
  9. Rohbau kann beginnen

3. Bauphase: Rohbau

Jetzt wird endlich gebaut. Die Rohbauphase beschreibt alle Bauarbeiten von Erschließung des Grundstücks bis zum fertigen Rohbau. Das ist bereits ein Großteil aller Bauarbeiten. Es gibt keine rechtliche Definition des Begriffs Rohbau. Daher solltest du darauf achten, dass du den Begriff vertraglich definierst.

Die Dauer der Rohbauphase ist abhängig davon, was für eine Art Haus du baust. Ein Massivhaus, das Stein für Stein gebaut wird, kann mehrere Wochen in Anspruch nehmen. Ein Fertighaus dagegen ist oft bereits in zwei bis drei Tagen fertig gebaut.

Rohbau-Arbeiten im Überblick

  • Grundstück wird hergerichtet: Schutz von Versorgungsleitungen, Abbruch vorhandener Gebäude, Beseitigung von Altlasten, Entsorgung störenden Bewuchses
  • Baustelleneinrichtung: Baustellenstrom, Wasseranschluss, Baustellenzufahrt, Entsorgungscontainer, Baustellen-WC, Sicherungsmaßnahmen
  • Baugrubenaushebung (bei Kellerbau)
  • Fundamentlegung: Bodenplatte wird gegossen, Grund- oder Versorgungsleitungen legen, Abdichtungsarbeiten
  • Kellergeschoss wird errichtet: Sauber ausgeführtes Drainagen-System wird installiert
  • Errichtung der Außenwände
  • Errichtung der Innenwände
  • Gießen der Zwischendecken
  • Stiegeneinbau
  • Dachkonstruktion (ohne Dachdeckung)

Diese Gewerke werden auf der Baustelle gebraucht:

  • Baumaschinenführer
  • Maurer
  • Zimmerleute
  • Hochbau
  • Gerüstbau
  • Trockenbau
  • Dachdecker

4. Bauphase: Innenausbau

Nachdem die Gebäudehülle steht und das Richtfest ordentlich gefeiert wurde, ist der Innenausbau an der Reihe. Dabei werden die Innenräume bewohnbar gemacht.

In dieser Bauphase ist die Koordination unter den verschiedenen Gewerken besonders wichtig, da es sonst zu Verzögerungen oder Problemen kommen kann. Die Baukoordination übernimmt in der Regel der Architekt oder die Baufirma. Rechne bei der Zeitplanung die Trocknungszeit der Baufeuchte ein, die je nach Jahreszeit bis zu zwei Monate dauern kann.

Der Innenausbau ist die Gelegenheit für den Häuslbauer, selbst mit anzupacken. Sammle Freunde und Familie mit handwerklichem Geschick, um einige Arbeiten selbst zu erledigen und Geld zu sparen. Hier ist aber auch wichtig: Bist du dir unsicher, dann lass lieber den Profi ran.

Innenausbau-Arbeiten im Überblick

  1. Das Dach wird eingedeckt
  2. Einbau der Türen und Fenster
  3. Dämmung und Verkleidung der Außenwände
  4. Installationsarbeiten werden vorgenommen (Heizung, Elektrik, Lüftung, Sanitärtechnik)
  5. Estricharbeiten: Trocknungszeit
  6. Innenputzarbeiten
  7. Trockenbauarbeiten werden erledigt
  8. Fliesen werden gelegt
  9. Streichen der Wände
  10. Einbau Einrichtung: Innentüren, Holztreppen und –decken, Kücheneinrichtung und Möbel
  11. Verlegen von Parkett, Teppich und anderen Böden

Diese Gewerke werden auf der Baustelle gebraucht:

  • Fensterbau
  • Tischler
  • Treppenbau
  • Estrichleger
  • Fliesenleger
  • Bodenleger
  • Installateure
  • Elektriker
  • Maler
  • Putzer

5. Bauphase: Die Abnahme

Endlich steht das Haus und ist bereit zum Einzug! Doch bevor du endgültig in dein neues Traumhaus einziehen kannst, muss noch die Endbauabnahme erfolgen. Dadurch wird der Übergang von der Bauausführung zur Nutzungsphase geregelt. Es gibt zwei Arten von Bauabnahmen:

Abnahme mit den Gewerken

Nach der Abnahme beginnt die Gewährungsfrist des Häuslbauers. Zur Abnahme vereinbarst du einen offiziellen Termin mit dem beauftragten Bauunternehmen. Mit der Unterschrift bestätigst du, dass das Bauunternehmen ordentlich gearbeitet hat und keine Mängel mehr vorhanden sind. Ist dies allerdings nicht der Fall, hast du bei der Abnahme die Gelegenheit, alle Mängel aufzuzeigen. Es empfiehlt sich, einen unabhängigen Sachverständigen mitzunehmen.

Führe unbedingt ein Protokoll über sämtliche Mängel am Bau, auch solche Mängel die bereits vorher festgestellt aber noch nicht behoben wurden.

Abnahme der Behörde

Wenn das Bauvorhaben abgeschlossen ist, musst du das bei der zuständigen Behörde melden. Im Baubewilligungsbescheid erfährst du, ob du ein Ansuchen um Benützungsbewilligung oder eine Fertigstellungsanzeige aufgeben musst. Das ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Bei der behördlichen Abnahme prüft das Bauamt, ob beim Bau deines Hauses die Auflagen der Baugenehmigung eingehalten wurden.

Sind beide Abnahmen erfolgreich verlaufen, kannst du endlich in dein Eigenheim einziehen!