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Die Bauphase – alle Phasen im Überblick

Der Bau eines Hauses lässt sich in fünf Phasen unterteilen: Entschluss, Planung, Rohbau, Innenausbau und Abnahme. Alle diese Phasen sind mit unterschiedlichen Aufgaben und Arbeiten verbunden. Als Häuslbauer sollten Sie über jede Phase bestens informiert sein.

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1. Bauphase: Entschluss

Bevor es mit dem Bau Ihres Traumhauses losgeht, müssen Sie erst einmal einige Entscheidungen fällen. Wo wollen Sie die Prioritäten für das Haus legen? Welche Kriterien sind wichtig? Auch die Frage der Finanzierung muss im Voraus geklärt und abgesichert sein. Falls Sie noch kein geeignetes Grundstück haben, suchen und kaufen Sie dieses. Zu guter Letzt können Sie noch einen Architekten beauftragen, der Ihnen mit Rat und Tat zur Seite steht.

2. Bauphase: Planung

Es folgt die erste der drei Hauptphasen: Die Planung. Das Planen ist beim Bau eines Hauses äußerst wichtig, denn ohne Plan kann nicht konkret gebaut werden. In den meisten Fällen legt der Häuslbauer die Rahmenbedingungen fest und engagiert dann einen Architekten oder eine Hausbaufirma. Denken Sie jedoch daran, auch wenn Sie einen Architekten oder eine Firma engagiert haben, müssen Sie als Häuslbauer viel Zeit und Arbeit in Ihre Rolle investieren. Sie sind immer noch der Vertrags- und Ansprechpartner am Bau.

Zuerst muss der Architekt einen Entwurf für das Haus anfertigen. Das macht er, indem er Ihre baulichen Wünsche und Anforderungen zeichnerisch darstellt. Dabei muss er auch immer die baurechtlichen Vorschriften im Blick haben. Anhand des Entwurfs kann schon eine erste Kostenberechnung aufgestellt werden.

Der Entwurf muss dann von der zuständigen Behörde genehmigt werden. Dafür muss er alle behördlichen Auflagen erfüllen. Bei einem Entwurf vom Architekten wird das in der Regel der Fall sein. Dennoch kann die Genehmigung einige Monate dauern. Erst wenn der Entwurf genehmigt ist, darf der Bau beginnen.

In der Wartezeit auf die Genehmigung können Sie bereits einen Ausführungsplan erstellen lassen. Diesen benötigt die Baufirma um mit dem Bau beginnen zu können. Der Ausführungsplan enthält Angaben zu Material, dessen Qualität und Beschaffenheit sowie Verarbeitungshinweise für die Handwerker. Den Ausführungsplan fertigt der Architekt unter der Hinzuziehung von Experten, wie beispielsweise einem Statiker, an. Verlangt die Behörde vor der Genehmigung noch Änderungen, lassen sich diese meist in den Ausführungsplan einbauen.

Nun müssen noch Leistungsverzeichnisse und Ausschreibungen für die einzelnen Gewerke verfasst werden. In dem Leistungsverzeichnis werden die Arbeiten, die von der Baufirma erledigt werden sollen, detailliert beschrieben. Anhand dessen kann dann die Ausschreibung für die Gewerke erstellt werden. Holen Sie sich mehrere Angebote von verschiedenen Baufirmen ein.

Wenn Sie die verschiedenen Angebote der Baufirmen für die Arbeiten verglichen haben, können Sie die gewünschte Firma beauftragen. Dann kann es mit dem Bau endlich losgehen!

Die Planungsphase im Überblick

  1. Erstellung eines Entwurfsplans
  2. Konkrete Kostenplanung
  3. Genehmigung des Plans durch Behörde
  4. Erstellung eines Ausführungsplans
  5. Leistungsverzeichnis aufstellen
  6. Ausschreibung erstellen
  7. Angebote einholen und vergleichen
  8. Gewerke beauftragen
  9. Rohbau kann beginnen

3. Bauphase: Rohbau

Jetzt wird endlich gebaut. Die Rohbauphase beschreibt alle Bauarbeiten von Erschließung des Grundstücks bis zum fertigen Rohbau. Das ist bereits ein Großteil aller Bauarbeiten. Es gibt keine rechtliche Definition des Begriffs Rohbau. Daher sollten Sie darauf achten, dass Sie den Begriff vertraglich definieren.

Die Dauer der Rohbauphase ist abhängig davon, was für eine Art Haus Sie bauen. Ein Massivhaus, das Stein für Stein gebaut wird, kann mehrere Wochen in Anspruch nehmen. Ein Fertighaus dagegen ist oft bereits in zwei bis drei Tagen fertig gebaut.

Rohbau-Arbeiten im Überblick

  • Grundstück wird hergerichtet: Schutz von Versorgungsleitungen, Abbruch vorhandener Gebäude, Beseitigung von Altlasten, Entsorgung störenden Bewuchses
  • Baustelleneinrichtung: Baustellenstrom, Wasseranschluss, Baustellenzufahrt, Entsorgungscontainer, Baustellen-WC, Sicherungsmaßnahmen
  • Baugrubenaushebung (bei Kellerbau)
  • Fundamentlegung: Bodenplatte wird gegossen, Grund- oder Versorgungsleitungen legen, Abdichtungsarbeiten
  • Kellergeschoss wird errichtet: Sauber ausgeführtes Drainagen-System wird installiert
  • Errichtung der Außenwände
  • Errichtung der Innenwände
  • Gießen der Zwischendecken
  • Stiegeneinbau
  • Dachkonstruktion (ohne Dachdeckung)

Diese Gewerke werden auf der Baustelle gebraucht:

  • Baumaschinenführer
  • Maurer
  • Zimmerleute
  • Hochbau
  • Gerüstbau
  • Trockenbau
  • Dachdecker

4. Bauphase: Innenausbau

Nachdem die Gebäudehülle steht und das Richtfest ordentlich gefeiert wurde, ist der Innenausbau an der Reihe. Dabei werden die Innenräume bewohnbar gemacht.

In dieser Bauphase ist die Koordination unter den verschiedenen Gewerken besonders wichtig, da es sonst zu Verzögerungen oder Problemen kommen kann. Die Baukoordination übernimmt in der Regel der Architekt oder die Baufirma. Rechnen Sie bei der Zeitplanung die Trocknungszeit der Baufeuchte ein, die je nach Jahreszeit bis zu zwei Monate dauern kann.

Der Innenausbau ist die Gelegenheit für den Häuslbauer, selbst mit anzupacken. Sammeln Sie Freunde und Familie mit handwerklichem Geschick, um einige Arbeiten selbst zu erledigen und Geld zu sparen. Hier ist aber auch wichtig: Sind Sie sich unsicher, lassen Sie lieber den Profi ran.

Innenausbau-Arbeiten im Überblick

  1. Das Dach wird eingedeckt
  2. Einbau der Türen und Fenster
  3. Dämmung und Verkleidung der Außenwände
  4. Installationsarbeiten werden vorgenommen (Heizung, Elektrik, Lüftung, Sanitärtechnik)
  5. Estricharbeiten: Trocknungszeit
  6. Innenputzarbeiten
  7. Trockenbauarbeiten werden erledigt
  8. Fliesen werden gelegt
  9. Streichen der Wände
  10. Einbau Einrichtung: Innentüren, Holztreppen und –decken, Kücheneinrichtung und Möbel
  11. Verlegen von Parkett, Teppich und anderen Böden

Diese Gewerke werden auf der Baustelle gebraucht:

  • Fensterbau
  • Tischler
  • Treppenbau
  • Estrichleger
  • Fliesenleger
  • Bodenleger
  • Installateure
  • Elektriker
  • Maler
  • Putzer

5. Bauphase: Die Abnahme

Endlich steht das Haus und ist bereit zum Einzug! Doch bevor Sie endgültig in Ihr neues Traumhaus einziehen können, muss noch die Endbauabnahme erfolgen. Dadurch wird der Übergang von der Bauausführung zur Nutzungsphase geregelt. Es gibt zwei Arten von Bauabnahmen:

Abnahme mit den Gewerken

Nach der Abnahme beginnt die Gewährungsfrist des Häuslbauers. Zur Abnahme vereinbaren Sie einen offiziellen Termin mit dem beauftragten Bauunternehmen. Mit der Unterschrift bestätigen Sie, dass das Bauunternehmen ordentlich gearbeitet hat und keine Mängel mehr vorhanden sind. Ist dies allerdings nicht der Fall, haben Sie bei der Abnahme die Gelegenheit, alle Mängel aufzuzeigen. Es empfiehlt sich, einen unabhängigen Sachverständigen mitzunehmen.

Führen Sie unbedingt ein Protokoll über sämtliche Mängel am Bau, auch solche Mängel die bereits vorher festgestellt aber noch nicht behoben wurden.

Abnahme der Behörde

Wenn das Bauvorhaben abgeschlossen ist, müssen Sie das bei der zuständigen Behörde melden. Im Baubewilligungsbescheid erfahren Sie, ob Sie ein Ansuchen um Benützungsbewilligung oder eine Fertigstellungsanzeige aufgeben müssen. Das ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Bei der behördlichen Abnahme prüft das Bauamt, ob beim Bau Ihres Hauses die Auflagen der Baugenehmigung eingehalten wurden.

Sind beide Abnahmen erfolgreich verlaufen, können Sie endlich in Ihr Eigenheim einziehen!