Immobilienwert berechnen

Wie bereits erwähnt, hängt der Wert eines Hauses oder einer Wohnung von vielen verschiedenen Faktoren ab. Auf den ersten Blick sind diese Faktoren nicht immer ersichtlich. Aus diesem Grund haben wir einmal eine Liste von Faktoren zusammengestellt, die Einfluss auf den tatsächlichen Wert einer Immobilie haben:

• Art der Immobilie: Haus, Luxusvilla, Eigentumswohnung, Gewerbeimmobilie, etc.
• Größe der Grundstücksfläche, Wohnfläche, Gewerbefläche
• Baujahr der Immobilie
• Qualität der Bausubstanz
• Energiestandard der Immobilie
• Eventuell vorgenommene Modernisierungs- bzw. Sanierungsmaßnahmen
• Besondere Ausstattungsmerkmale: Balkon, Garten, Dachterrasse, Garagen, Solaranlagen, Kamin, Sauna, Gartenpool, Wintergarten, etc.
• Qualität des lokalen Internetausbaues sowie des mobilen Datennetzes
• Mikrolage: ÖPNV-Anbindung, Ärzte, Schulen, Kitas, Restaurants, Schwimmbäder, weitere Freizeitangebote, etc.
• Makrolage: generelle Infrastruktur, geographische Gegebenheiten: Großstadt-, Stadt- oder Land- bzw. Waldgebiet, etc.
• Weitere Faktoren: Lärmpegel (Autobahnen, Flughäfen, Bahnverkehr, etc.), in der Nähe liegenden Großbaustellen, Art des Milieus: „gute Gegend“ oder „problematische Gegend“, etc.

Diese Vielzahl an Faktoren bestimmen in gewisser Weise zwar den Wert eines Hauses oder einer Wohnung. Doch lässt sich aus ihnen selbst kein Wert in Euro ermitteln. Dafür gibt es verschiedene Wertermittlungsverfahren. Anhand derer lässt sich ein realistischer Immobilienwert ermitteln – egal, ob aus Sicht eines Investors, Vermieters oder Käufers.

Grundsätzlich gibt es nicht nur ein einziges Verfahren, um den Wert einer Immobilie festzustellen. Je nach Immobilienart kommen verschiedene Wertermittlungsverfahren zum Einsatz. Ein Vermieter beispielsweise möchte nicht nur wissen, wie hoch der reine Substanzwert seines Vermietobjektes ist. Er will zudem wissen, wie viel Mietzinserträge seine Immobilie in einer bestimmten Zeit erwirtschaften könnte.

Genau aus diesem Grund gibt es verschiedene Wertermittlungsverfahren, die die verschiedenen Arten der Immobilie berücksichtigen. Die Wertermittlung eines Hauses, das zum Verkauf angeboten wird, erfolgt also anders, als bei einer Gewerbeimmobilie. Im Folgenden haben wir einmal die drei gängigen Wertermittlungsverfahren genauer unter die Lupe genommen sowie Vor- und Nachteile der einzelnen Verfahren gegenübergestellt.

Das Vergleichswertverfahren zählt in Österreich zu den beliebtesten Verfahren zur Wertermittlung einer Immobilie. Hierbei wird die aktuelle Lage des Immobilienmarktes als Vergleichswert herangezogen. Das heißt, gleichwertige Immobilien, die in puncto Lage, Umgebung, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Zustand sowie Ausstattung zumindest ähnlich sind, werden preislich miteinander verglichen.

Das Vergleichswertverfahren findet regelmäßig Anwendung bei Wohnimmobilien, die gekauft oder verkauft werden sowie bei Schenkungen und Erbfällen. Auch bei einer Aufteilung in Scheidungsfällen kommt dieses Verfahren zum Tragen.

Wie sieht die Umsetzung des Vergleichswertverfahren ungefähr aus? Zur Veranschaulichung ein Beispiel:

Beim Sachwertverfahren bilden drei Komponenten die Grundlage des Sachwerts einer Immobilie: der sogenannte Bodenrichtwert, die Herstellungskosten der baulichen Anlagen sowie Baukosten von Außenanlagen, wie beispielsweise der Wegzugang zur Haustür oder Garagen. Es werden hierbei also zunächst einmal die Kosten zusammengetragen, die bei einem erneuten Bau entstehen würden.

Wie das Sachwertverfahren in der Umsetzung aussehen kann, zeigt folgendes Rechenbeispiel:

*Der Faktor der Alterswertminderung ergibt sich aus nachfolgender Rechnung: (Gesamtnutzungsdauer – Restnutzungsdauer) / Gesamtnutzungsdauer x 100

Das Ertragswertverfahren findet in der Regel Anwendung bei Immobilien, die Mietzinserträge erwirtschaften. Dies gilt sowohl für vermietete Wohnimmobilien, als auch für Gewerbeimmobilien. Hierbei werden einerseits der Bodenwert und andererseits Mietzinseinnahmen ermittelt sowie Liegenschaftszinsen und Instandhaltungskosten mit einberechnet.

Mit dem Ertragswertverfahren lässt sich der Immobilienwert wie folgt berechnen:

*Die zugrundeliegende Formel für die Berechnung des Vervielfältigers ist: V = (qⁿ - 1) / (qⁿ x i). Dabei gilt: V = Vervielfältiger, i = Liegenschaftszins, n = Restnutzungsdauer, q = i + 1.

Den Haus- oder Wohnungswert erneut zu ermitteln kann vor allem im Falle einer Anschlussfinanzierung von Vorteil sein. Im Internet gibt es hierzu zahlreiche Immobilienwert-Rechner, die Ihnen eine erste Werteinschätzung bei Nennung bestimmter Parameter liefern.

Grundsätzlich gilt: Die kreditgebende Bank bietet Ihnen für die Anschlussfinanzierung günstigere Zinsen an, wenn der Wert der Immobilie im Verhältnis zum Darlehensbetrag hoch ist.

Wenn du also beispielsweise während der Erstfinanzierung wertsteigernde bauliche Maßnahmen an deiner Immobilie vorgenommen hast, solltest du den Immobilienwert neu berechnen lassen. Es kann auch sein, dass ausgerechnet in deiner Region die Immobilienpreise stark angestiegen sind. Auch das wirkt sich positiv bei der Wertermittlung deines Hauses aus.