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Immobilienwert berechnen

Immobilienwert ermitteln: Was Sie beachten müssen

Der Wert einer Immobilie hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab und ist daher gar nicht so leicht zu ermitteln. Erschwerend hinzu kommt, dass es gleich mehrere Verfahren gibt, die den Wert eines Hauses oder einer Wohnung bestimmen. Wie Sie den Immobilienwert richtig berechnen und auf was Sie dabei achten müssen, erfahren Sie hier.

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Wie ergibt sich der Wert einer Immobilie?

Wie bereits erwähnt, hängt der Wert eines Hauses oder einer Wohnung von vielen verschiedenen Faktoren ab. Auf den ersten Blick sind diese Faktoren nicht immer ersichtlich. Aus diesem Grund haben wir einmal eine Liste von Faktoren zusammengestellt, die Einfluss auf den tatsächlichen Wert einer Immobilie haben:

  • Art der Immobilie: Haus, Luxusvilla, Eigentumswohnung, Gewerbeimmobilie, etc.
  • Größe der Grundstücksfläche, Wohnfläche, Gewerbefläche
  • Baujahr der Immobilie
  • Qualität der Bausubstanz
  • Energiestandard der Immobilie
  • Eventuell vorgenommene Modernisierungs- bzw. Sanierungsmaßnahmen
  • Besondere Ausstattungsmerkmale: Balkon, Garten, Dachterrasse, Garagen, Solaranlagen, Kamin, Sauna, Gartenpool, Wintergarten, etc.
  • Qualität des lokalen Internetausbaues sowie des mobilen Datennetzes
  • Mikrolage: ÖPNV-Anbindung, Ärzte, Schulen, Kitas, Restaurants, Schwimmbäder, weitere Freizeitangebote, etc.
  • Makrolage: generelle Infrastruktur, geographische Gegebenheiten: Großstadt-, Stadt- oder Land- bzw. Waldgebiet, etc.
  • Weitere Faktoren: Lärmpegel (Autobahnen, Flughäfen, Bahnverkehr, etc.), in der Nähe liegenden Großbaustellen, Art des Milieus: „gute Gegend“ oder „problematische Gegend“, etc.

Diese Vielzahl an Faktoren bestimmen in gewisser Weise zwar den Wert eines Hauses oder einer Wohnung. Doch lässt sich aus ihnen selbst kein Wert in Euro ermitteln. Dafür gibt es verschiedene Wertermittlungsverfahren. Anhand derer lässt sich ein realistischer Immobilienwert ermitteln – egal, ob aus Sicht eines Investors, Vermieters oder Käufers.

Was ist mein Haus wert? – Die drei Wertermittlungsverfahren

Grundsätzlich gibt es nicht nur ein einziges Verfahren, um den Wert einer Immobilie festzustellen. Je nach Immobilienart kommen verschiedene Wertermittlungsverfahren zum Einsatz. Ein Vermieter beispielsweise möchte nicht nur wissen, wie hoch der reine Substanzwert seines Vermietobjektes ist. Er will zudem wissen, wie viel Mietzinserträge seine Immobilie in einer bestimmten Zeit erwirtschaften könnte.

Genau aus diesem Grund gibt es verschiedene Wertermittlungsverfahren, die die verschiedenen Arten der Immobilie berücksichtigen. Die Wertermittlung eines Hauses, das zum Verkauf angeboten wird, erfolgt also anders, als bei einer Gewerbeimmobilie. Im Folgenden haben wir einmal die drei gängigen Wertermittlungsverfahren genauer unter die Lupe genommen sowie Vor- und Nachteile der einzelnen Verfahren gegenübergestellt.

Das Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren zählt in Österreich zu den beliebtesten Verfahren zur Wertermittlung einer Immobilie. Hierbei wird die aktuelle Lage des Immobilienmarktes als Vergleichswert herangezogen. Das heißt, gleichwertige Immobilien, die in puncto Lage, Umgebung, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Zustand sowie Ausstattung zumindest ähnlich sind, werden preislich miteinander verglichen.

Das Vergleichswertverfahren findet regelmäßig Anwendung bei Wohnimmobilien, die gekauft oder verkauft werden sowie bei Schenkungen und Erbfällen. Auch bei einer Aufteilung in Scheidungsfällen kommt dieses Verfahren zum Tragen.

Vorteile Nachteile
Aktualität des Wertes häufig fehlt eine ausreichend große Anzahl an Vergleichsobjekten
Bezug auf tatsächliche Immobilienpreise des lokalen Marktes gibt zwar den aktuellen Wert einer Immobilie an, doch dieser kann sich durch bestimmte Umstände auch schnell wieder ändern

Wie sieht die Umsetzung des Vergleichswertverfahren ungefähr aus? Zur Veranschaulichung ein Beispiel:

  Vergleichsobjekt Zu bewertende Wohnung Zu- bzw. Abschläge
Wohnfläche 84 qm 85 qm  
Stockwert 2. Stock 2. Stock  
Besondere Ausstattungsmerkmale keine Balkon + 12%
Baujahr 1986 1975 - 15%
Zustand baujahrestypisch modernisiert + 10%
Quadratmeterpreis 1.650,00 € 1.650,00 €  
Wert der Immobilie 138.600,00 € 150.067,50 €  

Immobilienbewertung

Das Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren bilden drei Komponenten die Grundlage des Sachwerts einer Immobilie: der sogenannte Bodenrichtwert, die Herstellungskosten der baulichen Anlagen sowie Baukosten von Außenanlagen, wie beispielsweise der Wegzugang zur Haustür oder Garagen. Es werden hierbei also zunächst einmal die Kosten zusammengetragen, die bei einem erneuten Bau entstehen würden.

Vorteile Nachteile
es gibt den reinen Substanzwert der Immobilie wieder berücksichtigt keine aktuellen marktrelevanten Faktoren
ermittelt einen theoretischen, aber keinen tatsächlichen Wert einer Immobilie der Marktanpassungsfaktor im Sachwertverfahren gibt häufig nicht die tatsächlichen Marktverhältnisse wieder
bildet eine solide Grundlage für weitere Wertermittlungsverfahren nur in Kombination mit anderen Wertermittlungsverfahren nützlich

Wie das Sachwertverfahren in der Umsetzung aussehen kann, zeigt folgendes Rechenbeispiel:

Bodenrichtwert pro qm 250,00 €
x Grundstücksfläche 400 qm
= Bodenwert 100.000,00 €
Gesamte Herstellungskosten pro qm 1.250,00 €
x Bruttogrundfläche 150 qm
= Gebäudeherstellungskosten 187.500,00 €
- Alterswertminderung* 45.000,00 €
= Gebäudesachwert 142.500,00 €
+ Bodenwert 100.000,00 €
= Vorläufiger Sachwert 242.500,00 €
x Marktanpassungsfaktor 0,85
= Finaler Sachwert 206.125,00 €

*Der Faktor der Alterswertminderung ergibt sich aus nachfolgender Rechnung: (Gesamtnutzungsdauer – Restnutzungsdauer) / Gesamtnutzungsdauer x 100

 

Das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren findet in der Regel Anwendung bei Immobilien, die Mietzinserträge erwirtschaften. Dies gilt sowohl für vermietete Wohnimmobilien, als auch für Gewerbeimmobilien. Hierbei werden einerseits der Bodenwert und andererseits Mietzinseinnahmen ermittelt sowie Liegenschaftszinsen und Instandhaltungskosten mit einberechnet.

Vorteile Nachteile
Berechnung basiert allgemein auf realistische Zahlen Liegenschaftszins ist nicht in jeder Gemeinde normiert – daher unterliegt dieser Aspekt einer gewissen Manipulierbarkeit
Das Ertragswertverfahren ist eine etablierte Bewertungsmethode in der Immobilienbranche zukünftig stark steigende Mietzinse werden im Ertragswertverfahren nicht berücksichtigt

Mit dem Ertragswertverfahren lässt sich der Immobilienwert wie folgt berechnen:

Grundstücksfläche 450 qm  
x Bodenwert pro qm 135 €  
= Bodenwert der Liegenschaft 60.750 €  
Rohertrag 42.000 € Monatl. Mietzins (3.500 €) x 12 Monate
- Bewirtschaffungskosten 5.000 € Verwaltung, Instandhaltungskosten, etc.
= Reinertrag der Liegenschaft 37.000 €  
- Bodenwertverzinsung 3.037,50 € Bodenwert x Liegenschaftszins (5%)
= Gebäudereinertrag 33.962,50 €  
x Vervielfältiger* 15,37 V = (1,0530 - 1) / 1,0530 x 0,05) = 15,37
= Gebäudeertragswert 522.003,63 €  
Vorläufiger Ertragswert 582.753,63 € Bodenwert + Gebäudeertragswert
- Wertmindernde Umstände 25.000 € Notwendige Sanierungsmaßnahmen
= Reiner Ertragswert 557.753,63 €  

*Die zugrundeliegende Formel für die Berechnung des Vervielfältigers ist: V = (qn - 1) / (qn x i). Dabei gilt: V = Vervielfältiger, i = Liegenschaftszins, n = Restnutzungsdauer, q = i + 1.

 

Wann ist ein Immobilienwert-Rechner sinnvoll?

Den Haus- oder Wohnungswert erneut zu ermitteln kann vor allem im Falle einer Anschlussfinanzierung von Vorteil sein. Im Internet gibt es hierzu zahlreiche Immobilienwert-Rechner, die Ihnen eine erste Werteinschätzung bei Nennung bestimmter Parameter liefern.

Grundsätzlich gilt: Die kreditgebende Bank bietet Ihnen für die Anschlussfinanzierung günstigere Zinsen an, wenn der Wert der Immobilie im Verhältnis zum Darlehensbetrag hoch ist.

Wenn Sie also beispielsweise während der Erstfinanzierung wertsteigernde bauliche Maßnahmen an Ihrer Immobilie vorgenommen haben, sollten Sie den Immobilienwert neu berechnen lassen. Es kann auch sein, dass ausgerechnet in Ihrer Region die Immobilienpreise stark angestiegen sind. Auch das wirkt sich positiv bei der Wertermittlung Ihres Hauses aus.

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