Immobilienbesitzer, die eine vermietete Wohnung verkaufen möchten, wenden sich in erster Linie an Käufer, die Kapital anlegen möchten. Im Verkaufsprozess werden daher andere Schwerpunkte gesetzt als beim Verkauf einer Wohnung an Selbstnutzer. Für Käufer einer vermieteten Wohnung steht im Vordergrund, dass sie eine gute Rendite erhalten. Was du beachten solltest, wenn du eine vermietete Wohnung verkaufen möchtest, erfährst du im folgenden Beitrag.
Die sogenannte Immobiliensteuer fällt bei Immobilienverkäufen an, also auch bei vermieteten Wohnungen. Der Gewinn aus dem Verkauf unterliegt der Einkommensteuerpflicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, ist vom Zeitpunkt des Kaufs abhängig:
Beispielrechnung Neufall: Eine Wohnung wurde 2013 für 200.000 Euro verkauft und wird 2019 für 250.000 Euro wieder verkauft. Der Gewinn von 50.000 Euro muss mit dem vollen Steuersatz in Höhe von 30.000 Euro versteuert werden. Die Steuerbelastung beträgt in diesem Fall 15.000 Euro. |
Für potentielle Käufer, die sich für eine vermietete Wohnung interessieren, ist vor allem die Entwicklung der Rendite interessant. Halte dafür den bestehenden Mietvertrag bereit, sodass der Interessent ihn studieren kann. Während einige Anleger Wert darauf legen, die Wohnung an Langzeitmieter zu vermieten, die über einen Zeitraum von mehreren Jahren zuverlässig Miete zahlen, bevorzugen andere Modelle mit befristeten Mieten. Hierbei können bei Neumietern immer wieder Mieterhöhungen erhoben werden, sodass sich die Rendite erhöht.
1. Langzeitmieter
Ist die vermietete Wohnung, die du verkaufen möchtest, also an Langzeitmieter vermietet, wird das Objekt von Interessenten gefragt, für die dieses Modell infrage kommt. Gerade in Ballungsräumen ist insbesondere der Wertzuwachs der Immobilie interessant, der sich über die Jahre ergibt. Auch wenn die laufende Rendite über die Mieteinnahmen nicht regelmäßig steigt, entsteht gerade in Städten häufig ein deutlicher Gewinn beim Verkauf. Diese Optionen solltest du dem Interessenten im Gespräch aufführen.
2. Befristete Mietverträge
Eine befristet vermietete Wohnung oder eine Wohnung mit häufig wechselnden Mietern kann – je nach Region – ein Risiko für den Käufer darstellen. Gerade in ländlichen Regionen muss der Käufer mit temporären Leerständen der Immobilie rechnen. In Ballungsräumen hingegen kann er bei häufig wechselnden Mietern sogar auf eine stetig wachsende laufende Rendite hoffen.
Kapitalanleger setzen sich auch mit steuerlichen Aspekten auseinander, die der Kauf einer vermieteten Immobilie mit sich bringt. Mit dem Kauf eines vermieteten Objekts können über die gesamte Haltungsdauer Abschreibungen auf den Immobilienwert vorgenommen werden. Zusätzlich können Verluste von der Steuer abgesetzt werden. Hierzu macht der Objektbesitzer Kreditkosten und Bewirtschaftungskosten bei der Einkommenssteuerklärung geltend.
Eine vermietete Wohnung lässt sich in der Regel am einfachsten über einen Immobilienmakler verkaufen. Das hat folgende Gründe: