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Wohnungsverkauf: Steuern

Wenn Sie eine Wohnung verkaufen wollen, gibt es einige Faktoren, die Sie dabei beachten müssen. Einer davon sind die aufkommenden Steuern. Wollen Sie eine Wohnung verkaufen, ist die Immobilienertragsteuer die wichtigste Abgabe, um die Sie sich kümmern müssen. Sie wurde erst im Jänner 2016 erneuert. Die Immobilienertragsteuer fällt grundsätzlich immer dann an, wenn eine Immobilie gewinnbringend verkauft wird. Von dieser Regel gibt es aber auch Ausnahmen, wie zum Beispiel beim Erbe oder bei einer Schenkung.

Allgemeines zur Immobilienertragsteuer

Beim Wohnungsverkauf sind Steuern ein wichtiger Faktor. Von der Einkommensteuerpflicht betroffen sind sämtliche Gewinne aus dem Verkauf von Grundstücken. Der zu versteuernde Betrag ist die Differenz zwischen Verkaufserlös und Anschaffungskosten. Als Grundstücke zählen:

  • Grund und Boden
  • Gebäude (auch Eigentumswohnungen)
  • Grundstücksgleiche Rechte (z.B. Baurechte)

Wie hoch fällt die Immobilienertragsteuer aus?

Die Höhe der Immobilienertragsteuer ist davon abhängig, wann die Wohnung gekauft wurde. Es gibt zwei Kategorien:

1.    Neufälle

Zu den Neufällen gehören Wohnungen, die nach dem 31. März 2002 erworben wurden und deren zehnjährige Spekulationsfrist am 31. März 2012 daher noch nicht abgelaufen war. Zu diesem Zeitpunkt wurde die Spekulationsfrist in Österreich abgeschafft. Bei Neufällen gilt der volle Steuersatz von 30 Prozent.

Beispiel:

Eine Eigentumswohnung wurde im Jahr 2012 um 150.000 Euro gekauft und im Jahr 2017 für 200.000 Euro weiterverkauft.

In diesem Fall war am 31. März 2012 die Spekulationsfrist von zehn Jahren noch nicht abgelaufen. Daher muss der volle Mehrerlös des Veräußerungsgewinnes mit dem besonderen Steuersatz in Höhe von 30 Prozent versteuert werden. Der Steuerbetrag liegt bei 15.000 Euro.

2.    Altfälle

Zu den Altfällen gehören Wohnungen, die vor dem 31. März 2002 erworben wurden und deren zehnjährige Spekulationsfrist am 31. März 2012 daher bereits abgelaufen war. Zur Ermittlung der pauschalen Anschaffungskosten gehen Sie hier wie folgt vor:

Pauschal werden im Normalfall 86 Prozent des Veräußerungserlöses als Anschaffungskosten angesetzt. Damit beträgt der zu versteuernde Veräußerungsgewinn 14 Prozent des Veräußerungserlöses. Der reine Veräußerungsgewinn wird mit dem besonderen Steuersatz von 30 Prozent versteuert. Für den Veräußerungserlös ist lediglich eine Steuerbelastung von 4,2 Prozent fällig.

Beispiel:
Eine Eigentumswohnung wurde im Jahr 1992 für 100.000 Euro gekauft. Im Jahr 2012 wird sie um 170.000 Euro weiterverkauft. Es gibt somit einen Mehrerlös von 70.000 Euro. Da das Grundstück vor dem 31. März 2002 erworben wurde, beträgt die Steuerbelastung effektiv 4,2 Prozent des Veräußerungserlöses (7.140 Euro). 87 Prozent des Veräußerungserlöses gelten als Anschaffungskosten. Die 14 Prozent des Veräußerungserlöses, die als reiner Veräußerungsgewinn gelten, werden mit dem besonderen Steuersatz von 30 Prozent versteuert.

Eine Sonderregelung gibt es: Wurde die Liegenschaft nach Ende 1987 umgewidmet, müssen 18 Prozent des Gewinns versteuert werden.

Im Falle einer Erbschaft oder einer Schenkung gilt der letzte entgeltliche Anschaffungszeitpunkt. Für gewöhnlich fällt hier aber keine Steuer an.

Wohnungsverkauf: Steuern und ihre Ausnahmen

Wie überall gibt es auch bei den Steuern des Wohnungsverkaufs Ausnahmen von der Regel. Diese Faktoren führen dazu, dass beim Wohnungsverkauf Steuern ausfallen:

1.    Hauptwohnsitzbefreiung

Handelt es sich bei der zum Verkauf stehenden Wohnung um den Hauptwohnsitz des Verkäufers, ist die Veräußerung dieser stets steuerfrei. Eine Immobilie gilt als Hauptwohnsitz, wenn der Besitzer im Zeitraum zwischen Ankauf und Verkauf mindestens durchgehend zwei Jahre in dieser gelebt hat und durch den Verkauf seinen Hauptwohnsitz aufgibt. Hat der Besitzer innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre durchgehend in der Immobilie gelebt, fallen beim Wohnungsverkauf Steuern weg. Das wird als "5 aus 10-Regelung" bezeichnet.

Die "5 aus 10-Regelung" besagt weiters, dass es nicht relevant ist, ob der Hauptwohnsitz bereits vor der Veräußerung aufgegeben wurde. Wichtig ist aber grundsätzlich, dass der Verkäufer während der Nutzungszeit als Hauptwohnsitz auch als Eigentümer eingetragen war. Die Hauptwohnsitzbefreiung ist nicht vererbbar, auch wenn der ursprüngliche Besitzer schon seit 10 Jahren in der Wohnung seinen Hauptwohnsitz hatte.

Es gilt aber dafür die Zeit, in der der Verkäufer der Wohnung in dem Haus als Angehöriger gelebt hat, auch wenn er nicht der Eigentümer war. Er kann Angehöriger oder auch einfach Mitbewohner gewesen sein, muss dort allerdings bereits für fünf Jahre durchgehend gelebt haben. Erbt er die Wohnung dann, kann er sie steuerfrei verkaufen. Allerdings muss er den Wohnsitz mit dem Verkauf aufgeben.

Hinweis:

Nach dem Verkauf besteht immer noch eine Toleranzfrist von einem Jahr, sowohl für die Begründung des Hauptwohnsitzes für die Befreiung nach der Zweijahresregelung als auch für die Aufgabe des Hauptwohnsitzes in beiden Fällen.

2.    Herstellerbefreiung

Bei einer selbst hergestellten Immobilie bleiben die Gewinne weiterhin steuerfrei. Grund und Boden sind in diesem Fall aber immer noch steuerpflichtig, ausgenommen den Fall, dass die Hauptwohnsitzbefreiung hier ebenfalls gültig ist. Eine Immobilie gilt als selbst hergestellt, wenn sie vom Verkäufer von Grund auf neu errichtet wurde. Das gilt auch, wenn ein Bauunternehmen beauftragt wurde, der Verkäufer muss lediglich das volle Risiko allfälliger Kostenüberschreitungen getragen haben. Eine umfassende Renovierung oder Fertigstellung gilt nicht als selbst hergestelltes Gebäude.

Eine Ausnahme von der Herstellerbefreiung gibt es jedoch: Die Immobilie hat innerhalb der letzten zehn Jahre als Einnahmequelle gedient. Gab es nur eine teilweise Nutzung zur Erzielung von Einkünfte, zum Beispiel eine teilweise Vermietung, fallen beim Wohnungsverkauf Steuern nur für den vermieteten Teil an.

Hinweis:

Treffen Hauptwohnsitzbefreiung und Herstellerbefreiung beide zu, bekommt die Hauptwohnsitzbefreiung den Vorrang. Das ist von Vorteil für den Besitzer, denn bei der Hauptwohnsitzbefreiung bleiben sowohl das Gebäude als auch Grund und Boden steuerfrei. Bei der Herstellerbefreiung ist lediglich der Wohnungsverkauf von Steuern befreit, nicht aber Grund und Boden.

3.    Enteignung

Fällt im Zuge oder zur Vermeidung eines behördlichen Eingriffs eine Enteignung an, bleibt diese von Steuern befreit.

4.    Tauschvorgänge

Im Rahmen von Zusammenlegungen, Flurbereinigungs- oder Baulandumlegungsverfahren anfallende Tauschvorgänge sind ebenfalls steuerfrei. Die besteuerungsrelevanten Daten der eingetauschten Grundstücke müssen jedoch fortgeführt werden.

5.    Erbschaft oder Schenkung

Nur entgeltliche Veräußerungsvorgänge sind von der Immobilienertragsteuer betroffen. Daher ist die unentgeltliche Übertragung einer Liegenschaft nicht steuerrelevant. Es gibt keinen Verkaufserlös in Form einer Gegenleistung und daher auch keinen Gewinn, der versteuert werden könnte.

Haben Sie beim Wohnungsverkauf mit Steuern Gewinn oder Verlust erzielt?

Mit einer einfachen Berechnung lässt sich feststellen, ob Sie beim Wohnungsverkauf trotz Steuern Gewinn gemacht haben.

Kaufpreis

- Anschaffungskosten

- Herstellungskosten

- Instandsetzungsaufwendungen

- Kosten der Selbstberechnung, zum Beispiel durch Anwalt, Notar oder Steuerberater

+ steuerbefreite Subventionen

+ bereits geltend gemachte Abschreibungen

Handelt es sich bei der Wohnung, die Sie verkaufen, um einen Altfall, müssen Sie dem Veräußerungsgewinn die Hälfte der in den letzten 15 Jahren vor Verkauf geltend gemachten begünstigten Abschreibungen hinzurechnen und mit 30 Prozent versteuern.

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