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Immobilienfinanzierung

Der Anfang vom Traumhaus

Der Hausbau bzw. der Kauf einer Immobilie ist wohl die größte Ausgabe im Laufe eines Lebens. Trotzdem ist sie nichts Ungewöhnliches: 60 Prozent der Österreicher besitzen eine Immobilie, die in den meisten Fällen über eine Fremdfinanzierung erworben wurde.

Wie wird die Immobilienfinanzierung richtig geplant?

Lange bevor an den Bau oder das Kaufen einer Immobilie gedacht wird, muss sich der zukünftige Eigentümer über seine finanziellen Möglichkeiten im Klaren sein. Dazu gehört zu eruieren, wie viel Eigenkapital vorhanden ist. Sparbücher, Bargeld, Fonds usw. müssen addiert werden. Der Besitz von Wertanlagen, wie z.B. Grundstücken oder Immobilien, ist ebenfalls zu berücksichtigen. Selbst wenn sie nicht veräußert werden wollen, sind sie für die Bank eine wichtige Sicherheit, wodurch bessere Kredite genehmigt werden können.

Neben dem vorhandenen Eigenkapital müssen auch die liquiden Mittel berechnet werden. Indem die laufenden Einnahmen den Ausgaben gegenübergestellt werden und ein Jahresmittel berechnet wird, können verlässliche Werte erhalten werden. Diese sind notwendig, um die maximal mögliche Kreditrate im Falle einer Kreditaufnahme zu ermitteln.

Wer hilft beim Ermitteln der Baukosten?

Über 70 % der Eigentümer schaffen sich mit einer Immobilie ein eigenes Heim. Dabei soll auf Nichts verzichtet werden: Die Österreicher geben heute deutlich mehr für ihr Zuhause aus als vorangehende Generationen. Beim Ermitteln der Baukosten muss an vieles gedacht werden, wie z.B.:

  • Grundstück und Grunderwerbssteuer,
  • Erschließung des Grundstückes,
  • Kosten für Material und Arbeitskraft,
  • zu erwartende laufende Kosten für Strom und Heizung,
  • Kommunalsteuer
  • usw.

Jemand, der nicht professionell im Baugewerbe tätig ist, kann die Kosten schnell unterschätzen. Deshalb sollte unter Vorgabe eines finanziellen Rahmens ein Bauexperte bzw. ein Architekt oder eine Baufirma zur finanziellen Beratung hinzugezogen werden. Die reinen Baukosten ohne Nebenkosten und Außenanlagen belaufen sich in Österreich je nach Ausstattung im Schnitt auf 1.200 bis 1.700 € pro m². In beliebten Wohngegenden wie Tirol oder Wien sind sie deutlich höher als in weniger dicht besiedelten Gebieten, wie z.B. Kärnten oder Burgenland.

Welche Möglichkeiten sind bei dieser Finanzierung gegeben?

Eine Immobilie kann nur in seltensten Fällen aus der Portokasse bezahlt werden. Einen Kredit für eine Immobilie aufzunehmen ist die übliche Vorgehensweise. Heuer wurde bei den Einlagen die 20 Milliarden Euro-Marke erstmals geknackt, im Vergleich zum Vorjahr wurden 3,2 % mehr Verträge abgeschlossen. Ein Bausparer bietet relativ gute Konditionen sowohl beim Sparen als auch bei der anschließenden Vergabe eines Darlehens. Außerdem gibt es dafür eine staatliche Förderung von aktuell 1,5 % pro Jahr.

In Anbetracht der aktuell sehr niedrigen Zinsen kann aber auch ein einfacher Ratenkredit vereinbart werden, wenn die Finanzierung zeitnah geschehen soll. Mit viel Verhandlungsgeschick können hier Zinsen um 3 % durchaus möglich sein. Für ein Bauspardarlehen liegen die Zinsen zum Vergleich aktuell bei ca. 2,5 %. Der Nachteil eines Ratenkredites ist jedoch, dass selten so lange Laufzeiten wie bei Baudarlehen angeboten werden bzw. dass diese dann entsprechend schlechtere Konditionen mit sich bringen.

Was ist bei der Immobilienfinanzierung zu beachten?

Die Baufinanzierung kann eine Schuldenfalle sein, in die diejenigen tappen, die zu knapp planen. Bei der Berechnung der Belastbarkeit darf der ermittelte Wert nicht der Kreditrate entsprechen, es müssen unbedingt noch finanzielle Rücklagen gemacht werden können. Auch sollte nie das gesamte Eigenkapital in den Bau investiert werden. In den letzten Jahren wurden immer mehr und höhere Kredite für die Immobilienfinanzierung aufgenommen. Waren es noch vor 10 Jahren ca. 50.000 Kredite mit einem Durchschnittswert von ca. 48.000 €, sind es im vorigen Jahr schon über 80.000 Privatpersonen mit über 80.000 € gewesen. Bei steigenden Lebenserhaltungskosten und Arbeitslosenzahlen kann bei einer zu optimistischen Planung schnell eine Überschuldung drohen.

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