Qua­drat­me­ter­preis be­rech­nen

Das ist bei der Rechnung zu beachten

Nicht nur für Vermietungszwecke ist es unerlässlich, den Quadratmeterpreis korrekt zu berechnen. Vor allem bei Immobiliengeschäften ist der Quadratmeterpreis entscheidend für die Höhe des Immobilienpreises. Welche Faktoren und Umstände die Quadratmeterpreise steigen oder sinken lassen und was bei der Berechnung zu beachten ist, erfährst du in diesem Artikel.

Die korrekte Berechnung der Wohnfläche

Bevor der richtige Quadratmeterpreis überhaupt berechnet werden kann, muss zunächst die Quadratmeterzahl der Wohnfläche korrekt gemessen werden. Als Grundlage dafür dient sowohl die Wohnflächenverordnung (WoflV) als auch die DIN-Norm „DIN 277“. Beide sind für die Wohnflächenberechnung in Österreich zulässig.

Grundsätzlich wird bei einer Immobilie zwischen Nutzfläche, Verkehrsfläche und Funktionsfläche unterschieden. Welche Fläche dient wofür?

• Nutzfläche: Fläche mit bestimmtem Zweck, beispielsweise zum Wohnen
• Verkehrsfläche: Eingänge, Treppenhäuser, Gänge sowie Aufzüge
• Funktionsfläche: Flächen für spezielle Funktionen, zum Beispiel Heizungsräume

Was gehört zur Nutzfläche?

Die Nutzfläche einer Wohnung wird unterteilt in Hauptnutzfläche und in Nebennutzfläche. Zur Hauptnutzfläche zählen Räume, die zum Wohnen, Arbeiten oder für Freizeitzwecke genutzt werden. Nebennutzflächen sind dagegen die Küchen, Bäder, Toilettenräume sowie der Flur in der Wohnung. Aber auch Abstellräume, Räume für Müllsammlung oder Parkplätze zählen dazu.

Was ist bei der Nutzflächenberechnung zu beachten?

Terrassen und Balkone können mit 25 Prozent der Fläche zur Nutzfläche dazugerechnet werden. In besonders guten Lagen sogar mit 50 Prozent. Wintergärten beispielsweise dürfen nur dann im Mietzins berücksichtigt werden, wenn diese beheizt sind. Selbst dann aber auch nur zu 50 Prozent.

Komplizierter wird es bei Wohnräumen, die Dachschrägen besitzen. Aber auch hier ist klar geregelt, ab welcher Deckenhöhe und in welchem Maß eine bestimmte Fläche im Mietzins Berücksichtigung findet. Es gilt:

• Flächen, die eine Raumhöhe von unter einem Meter aufweisen, dürfen gar nicht berechnet werden.
• Flächen, die eine Raumhöhe bis zu zwei Metern aufweisen, sind lediglich zu 50 Prozent des eigentlichen Quadratmeterpreises zu berechnen.

Unser Tipp:

Miss selbst die Quadratmeterzahl der Wohnung aus und vergleiche diese im Anschluss mit der Zahl, die im Mietvertrag notiert ist. So kannst du sicher gehen, dass du nur die Quadratmeter bezahlst, die die Wohnung auch wirklich hat.

Quadratmeterpreis berechnen: Gesetzliche Richtwerte als Grundlage

In jedem zweiten Jahr werden die Richtwerte, die als Grundlage für Quadratmeterpreise dienen, für jedes einzelne Bundesland neu festgelegt. Dies ist in § 5 Abs. 1 und Abs. 2 RichtWG detailliert geregelt. Ab dem 1. April 2023 gelten folgende Richtwerte für die neun Bundesländer:

Zu beachten: Bei diesen Richtwerten sind weder Zu- noch Abschläge inbegriffen!

Diese Faktoren beeinflussen den Quadratmeterpreis

Bei der Berechnung eines angemessenen Quadratmeterpreises ist es wichtig, die wertbeeinflussenden Faktoren auszumachen. Ein zweites Badezimmer hebt den Preis pro Quadratmeter. Haben die Fenster nur eine Einfachverglasung, sinkt er wiederum. Auch die Lage der Immobilie hat essentiellen Einfluss auf den Quadratmeterpreis.

In Österreich gibt das sogenannte Richtwertgesetz (RichtWG) vor, dass Vermieter sich bei der Festlegung des Quadratmeterpreises nach den folgenden Punkten richten sollen:

• Lage der Wohnung innerhalb eines Gebäudes
• Ausstattung der Wohnung selbst
• Baulicher Zustand der Immobilie
• Unmittelbare Umgebung der Immobilie (Stichwort: Lagezuschlag)

Quadratmeterpreis berechnen: Lagezuschlag muss begründet sein!

Vermieter können nicht einfach einen Lagezuschlag auf den Quadratmeterpreis berechnen, wenn es keine formelle Voraussetzung dafür gibt. In § 16 MRG „Vereinbarungen über die Höhe des Hauptmietzinses“ ist dies ausführlich erläutert.

Demnach ist ein Lagezuschlag nur dann gerechtfertigt, „wenn die Liegenschaft, auf der sich die Wohnung befindet, eine Lage aufweist, die besser ist als die durchschnittliche Lage (§ 2 Abs. 3 RichtWG), und wenn die für den Lagezuschlag maßgebenden Umstände dem Mieter in Schriftform bis spätestens bei Zustandekommen des Mietvertrages ausdrücklich bekanntgegeben worden sind.“ (§ 16 Abs. 4 MRG)

Quadratmeterpreis berechnen: Beispiel