Konstante Rückzahlung einer Geldschuld

Annuität beschreibt die konstante Ratenzahlung eines Kredits zurück an die Bank und ist bei der Immobilienfinanzierung beliebt. Informiere dich jetzt. 

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Das Wichtigste in Kürze

  • Die Annuität bezeichnet die Ratenzahlung, die pro Jahr oder Monat für die Kreditrückzahlung fällig wird.
  • Beim Annuitätendarlehen ist die Annuität stets gleich, was viel Planungssicherheit bietet. 
  • Informiere dich vor dem Kreditabschluss gut darüber, wie die Annuität der Immobilienfinanzierung ausfällt und welche Kreditart am besten zu dir passt.

Was ist eine Annuität?

Bei der Annuität handelt es sich um eine Ratenzahlung. Du wirst diesen Begriff oft im Zusammenhang mit Immobiliendarlehen hören. Das Wort kommt vom lateinischen Begriff „annus“ (Jahr). Das sogenannte Annuitätendarlehen, das bei den Österreichern die beliebteste Form des Immobilienkredits darstellt, besteht aus einer regelmäßig fließenden und konstanten Rückzahlung der Geldschuld. 

Das Besondere am Annuitätendarlehen besteht darin, dass die Tilgung schon mit der ersten Rate beginnt. Jede Zahlung setzt sich aus Tilgungsraten und Zinsen zusammen. Deren Anteile verändern sich im Laufe der Zeit, indem der Zins-Anteil sinkt und die Tilgungsrate steigt. Die Annuität, also der Gesamtbetrag aus beiden Teilen, bleibt im Zeitverlauf aber immer gleich, was für eine sehr gute Planbarkeit sorgt.

Die Annuität kann je nach Vertragsvereinbarungen ein monatliches, vierteljährliches, halbjährliches oder jährliches Zinszahlungs-Intervall haben. Sie ist durch ihre Planbarkeit, die aus einem gleichbleibenden Betrag besteht, so beliebt. Wenn du auf der Suche nach einer besonders sicheren Form der Immobilienfinanzierung bist, kommt das Annuitätendarlehen für dich in Frage.

Wie funktioniert das Annuitätendarlehen?

Ein Darlehen mit sicherer Annuität funktioniert meistens über monatliche Kreditraten, die immer dieselbe Höhe haben. Der Gesamtbetrag bleibt gleich, aber die Verteilung zwischen Zinsen und Tilgung ändert sich mit der Zeit. Mehr über die Zusammensetzung der Annuität erfährst du im Rückzahlungsplan, der Teil deines Kreditvertrags mit der Bank ist. 

tipp
Tipp:

Eine anfänglich sehr hohe Tilgungsrate führt zu niedrigeren Zinskosten und hilft dir dabei, den Kredit schneller zurückzuzahlen.

Beim Immobiliendarlehen mit Annuität lässt sich zwischen variablen und fixen Varianten unterscheiden. Beim variablen Darlehen ändert sich der Zins alle drei Monate, wodurch sich auch deine Rückzahlungsrate ändert. So profitierst du von niedrigeren Leitzinsen, hast aber auch das Risiko, bei steigenden Zinsen mehr zahlen zu müssen.

Beliebter ist daher das Annuitätendarlehen mit einem festgeschriebenen Zins. Hier bleibt die Rückzahlungsrate während der Zinsbindungsfrist immer gleich. Eine Ausnahme sind Sondertilgungen, die du vertraglich vereinbaren solltest. Sie erlauben es dir, bei unvorhergesehenen Einnahmen wie einer Erbschaft oder einem Bonus den Kredit vorzeitig zu begleichen oder zumindest die Kredithöhe zu reduzieren.er monatliche Kreditraten, die immer dieselbe Höhe haben. Der Gesamtbetrag bleibt gleich, aber die Verteilung zwischen Zinsen und Tilgung ändert sich mit der Zeit. Mehr über die Zusammensetzung der Annuität erfährst du im Rückzahlungsplan, der Teil deines Kreditvertrags mit der Bank ist. 

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Wichtig:

Oft werden Annuitätendarlehen und Tilgungsdarlehen miteinander gleichgesetzt. Das ist jedoch nicht ganz richtig, denn beim Tilgungsdarlehen bleibt die Tilgungsrate immer gleich, während die Zinsbelastung sinkt. Beim Annuitätendarlehen bleibt die Gesamtrate immer gleich, nur die Anteile innerhalb der Rate ändern sich. Die Tilgung erhöht sich und die Zinsen verringern sich mit der Zeit. 

Wie kann ich die Höhe der Annuität berechnen?

Die Höhe der regelmäßigen Annuitätszahlungen hängt von mehreren Faktoren ab. Besonders wichtig sind diese:

  • Höhe des Darlehens
  • Vereinbarte Laufzeit
  • Vereinbarte Verzinsung (abhängig von Sicherheiten, Bonität und Eigenkapital)
  • Anzahl der Raten

Wird der Zinssatz oder die Laufzeit geändert, ändert sich die Annuität. Einmal abgeschlossen bleibt sie für die Dauer der Kreditlaufzeit aber immer gleich. Grundsätzlich richtet sich der Zinssatz nach dem europäischen Leitzinssatz sowie nach deinen persönlichen Bedingungen. Das Annuitätendarlehen bietet dir den Vorteil, dass du bei festgelegtem Zinssatz die aktuell niedrigen Zinsen auf Dauer sichern kannst. 

Zur Berechnung der Annuität gibt es die folgende Formel:

Annuität = Kreditbetrag x Annuitätenfaktor

Beispielrechnung für die Annuität beim Immobiliendarlehen

Um die Annuität zu berechnen, solltest du Faktoren wie die Kreditsumme, den Zinssatz und die Laufzeit kennen. Wenn du nicht sicher bist, kannst du im Rechner an den verschiedenen Stellschrauben drehen, um einen Eindruck zu erhalten. 

Eine Beispielrechnung für ein Annuitätendarlehen in Höhe von 300.000 Euro könnte in etwa so aussehen: 

Sollzinssatz p.a. 1,0 %
Anfänglicher Tilgungssatz p.a. 3,0 % 
Sollzinsbindung 15 Jahre
Annuität  12.000 Euro 
Monatsrate 1.000 Euro

Die Annuität ergibt sich hier aus der Multiplikation der Darlehenssumme mit der Summe aus Zins und Tilgung. Diese Zahl wird durch 100 geteilt, um deine jährliche Ratenzahlung zu ermitteln – die Annuität. Nun musst du noch einmal durch 12 dividieren, um die monatliche Belastung zu berechnen.

Welche Vor- und Nachteile hat ein Annuitätendarlehen?

Die Beliebtheit des Annuitätendarlehens weist darauf hin, dass diese Form der Immobilienfinanzierung viele Vorteile bietet. Zugleich gibt es aber auch einige Nachteile, die du individuell prüfen solltest, bevor du dich für das Darlehen mit Annuität entscheidest: 

Vorteile am Annuitätendarlehen Nachteile am Annuitätendarlehen
  • Gleichbleibende Monatsrate während der Zinsbindungsfrist

  • Sicherheit für die Planung

  • Anschlussfinanzierung kann teurer werden

  • Tilgungsanteil erhöht sich mit jeder Rate

  • Beschränkte Flexibilität bei der Anpassung der Rate 

  • Vereinbarte Extras sorgen für mehr Flexibilität

 

Als Empfehlung lässt sich festhalten, dass das Immobiliendarlehen mit Annuität ideal für Kreditnehmer mit konstanten Einnahmen und Ausgaben ist. Solltest du jedoch mehr Wert auf Sondertilgungen legen oder gern mit einer hohen Tilgung beginnen, kommt eventuell das Volltilgerdarlehen für dich in Frage. Hier geht’s zum Vergleich von Annuitätendarlehen und Volltilgerdarlehen.

Wie finde ich ein günstiges Annuitätendarlehen?

Um das für dich beste Annuitätendarlehen zu finden, solltest du dich gut beraten lassen. Unabhängige Berater sowie Bankgespräche helfen dir dabei, einen umfassenden Eindruck der Angebote zu erhalten. Nutze auch Online-Finanzierungsrechner verschiedener Anbieter, um einen gründlichen Vergleich anzustellen. 

Faktoren wie die Zinshöhe und die Zinsbindung beeinflussen die Annuität. Zugleich solltest du dein eigenes Budget gut kennen, bevor du die verschiedenen Zahlungsmöglichkeiten miteinander in den Vergleich stellst. Achte beim Vergleich darauf, dass diese Zahlen immer gleich sind:

  • Darlehenssumme
  • Tilgungshöhe
  • Zinsbindung