Finanzierung ohne Eigenkapital

Die Hausfinanzierung ohne Eigenkapital ist grundsätzlich möglich. Allerdings eignet sich die sogenannte Vollfinanzierung nicht für jeden Bauherren und Käufer. Hier erfährst du, worauf du bei der Finanzierung ohne Eigenkapital achten solltest.

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Das Wichtigste in Kürze

  • Grundsätzlich ist eine Vollfinanzierung von Immobilien teurer und nur in wenigen Fällen zu empfehlen 
  • In Zeiten niedriger Zinsen sowie bei einem hohen, sicheren Einkommen kommt die Finanzierung ohne Eigenkapital in Frage
  • Lass dich gut beraten, bevor du dich für eine Finanzierung ohne Eigenkapital entscheidest

Wie funktioniert die Finanzierung ohne Eigenkapital?

Im Zuge einer Vollfinanzierung wird der Hauskauf komplett ohne Eigenkapital durchgeführt. Das bedeutet, dass du den gesamten Betrag von deiner Bank leihst. Diese Summe umfasst entweder nur die reinen Immobilienkosten oder aber die gesamte Finanzierung inklusive aller Nebenkosten für den Kauf.

Bevor du dich für eine Vollfinanzierung entscheidest, solltest du dir zunächst einen Überblick über eventuell vorhandenes Eigenkapital, über den Kaufpreis und über die Nebenkosten verschaffen. Dabei hilft dir unser Rechner zur Hausfinanzierung.

Wie empfehlenswert ist die Vollfinanzierung beim Hauskauf?

Beim „normalen“ Immobilienkauf gilt als Faustformel: Mindestens 30 Prozent des Preises für Hauskauf + Nebenkosten sollten als Eigenkapital vorhanden sein. Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto besser, denn dann ist das Risiko für die Bank geringer und du bekommst einen günstigeren Kredit. 

Bei der Vollfinanzierung greift jedoch ein anderes Prinzip. Hier soll die Bank alle Kosten des Hauses übernehmen und komplett ohne Eigenkapital finanziert werden. Dabei wird unterschieden zwischen einer Vollfinanzierung bei der der Käufer die Kaufnebenkosten selber trägt (also ca. 10 % bis 15 % des Kaufpreises) und doch mit ein wenig Eigenkapital an der Finanzierung beteiligt wird. Es gibt aber auch eine Variante bei der die Bank auch diese Kosten noch zusätzlich mit finanziert.

Banken legen jedoch hohe Maßstäbe für die Vollfinanzierung an, da hier ein größeres Risiko aus Banksicht besteht. Dieses Risiko sichern die Banken mit hohen Kreditzinsen ab. Ein wenig Gegensteuern kannst du, wenn du über hohe und sichere monatlichen Einkünfte oder andere Sicherheiten wie Immobilien verfügst. Die Vollfinanzierung ist aber auch dann meistens teurer als andere Finanzierungsformen und daher nicht für jeden ratsam. Ein Beratungsgespräch bei einem Experten, der danach sowohl Bausparkassen- als auch Bankangebote für dich einholen kann, ist in jedem Fall hilfreich.

Welche Vorteile bietet die Finanzierung ohne Eigenkapital?

Eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital bietet die Möglichkeit, den Traum von den eigenen vier Wänden sehr früh zu verwirklichen. Das gilt vor allem für Bauherren mit hohem Einkommen und für solche, die noch keine Gelegenheit hatten, sich ein finanzielles Polster anzusparen. 

Übrigens:

Auch dann, wenn du über Eigenkapital verfügst, bietet eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital interessante Vorteile. Zum Beispiel kannst du das Ersparte als Reserve für finanzielle Engpässe beiseitelegen.

Eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital lohnt sich auch in Phasen niedriger Bauzinsen. Wer stattdessen abwartet, erst Eigenkapital anspart und sich in einigen Jahren um die Finanzierung kümmert, geht ein Risiko ein, denn schließlich könnten sich die Zinskonditionen verschlechtern.

Die folgenden zwei Rechenbeispiele zeigen, wie groß der Einfluss des Zinsniveaus ist: 

Eine Eigentumswohnung kostet 100.000 Euro. Der Immobilienkäufer besitzt kein Eigenkapital, aber das Zinsniveau ist günstig. Er entscheidet sich für eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital:

Käufer 1  
Eigenkapital 0 Euro
Kreditsumme 100.000 Euro 
Effektivzinssatz 4,59 Prozent
Monatsrate 550 Euro 
Restschuld nach 10 Jahren Zinsbindung  73.540 Euro

Ein anderer Käufer wartet ab und spart Eigenkapital an. Die Eigentumswohnung kostet nach wie vor 100.000 Euro, aber das Zinsniveau ist zwischenzeitlich gestiegen:

Käufer 2  
Eigenkapital 10.000 Euro
Kreditsumme 90.000 Euro 
Effektivzinssatz 6,16 Prozent
Monatsrate 550 Euro 
Restschuld nach 10 Jahren Zinsbindung  73.540 Euro 

Was ist passiert? Die höheren Zinsen verschlingen das angesparte Eigenkapital. Bei gleicher Monatsrate bleibt trotz geringerer Kreditsumme nach zehn Jahren ebenfalls eine Restschuld von 73.540 Euro. In diesem Fallbeispiel entsteht für Käufer 1, der die Vollfinanzierung für den Hauskauf genutzt hat, nahezu kein Nachteil.

Welche Risiken gibt es bei der Hausfinanzierung ohne Eigenkapital?

Bei der Baufinanzierung gilt grundsätzlich: Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto günstiger sind die Zinsen. Ist kein Eigenkapital vorhanden, verlangen die Banken für das höhere Risiko Zinsaufschläge, wodurch die Monatsrate entsprechend höher ausfällt. Daher ist ein relativ hohes Einkommen nötig, um die monatlichen Zahlungen bei einer Hausfinanzierung ohne Eigenkapital leisten zu können und der Bank eine entsprechende Sicherheit zu bieten.

Ein Rechenbeispiel: Das Traumhaus kostet 250.000 Euro inklusive Nebenkosten und die Kreditsumme soll innerhalb von 30 Jahren komplett zurückgezahlt sein. Dies bedeutet, dass der Käufer sich auf eine höhere Monatsrate einlassen muss, wenn er kein Eigenkapital mit einbringen kann oder will.

  Fall 1 Fall 2
Eigenkapital 100.000 Euro  0 Euro
Kreditsumme 150.000 Euro 250.000 Euro 
Effektiver Jahreszins 4,70 Prozent 5,50 Prozent
Anfängliche Tilgung  1,55 Prozent 1,35 Prozent
Monatsrate 769 Euro  1.398 Euro
Laufzeit  30 Jahre 30 Jahre 

In vielen Fällen liegt die Gesamtbelastung bei einer Hausfinanzierung ohne Eigenkapital sogar noch höher, da zahlreiche Banken eine höhere Mindesttilgung verlangen. Einige Kreditinstitute fordern mindestens zwei, manche sogar drei Prozent. Bei einer Tilgungsleistung von drei Prozent steigt die Monatsrate für das Traumhaus aus dem Beispiel auf 1.742 Euro. Allerdings wären die Bauherren aufgrund der höheren Tilgung auch schon nach rund 20 Jahren schuldenfrei.

Tipp:

Verhandle mit der Bank, um Sondertilgungen ohne hohe Kosten zu erlauben. Insbesondere, wenn du eine Erbschaft oder einen Bonus erwartest, ist dies sinnvoll. 

Fazit: So kann der Hauskauf ohne Eigenkapital finanziert werden

Wer einen befristeten Job hat oder noch in der Probezeit ist, sollte eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital nicht in Anspruch nehmen. Denn der Kreditnehmer könnte schnell ohne Arbeitsstelle, aber dafür mit einem Schuldenberg dastehen. Ebenfalls gefährlich ist die Vollfinanzierung, wenn bei Doppelverdienern durch Schwangerschaft, Unfall oder Krankheit ein Gehalt schrumpft oder ganz wegfällt. Viele Banken gewähren in diesen Fällen von sich aus eine Finanzierung ohne Eigenkapital gar nicht.

Die folgenden Faktoren hingegen machen die Finanzierung ohne Eigenkapital denkbar und je nach Höhe des Einkommens immer wahrscheinlicher:

  • Sicherer Arbeitsplatz
  • Hohes Einkommen 
  • Eigenkapital zur Deckung der Nebenkosten 
  • Niedrige Bauzinsen