Be­stel­ler­prin­zip in Ös­ter­reich ab Ju­li 2023 fix!

Das Bestellerprinzip legt fest, dass der Auftraggeber einer bestimmten Dienstleistung auch die Kosten übernimmt, die aus der Beauftragung resultieren. Auf den ersten Blick scheint dies selbstverständlich, jedoch sieht dies in der Praxis aktuell anders aus: Beauftragt ein:e Vermieter:in ein:e Immobilienmakler:in mit der Mietersuche, kann die Maklerprovision die neuen Mieter:innen umgelegt werden.

Es geht beim geplanten Bestellerprinzip also vordergründig darum, in dem ohnehin angespannten Immobilienmarkt in Österreich Mieter:innen finanziell zu entlasten. Besonders für junge Erwachsene, Studierende und nicht einkommensstarke Familien stellt die Maklerprovision (neben der Mietkaution) eine hohe zusätzliche Aufwendung dar.

ÖVP und Grüne einigen sich nach langer politischer Diskussion auf die Reform der Maklergebühren. Am Sonntag, dem 18.12.2022 geben Justizministerin Alma Zadić und Jugend-Staatssekretärin Claudia Plakolm, dass das Bestellerprinzip ab der zweiten Hälfte des Jahres 2023 in Kraft treten wird. Hierbei sollen Mieter:innen nicht mehr für die Dienstleistungen von Immobilienmakler:innen aufkommen müssen, insofern sie diese nicht selbst beauftragen. Dies war bis dato der Fall.

Das Hauptziel: finanzielle Entlastung für einkommensschwache Mietende sowie für gewisse Personengruppen wie Studierende. Insgesamt soll es zu einer finanziellen Entlastung von rund 50 Millionen Euro kommen, gibt Justizministerin Zadić an. Das Bestellerprinzip wurde am 1. März 2023 im Nationalrat beschlossen und wird ab 1. Juli 2023 in Kraft treten. 

Will man heute eine Wohnung mieten, so wird man bei Vertragsabschluss die Provision für die Immobilienmakler:innen mit hoher Wahrscheinlichkeit selbst bezahlen müssen, auch wenn die Makler:innen ursprünglich von den Vermieter:innen beauftragt wurden. Im Zuge der sogenannten Doppelmaklertätigkeit ist der:die Makler:in zwar sowohl für Vermieter:innen als auch für Mieter:innen tätig, jedoch werden Vermietende dabei großteils kostenlos betreut.

Die Doppelmaklertätigkeit soll auch nach Einführung des Bestellerprinzips aufrecht erhalten bleiben.Nur unter diesen Bedingungen ist es heute für Makler:innen realistisch, Vermieter:innen als Kund:innen zu gewinnen. Zwar dürften Immobilienmakler:innen sowohl von allen Eigentümer:innen (Mietende und Vermietende) eine Provision verlangen, doch häufig wird diese gänzlich von Mieterseite getragen. Das Bestellerprinzip soll gegen diesen Sachverhalt wirken und vor allem Mietende bei der Wohnungssuche finanziell entlasten.

Das Bestellerprinzip wird in der Politik schon seit mehreren Jahren diskutiert. Im April 2015 wurde von den Grünen bereits ein Antrag zur Bewilligung des Bestellerprinzips im Parlament eingereicht, jedoch ohne Erfolg. Auch die SPÖ unternahm immer wieder Versuche, das Bestellerprinzip gesetzlich im Maklergesetz (MaklerG) einzuführen. Zuletzt versuchte sie es 2019 mit einem entsprechenden Fristsetzungsantrag. Doch im Rahmen der Abstimmung kam keine Mehrheit zustande, obwohl die ÖVP zuvor ihren Standpunkt auf „pro Bestellerprinzip“ änderte.

Nach den Neuwahlen im September 2019 setzte sich die Regierung aus ÖVP und Grünen zusammen. Und tatsächlich findet sich im gemeinsamen Regierungsprogramm der Passus „Maklerprovision nach dem Bestellerprinzip“ wieder:

„Wie für gewöhnlich bei Dienstleistungen üblich, sollen die Kosten der Maklerin bzw. des Maklers bei Vermittlung von Mietwohnungen von demjenigen übernommen werden, der den Auftrag gegeben hat.“

(Quelle: Aus Verantwortung für Österreich. Regierungsprogramm 2020-2024, Seite 43.)

In einer Pressekonferenz der türkis-grünen Regierung von 22.3.2022 wurde das Bestellerprinzip offiziell vorgestellt. Mieter müssen mit Stand Juni 2022 ab Anfang 2023 nicht mehr für die Leistungen von Maklern aufkommen, insofern sie diese nicht selbst bestellen. Im Nationalrat wurde das Gesetz zum Bestellerprinzip am 1. März 2023 fixiert. 

Seit dem 1. Juni 2015 gilt das Bestellerprinzip in Deutschland bei der Vermittlung von Mietverträgen über Wohnobjekte. Beauftragt der Vermieter also einen Immobilienmakler mit der Suche nach passenden Mietern, muss dieser auch vollständig die Maklerprovision bezahlen.

In der österreichischen Debatte um die Einführung des Bestellerprinzips wird das deutsche Modell immer wieder als Beispiel ins Spiel gebracht. Doch wie genau ist das Bestellerprinzip in Deutschland bei Mietwohnungen geregelt?

• Das Bestellerprinzip gilt lediglich bei vermittelten Mietverträgen über Wohnräume.
• Wer den Makler beauftragt, zahlt die fällige Provision vollständig selbst.
• Die Maklerprovision ist auf maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer begrenzt.
  

Für Mieter:innen von Wohnungen mit einer gesetzlichen Deckelung des Mietpreises (z.B. durch den „Richtwertmietzins“) hätte das Bestellerprinzip wohl deutlich positive Auswirkungen. Mieter:innen müssten nicht mehr automatisch die Kosten für die Makler:innen übernehmen. Es wäre somit nur noch die Kaution als Mehrzahlung notwendig.

Allerdings müssen Mieter:innen umso aufmerksamer das Kleingedruckte des Mietvertrages lesen.

Obwohl der politische Wille klar ist, dass der Mieter auch nicht über Umwege diese Kosten tragen soll, ist heute noch nicht absehbar, wie gut dieses Modell in der Praxis wirklich funktionieren wird.

Außerdem könnte es sein, dass der Vermieter das Maklerhonorar auf die Miete umschlägt – also die Miete anhebt – wenn er kann.

Verzichten Vermieter:innen aber ganz auf die Services der Makler:innen, ist das für den Mieter oft von Nachteil, da der Mietvertrag für ihn dadurch undurchsichtiger werden könnte. Zu den Aufgaben des Maklers gehörte es bisher nämlich, den:die  Mieter:in über Rechte und Pflichten aufzuklären. Viele Makler:innen sahen sich bisher in ihrer Doppelrolle auch dem Interesse des zukünftigen Mieters verpflichtet. Zudem bleibt zu befürchten, dass die öffentlich sichtbare Auswahl an Wohnungen kleiner wird, da immer mehr Immobilien privat auf informellen Wegen vermittelt werden. Die Wunschimmobilie rückt für den Suchenden dadurch vielleicht in weite Ferne.

Für Vermieter:innen ist das Bestellerprinzip auf den ersten Blick ein großer Nachteil, da er für gewöhnlich der Auftraggeber ist. Eine Alternative dazu ist die Eigenvermarktung der Immobilie, also das Suchen nach Mietern auf eigene Faust.In vielen Situationen sollte der Vermieter aber lieber die Dienstleistung eines Maklers in Anspruch nehmen. Er nimmt viel Arbeit ab, kann die Wohnung professionell vermarkten und andererseits das Risiko, einen zahlungsunwilligen Mieter oder Mietnomaden zu erwischen, auf ein Minimum senken.

Eine Möglichkeit (je nach der tatsächlichen zukünftigen Gesetzeslage), sich die Kosten für den Makler wieder hereinzuholen, könnte das Anheben des Mietzinses oder auch eine höhere Ablöse für vorhandene Möbel sein. Allerdings könnte es dadurch schwieriger werden, einen Interessenten für die Wohnung zu finden.