Hast du den Entschluss gefasst, in ein Eigenheim zu investieren, solltest du als allererstes die Frage der Baufinanzierung klären. 

Mithilfe unserer Tipps und verschiedener Checklisten bist du bestens auf die wichtigsten Aspekte und Fragen der Baufinanzierung vorbereitet.

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Das Wichtigste in Kürze

  • Nimm dir ausreichend Zeit, um die Baufinanzierung zu planen.
  • Berechne dein Eigenkapital, deine Kreditrate und die mögliche Kreditsumme, bevor du nach deiner idealen Immobilie suchst oder den Bau planst.
  • Vergleiche mehrere Angebote miteinander und verhandele mit deiner Bank, bevor du den Vertrag für die Baufinanzierung unterschreibst. 

Wie kann ich die Baufinanzierung vorbereiten?

Wer bei der Planung der Baufinanzierung gewissenhaft vorgeht und seine finanziellen Möglichkeiten realistisch einschätzt, hat gute Chancen auf ein sehr gutes Finanzierungsangebot. Aktuelle Niedrigzinsen machen die Investition ins Eigenheim besonders attraktiv. Trotzdem solltest du auch ein Angebot, das auf den ersten Blick verlockend scheint, genau unter die Lupe nehmen. Denn versteckte Kosten können ein Schnäppchen schnell in das Gegenteil verwandeln.

Wir empfehlen dir, dich von einem unabhängigen Berater bei der Suche nach der passenden Baufinanzierung unterstützen zu lassen. Aber davor solltest du zur Vorbereitung den Schritten dieser Checkliste für die Baufinanzierung folgen.

Tipp:

Mache dich mit verschiedenen Kreditarten und mit Begriffen wie Zinsbindung, Tilgungsrate und Annuität vertraut, um souverän verhandeln zu können.

Checkliste für die Baufinanzierung

Traumhaus aussuchen, einen Kredit bei der Bank beantragen und einziehen: Leider ist der Weg zum Eigenheim in den wenigstens Fällen so einfach zu bewältigen. Vielmehr bedarf es einer genauen Planung, um den Hausbau oder -kauf erfolgreich abzuschließen. Die folgende Checkliste mit insgesamt sechs Schritten bildet eine gute Grundlage, damit deine Baufinanzierung am Ende keine bösen Überraschungen birgt:

  1. Eigenkapital ermitteln
  2. Kreditrate festlegen
  3. Kreditsumme berechnen
  4. Wunschobjekt bewerten
  5. Finanzierungsangebote vergleichen und Fördermittel prüfen
  6. Finanzierungsangebot verhandeln und unterschreiben

Schritt 1: Eigenkapital berechnen

Ob Guthaben aus einem Bausparvertrag oder Geldmittel aus einer Erbschaft: Wer ein gewisses Eigenkapital mitbringt, hat Vorteile bei der Baufinanzierung. Zum einen sinkt dadurch der Anteil an benötigtem Fremdkapital und damit auch die Kosten für Zinsen. Zum anderen werden Kreditnehmer mit Eigenkapital besser bewertet als solche, die nur geringe oder keine eigenen Mittel vorweisen können. Je mehr Eigenkapital du also hast, desto weniger Geld musst du dir leihen und desto attraktivere Konditionen erhältst du.

Als Richtwert gilt, dass mindestens 20 Prozent (besser 30 Prozent) der benötigten Gesamtsumme als Eigenkapital vorhanden sein sollten. Zusätzlich kannst du über andere Sicherheiten sowie eine gute Bonität deine Kreditwürdigkeit erhöhen und bessere Konditionen aushandeln. 

Übrigens:

Auch ohne Eigenkapital ist der Hauskauf oder -bau möglich. Jedoch sind die Konditionen der sogenannten Vollfinanzierung deutlich schlechter, sodass du letztendlich höhere Kosten einplanen musst.

Schritt 2: Kreditrate festlegen

Neben deinem vorhandenen Eigenkapital ist für eine gesicherte Baufinanzierung natürlich vor allem entscheidend, wie viel Geld du pro Monat verfügbar hast, um den laufenden Kredit abzuzahlen. Denn auch ein Kredit mit den besten Konditionen nützt nichts, wenn die monatlichen Raten dein Budget übersteigen.

Nicht nur monatliche Ausgaben, auch Zahlungen wie beispielsweise quartalsweise anstehende Versicherungen schmälern deiner verfügbares Budget. Als Richtwert für die Ratenhöhe bietet sich die Höhe der bisher gezahlten Miete an. Bedenke aber bei deiner Einnahmen-Ausgaben-Berechnung, dass du in deinem Eigenheim für eventuelle Reparaturen und ähnliche Sonderausgaben selbst aufkommen musst. Ein finanzieller Puffer bei der Baufinanzierung ist daher ratsam. Weitere Informationen zur Frage „Wie viel Haus kann ich mir leisten?“ findest du hier.

Schritt 3: Kreditsumme berechnen

Stehen die Höhe des Eigenkapitals und der monatlich zahlbaren Rate fest, kannst du mit der Berechnung der benötigten und realistisch zu bewältigenden Kreditsumme beginnen. Die Gleichung dafür lautet: 

Hauspreis + Nebenkosten – Eigenkapital = Finanzierungsbedarf 

Denn beim Hauskauf und -bau fallen zusätzlich zum Kauf- oder Baupreis eine Reihe an Nebenkosten an, die schnell mehrere Tausend Euro ausmachen können. Zu diesen Nebenkosten zählen zum Beispiel diese Posten:

  • Notargebühren (2,5 Prozent des Kaufpreises)
  • Grunderwerbssteuer (0,5 bis 3,5 Prozent des Kaufpreises)
  • Grundbuchkosten (1,1 Prozent des Kaufpreises)
  • Maklercourtage (4 Prozent des Kaufpreises)
  • Kosten für den Architekt
  • Baunebenkosten (Baugenehmigung, Grundstücksvermessung, Baustrom etc.)

Für den Kauf eines Hauses mit einem Preis von 250.000 Euro bedeutet das beispielsweise 27.750 Euro Mehrkosten. So können sich die Gesamtkosten für die Baufinanzierung dann zusammensetzen: 

Kaufpreis Immobilie 250.000 Euro
Grunderwerbsteuer (3,5%) 8.750 Euro
Grundbuchkosten (1,1%) 2.750 Euro
Notargebühren (2,5%) 6.250 Euro 
Maklercourtage (4%) 10.000 Euro
Gesamtkosten 277.750 Euro 

Diese Nebenkosten musst du daher unbedingt bei der Ermittlung der benötigen Kreditsumme berücksichtigen. Mithilfe eines Kreditrechners für die Baufinanzierung kannst du dann herausfinden, ob und zu welchen Konditionen das entsprechende Darlehen für dich finanzierbar ist.

Schritt 4: Wunschobjekt bewerten

Ist der preisliche Rahmen abgesteckt, kann die Suche nach dem neuen Eigenheim beginnen. Ganz gleich, ob du ein bestehendes Haus kaufen oder selbst bauen möchtest: Die Unterstützung eines unabhängigen Experten hilft dir dabei, die Kosten oder den Wert des Hauses richtig einzuschätzen. Hole dir daher einen Makler oder Gutachter an deine Seite, der gemeinsam mit dir die Baukosten schätzt oder infrage kommende Immobilie professionell bewertet. 

Gerade für Kauf- und Bauinteressierte, die bisher nur wenig oder keine Erfahrungen in der Immobilienbranche haben, kann der Einsatz eines Experten bares Geld sparen. Ein guter Makler wird versuchen, das bestmögliche Haus für dein Budget zu finden. Genauso wird ein Bauexperte dich auf mögliche Probleme und Extrakosten hinweisen, die mit deinem geplanten Bau anfallen können.

Schritt 5: Angebote vergleichen

Hast du das passende Objekt gefunden, das sowohl deinen Wünschen und Vorstellungen als auch deinem Budget entspricht, ist es Zeit, die richtige Baufinanzierung zu identifizieren. Mithilfe der bereits berechneten Eckdaten wie dem Eigenkapital, der Kreditrate und der Kreditsumme solltest du nun Kreditangebote verschiedener Banken einholen und diese mit deinen zuvor berechneten Wunschkonditionen vergleichen.

Neben den Zinsen, die die Höhe der zurückzuzahlenden Summe am stärksten beeinflussen, solltest du auch einen Blick auf eventuelle Zusatzkosten der Baufinanzierung werfen. Manche Banken verlangen beispielsweise Gebühren für Sondertilgungen, andere bieten gratis Ratenpausen an.

Hinweis:

Eventuell hast du auch Anspruch auf einige Fördermittel. Sowohl der Staat als auch die österreichischen Bundesländer haben verschiedene Programme, mit denen sie Hausbesitzer unterstützen. Die Anforderungen variieren stark, weshalb sich eine Beratung bei den zuständigen Stellen lohnt. Hier findest du einen Überblick über die aktuellen Förderprogramme.

Schritt 6: Kreditvertrag verhandeln

Nach der eingehenden Analyse der genannten Faktoren zur Baufinanzierung bist du bereit für das Bankgespräch. Hier verhandelst du mit deinem Berater über mögliche Kredite und deren Konditionen. Lasse dich dabei nicht einschüchtern, sondern nutze dein neues Wissen, um selbstbewusst bestmögliche Bedingungen für die Baufinanzierung auszuhandeln. 

Du kannst selbstverständlich mit mehreren Banken verhandeln. Sie werden dir einen Kreditvertrag als Entwurf zukommen lassen. Unterschreibe das Dokument am besten erst, nachdem du es gründlich studiert hast. Bitte ruhig auch einen Experten darum, den Kreditvertrag zur Baufinanzierung zu lesen und für dich zu bewerten. Erst dann solltest du unterschreiben.

Tipp:

Der Kreditvertrag sollte erst nach Abschluss des Kauf- oder Bauvertrags endgültig unterschrieben werden. Davor hilft dir die Finanzierungszusage dabei, deine Zahlungsfähigkeit zu beweisen. Zugleich bist du für den Fall, dass der Hauskauf platzen sollte, noch abgesichert.

Checkliste für die Dokumente zur Baufinanzierung

Personenbezogene Unterlagen:

  • Selbstauskunft
  • Personalausweiskopie
  • Einkommensnachweise
  • Steuerbescheinigung/Steuerbescheid
  • Nachweise Eigenkapital
  • Nachweise über Verbindlichkeiten

Objektbezogene Unterlagen:

  • Exposé
  • Fotos
  • Grundrisse
  • Querschnitt
  • Wohnflächenberechnung
  • Baubeschreibung
  • Flurkarte
  • Grundbuchauszug
  • Kaufvertragsentwurf
  • Kostenvoranschlag für den Bau/Bauvertrag
  • Baubeschreibung

Frage deine Bank im Voraus, welche Unterlagen für den Vertragsabschluss benötigt werden. So hast du genug Zeit, die entsprechenden Dokumente zu besorgen.