Wie hoch ist die Immobilienertragsteuer beim Immobilienverkauf und wann wird sie nicht fällig? Diese und weitere Antworten finden Sie hier!

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Wie hoch ist die Immobilienertragsteuer beim Hausverkauf?

Die Höhe der Immobilienertragsteuer richtet sich nach dem Zeitpunkt der Anschaffung.

  Zeitpunkt der Anschaffung Besteuerung
Normalfall/Neuvermögen Nach dem 31. März 2002 30%
Regelbesteuerungsoption Nach dem 31. März 2002 Individuell, nur auf Antrag
Altvermögen Vor dem 31. März 2002 4,2%

Besteuert wird dabei die Differenz zwischen Verkaufserlös und Anschaffungskosten. Während bei Neuvermögen die tatsächlichen Anschaffungskosten zur Berechnung herangezogen werden, rechnet man bei Altvermögen mit einem pauschalen Wert von 86 Prozent. Die restlichen 14 Prozent werden mit dem normalen Steuersatz von 30 Prozent versteuert.

Erhaltene steuerfreie Subventionen oder investierte Instandsetzungskosten beispielsweise für energetische Sanierungen können den zu versteuernden Betrag erhöhen oder senken. Es gilt die vereinfachte Rechnung:

Verkaufspreis
– Herstellungskosten (für Anbau, Aufstockung etc.)
– Anschaffungskosten (Kaufpreis inklusive aller Nebenkosten)
– Instandsetzungskosten
+ steuerbefreite Subventionen
+ steuerlich geltend gemachte Abschreibungen
= zu versteuernder Betrag

Wann wird die Immobilienertragsteuer beim Immobilienverkauf nicht fällig?

Bis 2012 galten spezielle Spekulationsfristen. Wurde ein Objekt innerhalb dieser Fristen verkauft, war der Verkäufer von der Immobilienertragsteuer befreit. Diese Regelung wurde jedoch aufgehoben. Heute sind in Österreich alle aus einer Veräußerung erzielten Gewinne steuerpflichtig – ganz gleich, wie viel Zeit zwischen Anschaffung und Wiederverkauf vergangen ist.

Dennoch gibt es wenige Ausnahmen, in denen keine Immobilienertragsteuer fällig wird.

  • Schenkung und Vererbung: Wird eine Immobilie verschenkt oder vererbt, wird keine Immobilienertragsteuer fällig. Andere Steuerarten wie beispielsweise die Grunderwerbssteuer sind davon nicht betroffen. Aber: Wenn der Erbe die Immobilie weiterverkauft, muss er den Gewinn versteuern.
  • Verkauf des Eigenheims: Wenn Sie ein Haus verkaufen, das Sie als Hauptwohnsitz genutzt haben und/oder selbst hergestellt haben, können Sie sich von der Immobilienertragsteuer befreien lassen. Dafür müssen Sie bestimmte Bedingungen erfüllen.

Befreiung von der Immobilienertragsteuer

Beim Verkauf des Hauptwohnsitzes wird keine Immobilienertragsteuer auf den Gewinn fällig. Als Hauptwohnsitz gilt ein Haus oder eine Wohnung, wenn:

  • Sie mindestens zwei Jahre selbst darin gewohnt haben ODER
  • In den letzten zehn Jahren mindestens fünf Jahre selbst darin gewohnt haben

Zudem gilt die Hauptwohnsitzbefreiung nur, wenn die Grundstücksfläche nicht mehr als 1.000 Quadratmeter beträgt. Bei einem größeren Grundstück wird der Erlös im Vergleich zum Anschaffungspreis pauschal mit 30 Prozent bei Neuvermögen oder 4,2 Prozent bei Altvermögen versteuert.

Auch bei der Veräußerung eines selbst hergestellten Hauses können Sie von der Immobilienertragsteuer befreit werden. Die Herstellerbefreiung betrifft jedoch nur das Gebäude – für das Grundstück müssen Sie dennoch Steuern auf den Gewinn zahlen.