Die Immobilienertragsteuer ist eine Steuer auf den Verkaufsgewinn privater Immobilien in Österreich. Sie soll die Spekulation mit Immobilien weniger attraktiv machen. Hier liest du mehr zur Definition der Immobilienertragsteuer, zu ihrer Höhe sowie zu Möglichkeiten, die Steuer zu reduzieren oder sogar zu vermeiden.
Die Immobilienertragsteuer fällt in Österreich auf den Gewinn beim Verkauf einer privaten Immobilie an.
Die Differenz zwischen Verkaufspreis und Anschaffungskosten, also der Veräußerungsgewinn, wird mit 30 Prozent besteuert.
In einigen Fällen, wie etwa beim Verkauf des Hauptwohnsitzes oder beim Verkauf einer selbst gebauten Immobilie, ist es möglich, sich von der Immobilienertragsteuer befreien zu lassen.
Seit dem 1. April 2012 gibt es in Österreich die Immobilienertragsteuer oder ImmoESt. Sie löst die vormalige Spekulationsfrist ab, hat aber eine ähnliche Funktion: Es handelt sich um eine Steuer, die auf den Verkaufsgewinn von privaten Immobilien erhoben wird. Der sogenannte Veräußerungsgewinn, also die Differenz zwischen Verkaufspreis und Anschaffungskosten, wird mit 30 Prozent besteuert.
Grundsätzlich unterliegen alle Gewinne aus der Immobilienveräußerung dieser unbefristeten Steuerpflicht. Du musst die dazugehörige Steuererklärung spätestens zum 15. des übernächsten Monats nach Geldeingang über Finanzonline einreichen. Dabei helfen Notar oder Rechtsanwalt.
Die Höhe der Immobilienertragsteuer richtet sich nach dem Zeitpunkt der Anschaffung. In den meisten Fällen liegt die Höhe bei 30 Prozent des Verkaufserlöses. Jedoch gibt es auch eine Regelbesteuerungsoption sowie Sonderregelungen für Altvermögen.
Die folgende Tabelle zeigt dir, wie hoch die Immobilienertragsteuer beim Hausverkauf ist:
| Zeitpunkt der Anschaffung | Besteuerung | |
| Normalfall/Neuvermögen | Nach dem 31. März 2002 | 30% |
| Regelbesteuerungsoption | Nach dem 31. März 2002 | Individuell, nur auf Antrag |
| Altvermögen | Vor dem 31. März 2002 | 4,2% |
Besteuert wird dabei die Differenz zwischen Verkaufserlös und Anschaffungskosten. Während bei Neuvermögen die tatsächlichen Anschaffungskosten zur Berechnung herangezogen werden, rechnet man bei Altvermögen mit einem pauschalen Wert von 86 Prozent. Die restlichen 14 Prozent werden mit dem normalen Steuersatz von 30 Prozent versteuert.
Die Immobilienertragsteuer konzentriert sich auf den Verkaufserlös abzüglich der Anschaffungskosten. Zu den Anschaffungskosten gehören auch erhaltene steuerfreie Subventionen sowie investierte Instandsetzungskosten, beispielsweise für energetische Sanierungen. Diese können den zu versteuernden Betrag erhöhen oder senken.
Diese Rechnung zeigt dir, an welchen Stellen du dafür sorgen kannst, die Immobilienertragsteuer zu reduzieren:
Verkaufspreis
– Herstellungskosten (für Anbau, Aufstockung etc.)
– Anschaffungskosten (Kaufpreis inklusive aller Nebenkosten)
– Instandsetzungskosten
+ steuerbefreite Subventionen
+ steuerlich geltend gemachte Abschreibungen
= zu versteuernder Betrag
Bis 2012 galten spezielle Spekulationsfristen. Wurde ein Objekt innerhalb dieser Fristen verkauft, war der Verkäufer von der Immobilienertragsteuer befreit. Diese Regelung wurde jedoch aufgehoben. Heute sind in Österreich alle aus einer Veräußerung erzielten Gewinne steuerpflichtig – ganz gleich, wie viel Zeit zwischen Anschaffung und Wiederverkauf vergangen ist.
Dennoch gibt es wenige Ausnahmen, in denen keine Immobilienertragsteuer fällig wird.
- Schenkung und Vererbung: Wird eine Immobilie verschenkt oder vererbt, wird keine Immobilienertragsteuer fällig. Andere Steuerarten wie beispielsweise die Grunderwerbssteuer sind davon nicht betroffen. Aber: Wenn der Erbe die Immobilie weiterverkauft, muss er den Gewinn versteuern.
- Verkauf des Eigenheims: Wenn Sie ein Haus verkaufen, das Sie als Hauptwohnsitz genutzt haben und/oder selbst hergestellt haben, können Sie sich von der Immobilienertragsteuer befreien lassen. Dafür müssen Sie bestimmte Bedingungen erfüllen.
Beim Verkauf des Hauptwohnsitzes wird meistens keine Immobilienertragsteuer auf den Gewinn fällig. Dafür ist es wichtig, dass deine Immobilie eindeutig als Hauptwohnsitz gilt. Dann kannst du die Immobilienertragsteuer offiziell umgehen.
Als Hauptwohnsitz gilt ein Haus oder eine Wohnung dann:
- Du hast mindestens zwei Jahre selbst darin gewohnt ODER
- Du hast in den letzten zehn Jahren mindestens fünf Jahre selbst darin gewohnt
Zudem gilt die Hauptwohnsitzbefreiung nur, wenn die Grundstücksfläche nicht mehr als 1.000 Quadratmeter beträgt. Bei einem größeren Grundstück wird der Erlös im Vergleich zum Anschaffungspreis pauschal mit 30 Prozent bei Neuvermögen oder 4,2 Prozent bei Altvermögen versteuert.
Auch bei der Veräußerung eines selbst hergestellten Hauses kannst du von der Immobilienertragsteuer befreit werden. Die Herstellerbefreiung betrifft jedoch nur das Gebäude – für das Grundstück musst du trotzdem Steuern auf den Gewinn zahlen.
Was unterliegt der Immobilienertragsteuer?
Die Immobilienertragsteuer, früher als Spekulationssteuer bekannt, fällt dann an, wenn du eine Immobilie gegen Gewinn verkaufst. Allerdings gilt dies nur dann, wenn bestimmte Konditionen erfüllt sind. Die Steuer zielt darauf ab, die Spekulation mit Immobilien zu unterbinden.
Wann ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei?
Wenn du deinen Hauptwohnsitz verkaufst oder deine Immobilie unentgeltlich überträgst oder vererbst, ist dieser Vorgang steuerfrei. Auch bei selbst gebauten Häusern sowie bei Immobilien mit weniger als 1.000 Quadratmeter Fläche ist der Verkauf der Immobilie steuerfrei.
Wie kann ich die Immobilienertragsteuer vermeiden?
Indem du deine Immobilie mindestens zwei Jahre lang selbst bewohnst oder innerhalb von zehn Jahren fünf Jahre lang in ihr lebst, vermeidest du die Immobilienertragsteuer. Auch das Erbe zu Lebzeiten sorgt dafür, dass keine Immobilienertragsteuer anfällt.
