Funktionsweise und Voraussetzungen

Für die Immobilienfinanzierung wird in den meisten Fällen ein Hypothekendarlehen aufgenommen. Die Hypothek, also das Pfandrecht der Bank an deiner Immobilie, ist eine Bedingung, die für den Kredit in Kauf genommen werden muss. Die Gefahr, die Immobilie an die Bank zu verlieren, ist aber äußerst gering – hier erfährst du mehr darüber.

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Das Wichtigste in Kürze

  • Das Hypothekendarlehen ist in Österreich sehr verbreitet. Als Sicherheit gibst du der Bank ein Grundpfandrecht an deiner Immobilie. 
  • Nimm dir ausreichend Zeit, um die maximale Höhe der Monatsraten zu berechnen und dein Budget realistisch aufzustellen. 
  • Beachte, dass beim Hypothekendarlehen recht hohe Nebenkosten anfallen. Durch geschicktes Verhandeln und die Nutzung einer Niedrigzinsphase erhältst du dennoch gute Bedingungen.

Was ist ein Hypothekendarlehen?

Hypothekendarlehen sind an eine Hypothek, also an ein Pfandrecht auf dein Haus, geknüpft. Viele österreichische Banken bieten im Rahmen einer Immobilienfinanzierung ausschließlich diese Darlehensform an. Hier dient die Immobilie als Sicherheit für die Bank, falls du zahlungsunfähig sein solltest. Durch Sicherheiten, wie ein hohes Eigenkapital, kannst du die Hypothek reduzieren. 

Die Hypothek wird im Grundbuch eingetragen. Solltest du insolvent werden, kann die Bank damit den noch ausstehenden Kreditbetrag durch eine Verpfändung deiner Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung ausgleichen. Dabei handelt es sich um eine sogenannte Exekution. Zum Glück kommt es nur selten dazu, denn vor der Insolvenz gibt es viele andere Möglichkeiten, beispielsweise die Zwischenfinanzierung bei Geldflussproblemen.

Diese Voraussetzungen musst du für die Vergabe eines Hypothekendarlehens erfüllen:

Wie funktioniert das Hypothekendarlehen?

Für das Hypothekendarlehen führst du mit deiner Bank Verhandlungen zu den verschiedenen Konditionen. Sobald der Kredit genehmigt ist, wird die Bank als Gläubiger in das Grundbuch eingetragen. Als Schuldner musst du dafür 1,2 Prozent des Pfandbetrags an Gebühren zahlen. Sobald du die gesamte Kreditsumme zurückgezahlt hast, erlischt die Grundschuld. Solltest du das Objekt vor der Rückzahlung des Kredits weiterverkaufen, bleibt die Grundschuld bestehen.

Es ist möglich, den Kredit vorzeitig zurückzuzahlen. Auch dann erlischt die Grundschuld. Achte bei Vertragsabschluss darauf, dass Sondertilgungen erlaubt sind, sodass du bei einer Erbschaft oder anderen unerwarteten Einnahmen Flexibilität hast. Eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung kann dir einen Strich durch die Rechnung machen, weshalb auch dieser Punkt im Kreditvertrag genau geregelt werden muss. 

Diese beiden Arten des Hypothekendarlehens gibt es:

  • Tilgungshypothek: Schon vor der Kreditaufnahme vereinbarst du hier jährliche Annuitäten mit der Bank. Durch die monatliche Rückzahlung wird die monatliche Zinsbelastung immer geringer, während der Tilgungsbetrag gleichzeitig steigt, ähnlich wie beim Annuitätendarlehen
  • Festhypothek: Hier vereinbarst du von Anfang an die Laufzeit und den Zinssatz, um mehr Planungssicherheit zu erhalten. Beim variablen Zinssatz bist du hingegen mehr von den aktuellen Zinsentwicklungen abhängig. 

Wie kann ich die Höhe der Hypothek berechnen?

Um die Höhe der Hypothek zu berechnen, solltest du zunächst dein Budget kennen. Dieses setzt sich aus deinem Eigenkapital, deinen Sicherheiten und deiner maximalen monatlichen Belastung zusammen. 

Daraus ergibt sich die maximale Kredithöhe. Die genaue Hypothekenhöhe wiederum hängt von persönlichen Faktoren ab. Je nachdem, wie die Bank deine Bonität einstuft, wie die Wertentwicklung deiner Immobilie einzuschätzen ist, ab und welche Zinsen aktuell zu erwarten sind, wird die Bank dir ein Angebot machen. 

Wichtig:

Beachte, dass auch Darlehensnebenkosten anfallen, die du einplanen musst. Dazu gehören diese Posten:

  • Eintragung ins Grundbuch
  • Zinsen für die Geldleihe
  • Mehrwertsteuer
  • Grunderwerbsteuer 
  • Bearbeitungs- und Bereitstellungsgebühren 
  • Notarkosten 
Faustregel:

Zusätzlich zum Darlehen fallen durchschnittlich noch einmal 10 Prozent der Kaufsumme als Kaufnebenkosten an. Dazu gehören auch die Maklergebühren

Beispielrechnung zum Hypothekendarlehen

Schon vor den Verhandlungen mit der Bank solltest du selbst verschiedene Finanzierungsszenarien durchspielen, um eine gute Vorstellung davon zu haben, welche Kosten dich erwarten und was du dir leisten kannst. Beachte, dass insbesondere die Zinshöhe und die Länge der Zinsbindung einen wesentlichen Einfluss auf die Höhe deines Hypothekendarlehens haben. Dies kannst du im Rechner sehen. 

Das folgende Beispiel zeigt dir, wie sich schon eine geringe Änderung bei Zinsbindung und Sollzinssatz auf deine Monatsrate auswirkt: 

  Szenario 1 Szenario 2
Finanzierungssumme 150.000 Euro  150.000 Euro
Zinsbindung 10 Jahre 20 Jahre 
Tilgung 4,0 % 4,0 %
Sollzinssatz  2,4 % 2,9 %
Monatsrate 800 Euro  862,50 Euro
Restschuld 82.263,87 Euro 0 Euro 

Durch eine höhere Zinsbindung läuft das Darlehen länger zu den bekannten Konditionen. Bei Szenario 2 handelt es sich um ein Volltilgerdarlehen, das dir ermöglicht, nach Ablauf der Zinsbindung schuldenfrei zu sein. Bei Szenario 1 hingegen ist eine Anschlussfinanzierung nötig, die vermutlich einen höheren Sollzinssatz und somit höhere Gesamtkosten mit sich bringt. 

Welche Vorteile und Nachteile hat ein Hypothekendarlehen?

Ein Hypothekendarlehen ist in vielen Fällen die beste, aber auch die einzige Option für eine Immobilienfinanzierung. Dennoch solltest du dir vor Abschluss einer Hypothek die Vorteile und Nachteile dieser Variante vor Augen führen

 

Vorteile am Hypothekendarlehen

 

Nachteile am Hypothekendarlehen

  • Größere Sicherheit für die Bank und dadurch geringere Zinsen
  • Hohe Nebenkosten
  • Entscheidungsfreiheit zwischen variabler und fester Verzinsung
  • Probleme beim Weiterverkauf, solange die Hypothek noch nicht abbezahlt ist
  • Möglichkeit einer vorzeitigen Sonderzahlung

 

Wie finde ich ein günstiges Hypothekendarlehen?

Um ein günstiges Hypothekardarlehen zu finden, solltest du zunächst deine eigenen Finanzen und Möglichkeiten gut kennen. Je höher dein Eigenkapital und deine Bonität sind, desto bessere Bedingungen wirst du erhalten. Vergleiche mehrere Angebote miteinander und lasse dir ausreichend Zeit, um alle Fachbegriffe zu verstehen. Besonders wichtig ist, dass du auf das Kleingedruckte achtest, um über Faktoren wie die Nebenkosten und die Kündigungsbedingungen Bescheid zu wissen. 

Grundsätzlich ist es sinnvoll, das Hypothekendarlehen in einer Niedrigzinsphase abzuschließen und diesen Zinssatz festzuhalten. Denn schon ein kleiner Prozentpunkt hinter dem Komma kann zu einer hohen Ersparnis führen. 

Achte darauf, beim Vergleich immer die gleichen Werte für diese drei folgenden Punkte einzufügen:

  • Darlehenssumme
  • Tilgungshöhe
  • Zinsbindung

So erhältst du Ergebnisse, die sich miteinander in Beziehung setzen lassen. Überlege zudem, ob für dich eine anfänglich hohe Tilgungsrate in Frage kommt. Diese bietet finanzielle Erleichterung, da du das Darlehen so schneller abbezahlen kannst. 

Tipp:

Ein ausführlicher Tilgungsplan hilft dir dabei, die finanzielle Belastung durch das Hypothekendarlehen langfristig einzuschätzen. Hier erfährst du, wie du beim Tilgungsplan am besten vorgehst. Wir empfehlen dir außerdem, deine finanzielle Belastbarkeit nicht bis zum Maximum auszureizen, um einen finanziellen Puffer zu behalten.