Die richtige Strategie finden

Der Finanzierungsplan ist das Fundament deiner Baufinanzierung. In diesem Dokument werden die Gesamtkosten für den Bau oder Kauf eines Hauses den finanziellen Mitteln gegenübergestellt. Im Folgenden liest du, wie du deinen Finanzierungsplan für den Hausbau aufstellst. 

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Das Wichtigste in Kürze

  • Der Finanzierungsplan für den Hausbau enthält wichtige Angaben zu deinem Budget und zur bevorzugten Immobilienfinanzierung. 
  • Nimm dir ausreichend Zeit, um die Finanzierung zu planen und denke insbesondere beim Hausbau daran, auch für die folgenden Schritte Zeit einzuplanen. 
  • Nutze eine Excel-Tabelle für den Finanzierungsplan, um stets die Übersicht zu behalten.

Was steht im Finanzierungplan?

Bevor du den Finanzierungsplan aufstellst, solltest du bereits Informationen zu deinem verfügbaren Eigenkapital und zur maximalen monatlichen Belastung haben. Dafür lohnt es sich eine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung aufzustellen. 

Im Finanzierungsplan für den Hausbau oder Hauskauf geht es darum, die Gesamtkosten für das neue Heim sowie die Zusammensetzung der notwendigen finanziellen Mittel aufzustellen. Du erhältst somit eine Grundlage für den Kreditantrag bei der Bank. 

Außerdem beantwortet der Finanzierungsplan für den Hausbau oder Hauskauf folgende Fragen: 

  • Welche Kosten fallen in Summe an? (Achtung: Es gibt auch verdeckte Kosten.)
  • Wie bzw. in welchem Zeitraum decke ich diese ab (Eigenmittel/Kredit)?
  • Welche Nebenkosten sind zu entrichten? Der Kaufpreis und die Nebenkosten ergeben den Betrag, der insgesamt für den Kauf einer Immobilie erforderlich ist.
  • Welche Kreditkosten entstehen bei der Finanzierung? Auch bei der Fremdfinanzierung entstehen Nebenkosten, die zu den erforderlichen Fremdmitteln hinzugezählt werden sollten.

Welche Bestandteile hat der Finanzierungsplan für den Hauskauf oder -bau?

Ein Finanzierungsplan hält bei einem Hauskauf oder -bau drei Phasen fest: Das Ermitteln der finanziellen Möglichkeiten inklusive Kreditgespräch, die Bezahlung der am Bau beteiligten Firmen während des Baus und schließlich die Rückzahlung des Kredits. In der Praxis sieht das so aus:

  • Gesamtkostenaufstellung: Liste alle Baukosten einer Immobilie auf. Dazu zählen die Kosten für Baugenehmigung, Grundstückserwerb, Erschließung und Vermessung des Grundes, Rohbau, Keller, Innenausbau, Grunderwerbsteuer, Gerichts-, Notar- und Maklergebühren sowie Finanzierungsnebenkosten wie die Wertermittlungsgebühr und die Bauzeitzinsen. Beim Hauskauf fallen weniger einzelne Punkte an, aber denke ggf. noch an Kosten für die Renovierung deiner Immobilie.
  • Bauplan: Auf Grundlage des Gesamtkostenüberblicks kann ein Architekt einen provisorischen Bauplan inklusive Materialkosten und Arbeitsaufwand für die Handwerker erstellen. Der Bauplan inklusive Kostenvoranschläge ist auch für die Bank wichtig, um einen konkreten Kreditvertrag zu erstellen. Der zu erwartende Wert der Immobilie bestimmt nämlich auch, wie hoch die darauf lastende Hypothek sein kann.
  • Einsatzmöglichkeiten von Förderdarlehen: Die Neuerrichtung von Immobilien wird häufig staatlich unterstützt – vor allem dann, wenn energiebewusst gebaut wird. Bewilligte Fördermittel gehören ebenfalls in den Finanzierungsplan.
  • Persönlicher Kreditbedarf: Aus der Gegenüberstellung deines Eigenkapitals und den aufzubringenden Gesamtkosten ergibt sich dein persönlicher Kreditbedarf. Beachte, dass du dein monatlich zur Verfügung stehendes Budget nicht komplett ausschöpfen musst. Besser ist es, einen finanziellen Puffer einzuplanen.
  • Fremd- und Eigenkapital: Liste auf, welche finanziellen Mittel du selbst beisteuern kannst – wie etwa Bankguthaben, Wertpapiere, eigene Baugrundstücke und Bausparguthaben. Demgegenüber stellst du die eingeplanten Fremdmittel. Dazu zählen Darlehen von Banken und Förderbanken, Bauspardarlehen und Arbeitgeberdarlehen.
  • Zeitplan: Wenn ein Bausparvertrag zum Einsatz kommen soll, der noch nicht zugänglich ist, empfiehlt sich eine Zwischenfinanzierung durch den Kreditgeber. Führe an, ob du diese Form der Finanzierung oder ein langfristig wirksames Darlehen benötigst.
  • Sicherheiten: Der Kreditgeber möchte kein Risiko eingehen – daher fordert er Sicherheiten. Dazu zählen Immobilien, Grundstücke, Lebensversicherungen, Wertpapiere und Bürgschaften, die im Finanzierungsplan vermerkt werden.

Beispiel: Finanzierungsplan für den Kauf eines Einfamilienhauses

Die folgende Übersicht zeigt dir, wie der Finanzierungsplan für den Kauf eines Einfamilienhauses aussehen könnte. Dabei handelt es sich nicht um den kompletten Plan, sondern um einen ersten Einblick. Beachte, dass beim Hausbau ein noch ausführlicherer Plan nötig ist. 

Gesamtkosten   Finanzielle Mittel  
Kaufpreis 300.000 Euro Eigenkapital / Bankguthaben 70.000 Euro 
Grunderwerbsteuer 15.000 Euro Bausparguthaben 20.000 Euro 
Maklergebühr 10.710 Euro Eigenkapitalanteil 90.000 Euro 
Gerichts-/Notarkosten 6.000 Euro Bauspardarlehen 20.000 Euro 
Wertermittlungsgebühr 800 Euro Bankdarlehen 220.000 Euro 
    Fremdkapitalanteil 240.000 Euro
Summe 332.510 Euro  Summe 330.000 Euro

Ist der Finanzierungsplan fertig, solltest du dir eine letzte Frage stellen: Kannst du die Gesamtsumme für dein neues Zuhause innerhalb von 20 bis 30 Jahren abbezahlen, ohne dich dabei in übertriebenem Maße einzuschränken? Es müssen noch genug Rücklagen vorhanden sein oder angespart werden können, um unerwartete größere Ausgaben, wie etwa den Neukauf eines PKWs, bezahlen zu können.  

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Tipp:

Auch wenn es in Bezug auf die Zinsen teurer wird, empfiehlt sich im Zweifelsfall ein Darlehen mit längerer Laufzeit und der Möglichkeit einer Sondertilgung. So sinkt deine monatliche Belastung. Mehr zum Tilgungsplan liest du hier. 

Wie fülle ich das Muster für den Hausbau Finanzierungsplan richtig aus?

Der Finanzierungsplan im Rahmen eines Hauskaufs oder -baus ist eine ernstzunehmende Sache. Die Planung erfolgt bereits lange vor der Bauplanung und kann einige Monate in Anspruch nehmen. Wer ein Haus bauen möchte, sollte deshalb schon zwei Jahre vor dem ersten Spatenstich die Finanzierung planen. 

Dazu kann es sehr hilfreich sein, einen Finanzierungsplan mittels Excel-Tabelle zu erstellen. Wie bei einem Terminkalender werden darin alle wichtigen Maßnahmen festgehalten. Nimm dir am besten eine Woche frei, um dich ganz auf die Finanzierungsplanung für den Hausbau oder Hauskauf zu konzentrieren. Du kannst auch schon erste Gespräche mit Bankberatern führen, die bei der Planung helfen. 

Aus finanzieller Sicht sollte vermerkt werden, wann der Kredit aufgenommen wird bzw. wann es zur Auszahlung kommt und wann die ersten Arbeiten bezahlt werden müssen. Es sollte nie die komplette Summe im Voraus bezahlt werden, sondern in Form von Raten nach Leistungseingang. Am besten hebst du die geltenden Stichtage in der Tabelle farblich hervor.

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Tipp:

Verschaffe dir im Vorfeld eine Übersicht über die verschiedenen Kreditarten, die für deine Immobilienfinanzierung in Frage kommen. Ein unabhängiger Berater kann dir bei der Suche nach dem richtigen Kreditprodukt helfen. Wenn du ihm bereits einen Finanzierungsplan für den Hausbau vorlegen kannst, erleichtert das die Suche.