Was versteht man unter einem Treuhandkonto und wer darf darüber verfügen? Diese und weitere Antworten finden Sie bei ImmobilienScout24!
Es ist üblich, dass unter anderem Immobilienkäufe und Verkäufe in Österreich mittels einer Treuhandschaft abgewickelt werden. Dabei richtet der mit der Treuhandschaft beauftragte Rechtsanwalt oder Notar das Treuhandkonto bei der Notartreuhandbank AG ein. Sie ist eine vollelektronisch ausgestattete Spezialbank unter staatlicher Aufsicht und führt ausschließlich die Treuhandgeldkonten der österreichischen Notare. Dabei nimmt sie die Gelder aus notariellen Treuhandschaften gemäß § 109a Notariatsordnung (RGBl Nr. 75/1871) zur Verwaltung oder als Einlage entgegen. Weiters führt sie den bargeldlosen Zahlungsverkehr durch. Allerdings kann über die Treuhandgelder nur der Notar und dessen amtlich bestellter Vertreter verfügen. Eröffnet der Notar ein Treuhandkonto, benennt er die berechtigten Zahlungsempfänger. Nur an diese dürfen Überweisungen der Notartreuhandbank erfolgen.
Grundlage für die Verfügungen über das Treuhandkonto ist ein Kontoverfügungsauftrag. Den erteilen die Treugeber (z.B. Käufer und Verkäufer) gemeinsam mit dem Notar schriftlich gegenüber dem Kreditinstitut, bei dem das Treuhandkonto eingerichtet werden soll. Geldüberweisungen können dann von diesem Konto nur an die im Kontoverfügungsauftrag namentlich genannten Personen erfolgen. Ebenso darf das Geld auch nur auf die im Kontoverfügungsauftrag genannten Konten der Begünstigten oder Geld-Empfänger überwiesen werden. Dieser Auftrag darf auch nicht einseitig abgeändert werden.
Danach bestätigt das beauftragte Kreditinstitut den Kontoverfügungsauftrag schriftlich. Somit ist die Bank daran gebunden, Geldüberweisungen nur nach Maßgabe der Statuten zur Treuhand-Einrichtung vorzunehmen. Soll der Kontoverfügungsauftrag geändert werden, haben die Beteiligten das schriftlich zu vereinbaren. Die Änderungen müssen dann an das Anwaltliche Treuhandbuch gemeldet werden.
Wann und an welche Person Geld zu überweisen ist, hängt von den vertraglichen Vereinbarungen der in der Treuhandschaft Beteiligten (Vertrag bzw. Treuhandvereinbarung) ab. Näheres bestimmt der mit den Treugebern abgeschlossene Treuhandvertrag und der Kontoverfügungsauftrag. Verfügungen über das Treuhandkonto dürfen nur in Form der Geldüberweisung erfolgen.
Bei einem Kaufvertrag ist die Geldüberweisung in der Praxis an folgende Bedingungen geknüpft:
- dass der von allen Beteiligten unterfertigte Kaufvertrag vorliegt;
- wenn der Kaufpreis, die Grunderwerbsteuer sowie die Eintragungsgebühr vollständig eingezahlt sind;
- für den Käufer der Grundbuchbeschluss über die Einverleibung des Eigentumsrechts vorliegt;
- die Immobilienertragssteuer berechnet und gezahlt worden ist;
- die Freigabe des Treuhandkontos.
Für einen Käufer bedeutet das: Er kann sich sicher sein, dass der Verkäufer nur dann das Geld erhält, wenn er selbst lastenfrei im Grundbuch eingetragen worden ist. Für den Verkäufer bedeutet es die Sicherheit, dass der Kaufpreis tatsächlich eingezahlt und später an ihn überwiesen wird.
Die mit dem Treuhandkonto beauftragte Notartreuhandbank oder das kontoführende Kreditinstitut benachrichtigen die Treugeber nach jeder Buchung auf dem Treuhandkonto. Dazu versendet die Bank ein Duplikat des Kontoauszugs an die Treugeber. Zugleich ist damit ein entsprechender Versicherungsschutz gewährleistet.
Neben den Gebühren für eine Treuhandschaft werden zusätzlich Kontoführungsgebühren von der Bank berechnet, die sich nach der Betragshöhe richten.
Dem Notar oder Rechtsanwalt kommt die Aufgabe zu, das Kreditinstitut von der Verpflichtung zur Wahrung des Bankgeheimnisses gegenüber den Treugebern und der Treuhand-Einrichtung zu entbinden. Dies gilt für die Verfügungen, die das Treuhandkonto betreffen.
Die in ein Treuhandkonto eingezahlten Einlagen sind im Rahmen eines gesetzlichen Einlagensicherungssystems gedeckt. Geht die Bank in die Insolvenz, werden diese Einlagen bis zu einem Betrag von 100.000 Euro vom Einlagensicherungssystem zurückerstattet. Der für die Einlagensicherung betreffende Betrag berechnet sich aus der Summe aller bei demselben Kreditinstitut gehaltenen Einlagen des jeweiligen Einlegers.
