So viel Haus können Sie sich leisten

Am Anfang aller Wohnträume steht die Frage: „Welches Haus kann ich mir leisten?“. Um die Kosten für den Hauskauf realistisch zu planen, musst du zunächst deine monatliche Belastbarkeit kalkulieren. Wie du dafür vorgehst und was sonst noch wichtig ist, um einen objektiven Finanzierungsplan zu erstellen, erfährst du hier. 

haus-leisten-finanzierungsplan

Das Wichtigste in Kürze

  • Plane dein Budget für den Hauskauf rechtzeitig und gründlich.
  • Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto günstiger fällt deine Immobilienfinanzierung aus.
  • Plane in jedem Fall eine finanzielle Sicherheit ein und bedenke auch, dass du deine maximale Kreditsumme nicht ausschöpfen musst.

Wie sieht die Finanzierungsplanung beim Hauskauf aus?

Die Voraussetzung für einen zumutbaren Hauskauf ist eine sichere Finanzierungsplanung, die auf einer realistischen und selbstkritischen Einschätzung der eigenen Möglichkeiten beruht. In der Regel werden Käufer nicht alle Kosten für den Hauskauf sofort bezahlen können. Deshalb benötigst vermutlich auch du einen Wohn- oder Hauskredit.

Folge diesen Schritten, um deine Finanzierung für den Hauskauf zu planen:

  • Überblick über die eigenen finanziellen Möglichkeiten erstellen
  • Finanzierungsrechner nutzen
  • Erstes Kreditgespräch mit der Bank
  • Immobiliensuche
  • Konkrete Kreditverhandlungen mit der Bank
  • Finanzierungszusage einholen
  • Kaufvertrag unterschreiben
  • Kreditvertrag unterschreiben
  • Kredit abbezahlen
Tipp:

Banken sind grundsätzlich verhandlungsbereit. Du kannst verschiedene Finanzierungsangebote einholen und die Konditionen aushandeln. Falls du viele Absagen erhältst, solltest du sichergehen, dass dies nicht an deiner Bonität liegt.

Wie kann ich mein Budget berechnen?

Noch bevor du nach passenden Immobilien suchst, solltest du ermitteln, wie es dein Budget steht. Stelle dir dafür zunächst die Frage, welchen Betrag du langfristig monatlich für die Immobilienfinanzierung aufbringen kannst. Dafür gilt es, die laufenden Einnahmen und Ausgaben genau gegenüberzustellen. So kannst du die Frage „Wie viel Haus kann ich mir leisten?“ besser für dich beantworten und mit einem Zahlenwert versehen.

Wichtig:

Auf die „Haben-Seite“ deiner Rechnung gehören nur regelmäßige Einkünfte wie das monatliche Haushaltsnettoeinkommen. Überstunden und Sonderzahlungen wie etwa Weihnachtsgeld oder erwartete Boni zählen nicht dazu.

Achte darauf, bei dieser Rechnung einen realistischen Blick in die Zukunft zu werfen. Beachte, dass deine monatliche Kreditrate dich nicht allzu sehr einschränken sollte. Zudem ist es wichtig, einen finanziellen Puffer mit einzuplanen. Dieser kann dir bei unvorhergesehenen Situationen helfen.

 

Die folgenden Ausgaben solltest du bei deiner Rechnung berücksichtigen:

  • Lebensmittel
  • Versicherungen
  • Vereinsbeiträge
  • Anstehende Reparaturen
  • Wohnnebenkosten wie Heizung und Strom im neuen Eigenheim 

Diese Ausgaben ziehst du dann von deinen Einnahmen ab. Das Ergebnis ergibt überschlagsmäßig den Betrag, der monatlich für die Finanzierung der eigenen vier Wände zur Verfügung steht. Ein Haushaltsplan hilft dir dabei, all diese Punkte übersichtlich aufzustellen.

Welche Nebenkosten fallen beim Hauskauf an?

Wer eine Immobilie erwirbt, zahlt mehr als den reinen Kaufpreis. Durch die Kreditaufnahme und den Kaufvertrag entstehen zusätzliche Kosten. Erst nach einer Auflistung aller Kostenfaktoren kannst du abschätzen, wie viel die Wunschimmobilie tatsächlich kostet. Bedenke dabei diese Ausgaben:

  • Provision für den Makler
  • Notargebühren 
  • Gebühr für die Eintragung ins Grundbuch 
  • Grunderwerbsteuer

An diesen Nebenkosten beim Hauskauf oder Hausbau kommst du nicht vorbei. Lediglich bei der Provision für den Makler kann es sein, dass diese unterschiedlich oder auch gar nicht anfällt. Darüber hinaus fallen bei der Immobilienfinanzierung neben den Zinsen auch noch Kosten wie Bankgebühren, Provision und eine Bereitstellungsgebühr an. Erfrage diese Kredit-Nebenkosten rechtzeitig, um keine böse Überraschung zu erleben, wenn du den Kreditvertrag unterschreibst. 

Tipp:

Die Höhe der Nebenkosten hängt von der Kaufsumme und einigen weiteren Faktoren ab. Neben dem reinen Immobilienpreis müssen Hauskäufer mit etwa fünf bis zehn Prozent Zusatzkosten rechnen.

Bei einer bestehenden Immobilie sollten außerdem Modernisierungen eingeplant werden, bei einem Neubau entstehen oft weitere Begleitkosten, beispielsweise für die Erschließung. Erwerber sollten deshalb von vornherein ein finanzielles Polster von zehn bis zwanzig Prozent des Kaufpreises einplanen.

Wenn du vorab die Kosten beim Hauskauf mit einem Rechner ermittelst, behältst du den Überblick über die gesamten Nebenkosten und kannst so die Finanzierung präziser planen. Das könnte in etwa so aussehen:

Kaufpreis der Immobilie 200.000 Euro
Grunderwerbsteuer 7.000 Euro 
Verbücherung 2.200 Euro
Vertragserrichtungskosten 4.500 Euro 
Maklerprovision 6.000 Euro
Pfandrecht 3.500 Euro 
Höhe aller Nebenkosten 23.200 Euro
Gesamtkosten für den Kauf 223.200 Euro

Grundsätzlich gilt: Nimm‘ am besten immer etwas höhere Kaufnebenkosten als geplant an. Falls die tatsächlichen Kosten darunter liegen, bleibt dir ein finanzielles Polster, das du etwa für Sondertilgungen nutzen kannst. 

Wie viel Eigenkapital sollte ich für die Immobilienfinanzierung mitbringen?

Ein wichtiger Baustein für das eigene Haus ist das angesparte Vermögen. Baufinanzierungsexperten und Verbraucherschützer empfehlen, dass mindestens 20 bis 30 Prozent der Kosten beim Hauskauf über das Eigenkapital abgedeckt werden sollten. Auch seriöse Banken machen dies zur Voraussetzung für einen Baukredit.

Allerdings gibt es inzwischen auch Finanzierungskonzepte ohne Eigenkapital, die sogenannten Vollfinanzierungen. Diese Art der Immobilienfinanzierung ist etwa durch einen Privatkredit möglich. Bedenke jedoch, dass du hier strengere Konditionen und höhere Zinssätze in Kauf nehmen musst.

Tipp:

Je höher das Eigenkapital ist, desto niedrigere Zinssätze erhältst du bei Kreditinstituten. Das macht die Finanzierung des Eigenheims nicht nur insgesamt kostengünstiger, sondern verkürzt zudem die Laufzeit der Tilgung.

Wie viel darf meine Immobilie maximal kosten?

Auf die Frage nach dem maximalen Preis für eine Immobilie gibt es keine einheitliche Antwort, denn die finanzielle Situation eines jeden Bauherren ist anders. Auch die persönliche Risikobereitschaft spielt hier eine Rolle. Grundsätzlich solltest du dir als Bauherr professionelle Hilfe an die Hand holen und gemeinsam mit dem Steuerberater, Bankberater, Familienmitgliedern sowie einer Schuldnerberatung einen verlässlichen Zahlungsplan ausarbeiten. Unbekannte Risiken sind bei solchen Summen unbedingt zu vermeiden, da sie schnell den Privatkonkurs bedeuten können.

Wie viel das Haus tatsächlich kosten darf, lässt sich durch die Ermittlung der maximalen Finanzierbarkeit ermitteln. Diese Summe ergibt sich aus dem verfügbaren Eigenkapital und dem maximalen Kreditbetrag, den die Bank gewährt. Sie lässt sich mithilfe folgender Formel errechnen:

Maximaler Darlehensbetrag = monatliches Finanzierungspotenzial x 12 Monate x 100 / (Zinssatz + Tilgungssatz)

Wenn du zum Beispiel ein monatliches Finanzierungspotenzial von 1.000 Euro hast, einen Zinssatz von 3,0 Prozent und einen Tilgungssatz von 3,5 Prozent annimmst, beträgt dein maximales Darlehen also 184.615 Euro. Sollte dein Eigenkapital jedoch 50.000 Euro betragen, brauchst du nur noch ein Darlehen über 134.615 Euro, für das du günstigere Zinsen und einen eventuell höheren Tilgungssatz erwarten darfst. 

Tipp:

Nutze den Finanzierungsrechner von ImmoScout24, um verschiedene Szenarien durchzuspielen und so einen guten ersten Eindruck deines Budgets für den Immobilienkauf zu erhalten!

Wie viel Haus kann ich mir leisten? Beispielrechnung zur Budgetermittlung

Berechne dir mit einem Budgetrechner, ob ein Hauskauf mit einer bestimmten Kaufsumme überhaupt finanzierbar ist. Die folgende Beispielrechnung zeigt dir, wie du den maximalen Kaufpreis anhand verschiedener Daten ermitteln kannst:

Jährlich zur Verfügung stehendes Budget 8.400,00 € (700,00 € x 12 Monate)
Gewünschte Sollzinsbildung 10 Jahre 
Gewünschter Sollzinssatz (p.a.) 2,60 %
Gewünschte Tilgung (p.a.) 2,00 % 

Der unter diesen Umständen mögliche Darlehensbetrag berechnet sich wie folgt:

(8.400,00 € / (2,60 % + 2,00 %)) x 100 = 182.608,70 €

Von diesem Betrag musst du noch die Kaufnebengebühren abziehen:

  182.608,70 Euro
Sicherheitsabschlag -9.630,44 €
Maklerprovision  -5.989,11 €
Notar- sowie Verbücherungskosten -3.355,24 €
Grunderwerbsteuer  -5.871,68 €
Maximaler Kaufpreis 167.762,23 €

Je besser du die Finanzierung deines Eigenheims planst, desto mehr Geld sparst du am Ende. Nutze den Budgetrechner, um verschiedene Möglichkeiten zu analysieren und zur Auslotung, wie viel Haus du dir tatsächlich leisten kannst. Dabei kannst du auch dein Eigenkapital angeben, um zu sehen, wie dieses den Kredit beeinflussen könnte.

Tipp: Förderungen für den Immobilienkauf nutzen

Die österreichischen Bundesländer bieten privaten Häuslebauern ein gutes Angebot an Wohnbauförderungen, insbesondere für Energiesparmaßnahmen und Jungfamilien. Diese müssen häufig vor Baubeginn beantragt werden, weshalb du rechtzeitig an die geltenden Fristen und die möglichen Förderungen denken solltest. Der Bankberater ist hier für gewöhnlich dein verlässlicher Ansprechpartner. Aber auch bei der Arbeiterkammer kannst du dich über die Wohnbauförderung in Österreich informieren.