Der Grundbucheintrag regelt die Besitzverhältnisse und die Rechten und Pflichten des Grundstücks. Hier liest du, wie du ihn beantragst, wie viel er kostet und wie du am besten vorgehst, wenn du einen Eintrag löschen lassen möchtest. 

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Das Wichtigste in Kürze
  • Der Grundbucheintrag gibt an, wem ein Grundstück gehört und welche Rechte, Dienstbarkeiten und Lasten sich darauf befinden.
  • Die Abfrage der Datenbank ist günstig, dennoch nicht komplett kostenlos. Schon für die Beantragung eines Immobilienkredites benötigst du als Käufer einen Grundbuchauszug.
  • Für die Eintragung im Grundbuch solltest du neben den Eingabegebühren auch die Kosten für den Eigentumsvermerk und für den Eintrag des Pfandrechts berücksichtigen. So können sich die Gesamtkosten beim Hauskauf um mehrere Prozentpunkte erhöhen.

Was steht in einem Grundbucheintrag?

Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis der Bezirksgerichte. Der Eintrag gibt Auskunft über die Eigentumsverhältnisse, die das Grundstück betreffen. Dazu gehören Informationen zum Besitzer des Eigentums, zu Pfandrechten und Baurechten, Dienstbarkeiten oder auch Reallasten. 

Das Grundbuch ist in Österreich über das Internet oder in den Gemeindeämtern einsehbar, die Abfrage der Datenbank ist aber kostenpflichtig. Aktuell betragen die Kosten für einen einmaligen Auszug meist 14,40 Euro (Stand: November 2021).

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Schon gewusst: Warum ist das Grundbuch für den Kauf relevant?

Wer ein Grundstück oder ein Haus kaufen möchte, muss unbedingt zuerst die Grundbucheintragungen prüfen. Es ist möglich, dass Lasten auf dem Grund liegen, dass also zum Beispiel noch Rechte dritter Personen oder Banken gelten. Dazu zählen Wohnrechte, Nutzungsrechte, Veräußerungsverbote oder Verkaufsrechte sowie Pfandrechte und Reallasten.

Wie beantrage ich eine Grundbucheintragung?

Bevor du eine Immobilie erwerben oder bauen kannst, musst du als Eigentümer beim Grundbuchsgericht die Einverleibung des Eigentumsrechts beantragen. Der Antrag wird beim Bezirksgericht schriftlich eingereicht. Er muss folgende Angaben enthalten:

  • Kaufvertrag
  • Selbstberechnungserklärung des Finanzamtes
  • Löschungs- und Zustimmungserklärungen, falls Banken an der Finanzierung beteiligt sind oder Vorverkaufsberechtigungen gelten
  • Grundverkehrsbehördliche Genehmigung
  • Staatsbürgerschaftsnachweis, Adresse, Name und Geburtsdatum des Antragsstellers

Wie viel kostet es, sich im Grundbuch eintragen zu lassen?

Die Eintragung an sich kostet in Österreich 47 Euro (Stand: November 2021). Erfolgt die Antragstellung nicht im elektronischen Rechtsverkehr, liegen die Kosten für die Eintragung bei 66 Euro. 

Das sind aber noch nicht alle Grundbucheintragungskosten beziehungsweise Grundbuchgebühren: Hinzu kommen noch die Kosten für den Vermerk als Eigentum sowie das Baurecht. Diese liegen bei 1,1 Prozent vom Verkehrswert, also von dem Preis, der bei einem Geschäftsverkehr erzielt worden wäre. Wird das Grundstück gekauft, deckt sich dieser Betrag mit dem Kaufpreis. Es gibt aber auch Begünstigungen für die Grundbucheintragung, etwa wenn das Grundstück innerhalb des erweiterten Familienkreises veräußert wird.

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Zu beachten: Extrakosten beim Pfandrecht

Wird zusätzlich noch ein Pfandrecht eingetragen, muss der Eigentümer mit einem Aufschlag von 1,2 Prozent vom Pfandbetrag rechnen.

Beispielrechnung für den Grundbucheintrag

Neben den Eingabegebühren solltest du bei der Verbücherung, also der Eintragung ins Grundbuch, auch mit prozentualen Kosten vom Verkehrswert rechnen. Die folgende Beispielrechnung zeigt, wie hoch die Kosten vom Grundbucheintrag sein können: 

Verkehrswert der Immobilie 200.000 Euro
Eingabegebühren (elektronisch) 47 Euro
Kosten für den Vermerk als Eigentum (1,1%) 2.200 Euro
Kosten für Eintragen des Pfandrechts (1,2%) 2.400 Euro
Gesamtausgaben für die Verbücherung 6.647 Euro

In diesem Fall solltest du schon vor dem Kauf der Immobilie beachten, dass Kaufnebenkosten von 6.647 Euro für die Verbücherung anfallen. Diese Kosten erhöhen den Gesamtpreis um etwa 3,35 Prozent. Hinzu kommen weitere Nebenkosten.

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Wichtig: Alle Kaufnebenkosten im Blick behalten

Neben den Kosten für die Verbücherung kommen beim Hauskauf weitere Ausgaben auf dich zu. Dazu gehören etwa die Grunderwerbssteuer, die Maklerprovision und die Anwaltskosten. Kalkuliere diese Kosten am besten von Anfang an mit ein.

Was passiert, wenn die Bank im Grundbuch steht?

Der Grundbucheintrag kann beim Beantragen eines Kredites eine Rolle spielen. Denn wenn du als Kreditnehmer gegenüber der Bank nicht ausreichend Sicherheiten aufweisen kannst, kann die Bank eine Hypothek anbieten. Es handelt sich dabei um ein Pfandrecht, welches im Grundbuch mittels Pfandbestellungsurkunde vermerkt wird. 

Bei Bankendarlehen ist es üblich, eine Höchstbetragshypothek zu vereinbaren, die bis zu 30 Prozent höher als der vereinbarte Kreditbetrag sein kann. Kann der Kreditnehmer seine Schulden nicht mehr begleichen, dann hat die Bank das Recht, sich das fehlende Geld über die Immobilie zurückzuholen, zum Beispiel durch eine Zwangsversteigerung.

Dies sind die Vorteile an einer im Grundbuch eingetragenen Hypothek:

  • Sicherheit für die Bank
  • Dadurch günstigere Zinsen und Rahmenbedingungen für Kreditnehmer
  • Bank wird nach Abbezahlung wieder aus dem Grundbuch gelöscht
  • Du bist nach Abbezahlung alleiniger Eigentümer der Immobilie

Wie kann ein Eintrag gelöscht werden?

Unter bestimmten Bedingungen ist es möglich, Einträge im Grundbuch löschen zu lassen. Das kostet ebenso wie das Eintragen mindestens 47 Euro. Der Antrag ist beim zuständigen Bezirksgericht zu stellen. Soll ein Kredit gelöscht werden, muss dazu die Zustimmung des Kreditgebers eingeholt werden. 

Sobald sich eine Schuld auflöst oder sich die Besitzverhältnisse ändern, solltest du sofort die Änderung des Eintrags beantragen. In Österreich kann dieser Vorgang in manchen Fällen bis zu drei Monate oder sogar noch länger dauern. Ein aktueller Grundbucheintrag macht Vorgänge wie das Kaufen und Verkaufen sowie die Beantragung eines Kredits deutlich einfacher.