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Verkehrswert, Einheitswert, Marktwert

Die wichtigsten Unterschiede

Verkehrswert, Einheitswert und Marktwert kennzeichnen den Wert eines Objektes aus verschiedenen Blickwinkeln. Doch welcher ist nun für die Vermarktung ausschlaggebend? Und worin unterscheiden sie sich?

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Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert, Einheitswert und Sachwert?

Der Verkehrswert wird von einem Sachverständigen ermittelt, der über sehr gute Markt- und Fachkenntnisse verfügen muss. Er bildet den sachlichen Wert, das heißt jenen Preis, der bei einer Veräußerung einer Immobilie üblicherweise im Geschäftsverkehr erzielt werden kann.

Der Marktwert wiederum definiert sich als der Preis, zu welchem Grundstücke und Gebäude auf dem Immobilienmarkt tatsächlich verkauft werden können. Steuern und Nebenkosten werden beim Marktwert nicht berücksichtigt.

Der Einheitswert ist eine steuerliche Messgröße für den Grundbesitz. Das Finanzamt ermittelt diesen Wert anhand des Bewertungsgesetzes (§§ 19 ff Bewertungsgesetz) und nutzt ihn als Grundlage für die Bemessung verschiedener Steuern (z.B. Erbschaftssteuer, Grundsteuer oder auch Einkommenssteuer bei land- und forstwirtschaftlichen Betrieben).

Wie wird der Verkehrswert ermittelt?

Der Verkehrswert einer Immobilie wird unabhängig vom emotionalen Wert von einem Sachverständigen unter Berücksichtigung der Lage, der Ausstattung und des Zustandes ermittelt. Dabei gibt es verschiedene Methoden:

Beim Vergleichswertverfahren wird die Liegenschaft mit einer ähnlichen, kürzlich veräußerten Liegenschaft verglichen.

Beispiel zum Vergleichswertverfahren:

Angaben Vergleichsobjekt Bewertungsobjekt Zu- und Abschläge
Wohnfläche 83 qm 80 qm -5%
Baujahr 1995 1999 +2%
Lage gute Lage gute Lage  
Stockwerk 1. Stock Erdgeschoss -10%
Ausstattung durchschnittlich hochwertig +8%
Zustand baujahrestypisch baujahrestypisch  
Vermietung leerstehend leerstehend  
Preis pro qm 1.650 Euro 1.650 Euro  
Absoluter Wert 136.950,00 Euro 130.102,50 Euro  

Beim Sachwertverfahren wird der Wert des Grundstücks mit den zu erwartenden Kosten für einen Neubau abzüglich der bisher erfolgten Abnutzung des bestehenden Gebäudes abgeglichen.

Beispiel zum Sachwertverfahren:

Bodenrichtwert pro qm 220,00 Euro
x Grundstücksfläche 500 qm
= Bodenwert 110.000,00 Euro
Regelherstellungskosten pro qm 1.350,00 Euro
x Bruttogrundfläche 130 qm
= Gebäudeherstellungskosten 175.500,00 Euro
– Alterswertminderung 40.500 Euro
= Gebäudesachwert 135.000,00 Euro
+ Bodenwert 110.000,00 Euro
= vorläufiger Sachwert 245.000,00 Euro
x Marktanpassungsfaktor 0,9
= finaler Sachwert 220.500,00 Euro

Das Ertragswertverfahren ist in erster Linie für Vermieter bzw. Verpächter interessant. Mit dieser Methode wird berechnet, inwiefern sich die Mieteinnahmen gemessen an den Kosten für den Betrieb der Immobilie rentieren. Besonders bei gewerblichen Immobilien kommt dieses Verfahren zum Einsatz, da es am besten den tatsächlichen Marktwert der Immobilie widerspiegelt.

Beispiel zum Ertragswertverfahren:

Grundstücksfläche 400 qm  
x Bodenrichtwert pro qm 115 Euro  
= Bodenwert 46.000 Euro  
Rohertrag 30.000 Euro ortsüblicher Jahresmietzins
– Bewirtschaftungskosten 3.000 Euro Verwaltung, Instandhaltung, etc.
= Reinertrag des Grundstücks 27.000 Euro  
– Bodenwertverzinsung 2.300 Euro Bodenwert x Liegenschaftszins (5%)
= Gebäudereinertrag 24.700 Euro  
x Vervielfältiger 14 Vervielfältiger bei Restnutzungsdauer von 25 Jahren
= Gebäudeertragswert 345.800 Euro  
Vorläufiger Ertragswert 391.800 Euro Bodenwert + Gebäudeertragswert
– sonstige wertbeeinflussende Umstände 35.000 Euro Bauliche Mängel am Gebäude
Ertragswert (Verkehrswert) 356.800 Euro  

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Welche Bedeutung hat der Verkehrswert?

Mit der Steuerreform 2015 hat sich bei Grundstücks- und Immobilienübertragungen innerhalb der Familie etwas Wesentliches geändert: Es wird nicht mehr der dreifache Einheitswert, sondern der Verkehrswert zur Berechnung der Grunderwerbssteuer herangezogen. Außerdem wird der Verkehrswert zur Bemessungsgrundlage für Kredite beziehungsweise Hypotheken gemacht.

Welche Faktoren beeinflussen den Marktwert einer Immobilie?

Die wichtigste Einflussgröße auf den Marktwert einer Immobilie ist in Österreich die Lage. Eine Immobilie in Wien kann schnell mehr als die Hälfte teurer sein als eine vergleichbare Immobilie im Burgenland. Mit Ausnahme von Wien, der teuersten Stadt Österreichs, sind im Allgemeinen die Immobilien im Westen teurer als im Osten.

Grundsätzlich gilt: Je größer die Nachfrage und je kleiner das Angebot, umso höher ist der Marktwert der Immobilie. Deshalb ist vor allem in Ballungsräumen weiterhin zu erwarten, dass dort der Marktwert prozentual am schnellsten steigt.

Wie wird der Einheitswert berechnet?

Die Einheitswertfeststellung ist Aufgabe des Finanzamts. Der Wert ergibt sich aus einer Bewertung und Addition von Bodenwert und Gebäudewert mit Bezug auf das Bewertungsgesetz.

Der Bodenwert ist der gemeine Wert des Grundstücks, während sich der Gebäudewert, abhängig von Bauweise und Ausstattung, aus den Durchschnittspreisen je Kubikmeter des umbauten Raums ergibt. Unbebaute Grundstücke sind mit dem gemeinen Wert zu bewerten.

Der Einheitswert liegt unter dem Marktwert und Verkehrswert. Das ist insofern erfreulich, als dass der Einheitswertbescheid die Grundlage für den Grundsteuerbescheid ist. Außerdem ist er für Schenkungen und Erbschaftsangelegenheiten relevant. Sollte einem Eigentümer der im Bescheid genannte Wert als zu hoch erscheinen, kann er entsprechende Rechtsmittel einlegen.

Gut zu wissen: Alle neun Jahre erfolgt eine Hauptfeststellung der Einheitswerte und in Ausnahmefällen wird zusätzlich eine Nachfeststellung durchgeführt.