Mieter haben gegenüber dem Vermieter Rechte und Pflichten. Diese sind zumeist in einem schriftlichen Mietvertrag detailliert geregelt. Doch nicht alles, was im Mietvertrag steht ist auch rechtens. Der Oberste Gerichtshof hat in den vergangenen Jahren zahlreiche Mietvertragsklauseln aufgehoben.
Solange sich Mieter und Vermieter einig sind, sind Mietverträge praktisch ohne Bedeutung. Kommt es allerdings zu Konflikten ist entscheidend, was im Mietvertrag festgelegt ist und ob die im Mietvertrag getroffenen Vereinbarungen den Gesetzen entsprechen. Mietverträge sind zwar auch dann gültig wenn sie nur mündlich abgeschlossen wurden, heutzutage ist die Schriftform allerdings Standard. Zumal sich bei mündlichen Absprachen im Konfliktfall nur schwer beweisen lässt, was damals per Handschlag vereinbart wurde. Wie ein Mietvertrag gestaltet werden kann hängt vor allem davon ab, ob das Mietrechtsgesetz angewendet werden muss oder nicht.
Im Prinzip überlässt der Vermieter dem Mieter die Wohnung für einen monatlich fix festgesetzten Betrag - so weit, so gut! Wer als Mieter folgende drei Punkte beachtet, hat eine relativ starke Position wenn es um mögliche Konflikte mit dem Vermieter geht. Speziell dann, wenn der Mietvertrag im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes liegt.
- Pünktliche Bezahlung der Miete - Sorgsame Behandlung des Mietgegenstandes und der allgemeine Teile des Hauses - Einhaltung der Hausordnung und rücksichtsvolles Verhalten gegenüber den anderen Mitgliedern der Hausgemeinschaft
Reibereien um Geld und Detailfragen
Abgesehen von den oben genannten Punkten treten Konflikte zwischen Mietern und Vermietern meist dann auf, wenn es um
- Betriebskosten-Abrechnungen, - vom Vermieter beabsichtigte Kündigungen des Mietverhältnisses bzw. Eintritt einer anderen Person in den Mietvertrag, - Reparaturen und Umbauarbeiten seitens des Vermieters, - Konflikte zwischen Nachbarn bzw. Lärm in der Nachbarschaft oder - den Zustand der Wohnung bei der Rückgabe bzw. das Einbehalten der Kaution geht.
In den vergangenen Jahren hat der oberste Gerichtshof zahlreiche Klauseln in Mietverträgen als "nicht rechtsgültig" aufgehoben, weil sie entweder dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetz, dem Mietrechtsgesetz oder dem Konsumentenschutzgesetz widersprochen haben. Eine der bekanntesten Klauseln in standardisierten Mietvertragsformularen enthielt, dass Mieter beim Ausziehen die Wohnung neu ausgemalt zurückzugeben hatten. Nach einem Urteil des Obersten Gerichtshofes (6 Ob 104/09a) ist eine solche Vereinbarung allerdings nicht rechtswirksam, wenn sie in einem vom Vermieter stammenden Vertragsformular getroffen wurde und es keine sachliche Rechtfertigung dafür gibt.
Ein Hauptgrund, warum diese und andere standardmäßige Klauseln in Mietverträgen ungültig sind liegt darin, dass einem Vertragspartner (also konkret dem Mieter) Vertragsbestimmungen die ihn benachteiligen, nicht einfach so aufgedrängt werden dürfen. Wenn ein Mieter die Wohnung haben will, kann er praktisch gar nicht anders als dieser sachlich vielfach sinnlosen Klausel zuzustimmen - ansonsten würde ein anderer Mieter die Wohnung bekommen. Andererseits müssen beispielsweise Wohnungen in jedem Fall neu ausgemalt zurück gegeben werden, wenn die Mieter die Farbe an der Wand stark abgenutzt haben oder die Wände "ortsunüblich" bemalt wurden. Dann bedarf es nicht einmal einer Klausel im Mietvertrag, die genau darauf hinweist.
Da günstige Mietwohnungen nach wie vor Mangelware sind, versuchen viele Vermieter alles auszuschöpfen was rechtlich möglich ist, um ein Maximum an Rechten über Ihr Eigentum zu bewahren. Oft hat sich dabei im Nachhinein durch Gerichtsprozesse herausgestellt, dass viele Klauseln - auch wenn sie von Juristen formuliert wurden - nicht den Gesetzen entsprechen. Bei Klauseln die ihnen unverständlich vorkommen, sollten Mieter exakt nachfragen und sich im Fall des Falles bei einer Beratungsstelle Hilfe holen. Die Frage für Vermieter und Mieter ist, ob sich gerichtlich ausgetragene Konflikte auszahlen oder ob man es schafft, im Konfliktfall einen Kompromiss zu schließen mit dem beide Seiten leben können.
