Mietrecht in Österreich - Gut zu wissen

Informieren sie sich über Ihre Rechte und Pflichten

Die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter nach dem Mietrechtsgesetz werden im Mietvertrag festgehalten. Doch nicht alles im Mietvertrag ist rechtens: Der Oberste Gerichtshof hat in den letzten Jahren viele Klauseln aufgehoben. Vermieter und Mieter sollten sich deshalb vorab informieren, welche Klauseln zulässig sind.

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Welche Leistungen umfasst ein Mietvertrag laut Mietrecht in Österreich?

Prinzipiell überlässt der Vermieter dem Mieter die Wohnung für einen festgesetzten, monatlich zu entrichtenden Betrag. Daneben verpflichtet sich der Mieter aber zum Einhalten folgender Vereinbarungen:

  • Pünktliche Bezahlung der Miete
  • Sorgsame Behandlung des Mietgegenstandes und der allgemeine Teile des Hauses
  • Einhaltung der Hausordnung und rücksichtsvolles Verhalten gegenüber den anderen Mitgliedern der Hausgemeinschaft

Welche Rechte und Pflichten hat der Vermieter laut Mietrecht?

  • Das Mietrechtsgesetz (MRG) schreibt dem Vermieter eine Erhaltungspflicht am Mietgegenstand vor, wenn es sich um die Behebung ernster Schäden wie Wasserrohrbrüche oder undichte Leitungen handelt. Die Erhaltungspflicht bezieht sich auch auf allgemeine Teile des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet.
  • Der Vermieter hat laut MRG die Pflicht, die Wohnung in brauchbarem Zustand an den Mieter zu übergeben.
  • Die Begehung des Mietgegenstandes  ist, außer bei Gefahr im Verzug, entsprechend vom Vermieter anzukündigen (ein bis zwei Wochen vorher) und mit dem Mieter abzustimmen.

Aktuelle Rechtshemen

Welche Rechte und Pflichten hat der Mieter?

  • Der Mieter hat das Betreten des Mietgegenstands durch den Vermieter oder durch die vom Vermieter beauftragten Personen zu dulden, wenn wichtige Gründe vorliegen (zum Beispiel wenn ernste Schäden des Hauses im Mietgegenstand vorliegen oder um Wärmemesser abzulesen).
  • Der Mieter hat die Neuschaffung von Mietgegenständen zum Beispiel durch Aufstockung und Dachbodenausbau zu dulden. Wird dadurch in bestehende Rechte eingegriffen, besteht die Duldungspflicht nur, insofern der Vermieter eine entsprechende Ersatzmöglichkeit schafft oder einen Geldersatz leistet.
  • Der Mieter muss die vorübergehende Benutzung oder Veränderung des eigenen Mietgegenstandes zulassen, wenn dies notwendig oder erforderlich ist. Dies betrifft etwa Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten am Haus (zum Beispiel Reparatur einer undichten Gasleitung, Einbau eines Aufzuges) oder die Behebung ernster Schäden im eigenen oder einem anderen Mietgegenstand. Im MRG ist allerdings für den Mieter ein Entschädigungsanspruch für erlittene Unannehmlichkeiten im Zuge von Umbauarbeiten vorgesehen.
  • Der Mieter hat den Mietgegenstand und die damit verbundenen Einrichtungen, wie zum Beispiel die Beheizungsanlagen, so zu warten und instand zu halten, dass dem Vermieter  und den anderen Mietern kein Nachteil entsteht. Andernfalls droht eine Schadenersatzforderung.

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Wann bei Auszug die Wohnung zu streichen ist

Einer der häufigsten Streitpunkte nach dem Auszug des Mieters ist das Ausmalen der Wohnung. Nach einem Urteil des Obersten Gerichtshofes (6 Ob 104/09a) ist dies selbst dann nicht notwendig, wenn eine entsprechende Vereinbarung im Vertrag getroffen wurde, die Wohnung aber nicht über den Zustand der normalen Abnutzung hinaus abgewohnt wurde. Wenn die Farbe an der Wand stark abgenutzt ist oder die Wände ortsunüblich bemalt wurden, müssen Wohnungen in jedem Fall neu ausgemalt zurückgegeben werden. Dann bedarf es nicht einmal einer Klausel im Mietvertrag, die genau darauf hinweist.

Welche Regeln darf ein Wohnungseigentümer laut Mietrechtsgesetz aufstellen?

Insbesondere in Bezug auf die Kündigungsgründe und die Instandhaltungskosten versuchen Vermieter oft, sich mit eigens formulierten Klauseln mehr Freiheiten als laut Mietrechtsgesetz üblich offenzuhalten. Bei Klauseln, die den Mietern unverständlich vorkommen, sollten Mieter exakt nachfragen und sich Hilfe bei der Mietervereinigung oder dem Konsumentenschutz holen. Umgekehrt muss sich auch der Vermieter an einen Mietrechtsexperten wenden, denn auch wenn ein Anwalt den Vertrag formuliert hat, ist er nicht rechtskräftig, wenn er gegen das MRG verstößt. Im Zweifelsfall wird für den Mieter entschieden.

Wie ist der Kündigungsschutz laut Mietrechtsgesetz geregelt?

Insbesondere beim Kündigungsschutz kommt es darauf an, ob eine Immobilie in den Vollanwendungs-, Teilanwendungs- oder Nichtanwendungsbereich des MRG fällt. Beim Vollanwendungsbereich und Teilanwendungsbereich gibt es klare Regeln zu Kaution, Befristung, Kündigungsschutz und zum Mietrecht im Todesfall. Beim Vollanwendungsbereich wird außerdem eine Betriebskosten- und Mietzinsbegrenzung vorgeschrieben. Am wenigsten Schutz haben Mieter, die in den Nichtanwendungsbereich fallen. Für sie gibt es keinen Kündigungsschutz und keine Befristungen und der Mietzins kann frei vereinbart werden. In den Nichtanwendungsbereich fallen Ein- und Zweifamilienhäuser, bei denen die Mietverträge vor 2002 abgeschlossen wurden, Dienstwohnungen, Ferienwohnungen, Mieten in Beherbergungsunternehmen oder Heimen, Zweitwohnungen mit einer Befristung von 6 Monaten und Wohnungen in karitativen Einrichtungen. Mieter sollten insbesondere darauf achten, in welchen Anwendungsbereich die Wohnung laut Mietvertrag fällt.

So hilft die Mietervereinigung als Schlichtungsstelle

Im streitigen Verfahren wird bei dem zuständigen Gericht eine Klage eingebracht (beispielsweise die Mietzinsklage). Im Außerstreitverfahren wird keine Klage eingebracht, sondern ein Antrag. In größeren Gemeinden sind so genannte Schlichtungsstellen eingerichtet. In diesem Fall sind für bestimmte außerstreitige Angelegenheiten - etwa bei der Rückforderung verbotener Ablösen - nicht die Gerichte, sondern zunächst die Schlichtungsstellen zuständig. Gegen eine Entscheidung der Schlichtungsstelle kann jede Partei binnen vier Wochen ab Zustellung der Entscheidung das Bezirksgericht anrufen. Damit trifft die Entscheidung außer Kraft und es wird das gerichtliche  Verfahren eingeleitet. § 37 MRG zählt die Angelegenheiten auf, die im Außerstreitverfahren geltend zu machen sind:

  • Anerkennung als Hauptmieter
  • Durchführung von Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten
  • Durchsetzung der Anbotspflicht
  • Durchsetzung des Anspruchs auf Wiederherstellung
  • Duldung von Eingriffen in das Mietrecht zur Durchführung von Erhaltungs-, Verbesserungs-, Änderungs- und Errichtungsarbeiten einschließlich des Anspruches auf angemessene Entschädigung
  • Veränderung (Verbesserung) des Mietgegenstandes
  • Feststellung der Höhe und Ersatz von Aufwendungen auf eine Wohnung
  • Wohnungstausch
  • Angemessenheit des vereinbarten oder begehrten Hauptmietzinses, Untermietzinses und Anrechnung von Dienstleistungen auf den Hauptmietzins
  • Aufgliederung eines Pauschalmietzinses
  • Verteilung der Gesamtkosten und Anteil eines Mietgegenstandes an den Gesamtkosten
  • Erhöhung der Hauptmietzinsen, Höhe und Zuordnung der Kosten von Baumaßnahmen gemäß  §  18c - Legung der Abrechnungen
  • Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben, Auslagen für die Verwaltung, Aufwendungen für die Hausbetreuung, besondere Aufwendungen
  • Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände und sonstige Leistungen
  • Angemessenheit des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags und Rückzahlung sowie Bekanntgabe der Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten
  • Rückzahlungen von verbotenen Leistungen und Entgelten