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Mietminderung bei überhitzten Wohnungen?

Der Sommer ist da und bringt so manchen Mieter ins Schwitzen.

Heiße Temperaturen und strahlender Sonnenschein führen auch zu drückender Hitze in den eigenen vier Wänden. Doch nicht jeder Vermieter ist gewillt, Abhilfe zu schaffen. Reichen hohe Temperaturen in der Wohnung aus, um eine Mietminderung geltend zu machen?

Was Schülern in den Ferien höchste Freude bereitet, kommt nicht bei jedem gut an. Besonders Mieter von Wohnungen, die sich stark aufheizen, begeistern Temperaturen über 30 Grad nicht. Nicht umsonst spricht man schon lange nicht mehr nur von den drei Aggregatszuständen fest, flüssig und gasförmig. Nach dem gasförmigen kommt jetzt der Zustand der Dachgeschosswohnung. Was sich mit einem Augenzwinkern liest, ist nicht nur für die Bewohner von Dachgeschossen ein echtes Problem. Gerade als Mieter hat man – was die Kühlung der Wohnung betrifft – wenig Handlungsspielraum. Selbst dem Einbau einer Klimaanlage muss der Eigentümer Ihrer Wohnung laut Mieterschutzbund zuerst zustimmen. Stellt sich die Frage: Dürfen Sie den Mietzins bei einer Überhitzung der Wohnung also direkt mindern oder müssen Sie für denselben Preis schwitzen?

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Mietminderung nach Hitzschlag

In einem deutschen Fall, bei dem 46 Grad in der Wohnung herrschten, der Wellensittich einen Hitzschlag erlitt und die Kerzen schmolzen, war die Antwort klar. Hier sind eine Mietminderung und sogar eine fristlose Kündigung definitiv möglich. Letztendlich kommt es jedoch immer auf Ihren konkreten Fall und auf die im Mietvertrag vereinbarten Leistungen an. Grundsätzlich ist es so, dass Sie die Miete mindern können, sobald die Wohnung nicht mehr – wie im Mietvertrag festgeschrieben – nutzbar ist. Ein durchaus dehnbarer Begriff. Streit inkludiert. In Ihrem Vertrag ist also vielleicht die dauerhafte Nutzung einer funktionierenden Klimaanlage festgeschrieben. Die Klimaanlage war aber schon alt, hat laut geknallt, ist seither defekt und in Ihrer Wohnung hat es 45 Grad. Ihnen steht ab dem Tag des Defektes zu, weniger Miete zu bezahlen.

Konkretes Vorgehen

Wie gehen Sie also vor, wenn Sie mal wieder Spiegelei auf Ihrem Boden braten können? Zunächst sollten Sie – nach Möglichkeit anhand von Vergleichsobjekten von Freunden und Bekannten – abklären, ob es sich um einen normalen, sommerlichen Temperaturanstieg handelt. Dieser ist leider in jeder Wohnung hinzunehmen. Wenn Sie das definitiv ausschließen können und vielleicht sogar einen Defekt eines Belüftungsgerätes festgestellt haben, herrscht Handlungsbedarf. In jedem Fall rät die Arbeiterkammer dazu, den Mietzins nicht sofort zu mindern. Um Streitigkeiten oder gar Räumungsklagen zu vermeiden, sollten Sie dem Vermieter und der Hausverwaltung eine schriftliche Aufforderung zur Mängelbehebung zukommen lassen. Diese versenden Sie am besten per Einschreiben, um die Kontaktaufnahme notfalls beweisen zu können. Empfehlenswert ist es außerdem in dem Brief eine Frist für die Reparaturen zu setzen und die Miete vorerst unter Vorbehalt weiterzuzahlen. Ist die Frist ohne eine Meldung des Vermieters verstrichen, dürfen Sie die zu viel bezahlte Miete nachträglich zurückfordern.

Eine andere Vorgehensweise ist erforderlich, wenn kein akuter Mangel zur Hitzeentwicklung in der Wohnung geführt hat. Da in Österreich keine Maximaltemperatur in Wohnungen festgesetzt wurde, wird bei einem Streitfall vor allem die korrekte Bauweise einer Immobilie auf Herz und Nieren überprüft. Damit Sie vor Gericht etwas in der Hand haben, ist es empfehlenswert, ein Temperaturtagebuch zu führen. Hier tragen Sie morgens, mittags und abends die gemessenen Grad Celsius ein. Auch Zeugen für die Hitzeentwicklung können im Fall des Falles nützlich sein. Eine ungenaue Feststellung à la „Jo, es hat halt jeden Tag bestimmt über 30 Grad gehabt“ reicht den Richtern nämlich zumeist nicht aus.

Außerordentliche Kündigungen, wie im Fall mit dem verstorbenen Wellensittich, sind übrigens nur in solchen Extremfällen zulässig.

Klimawandel bringt Hitze

Obwohl beim Mieterschutzbund momentan noch wenige Beschwerden zu überhitzten Wohnungen eingehen, könnte das Problem in den nächsten Jahren noch deutlich wichtiger werden. Gerade in den dicht besiedelten Landeshauptstädten wie beispielsweise Wien, Graz oder Salzburg kann man sich durch den Klimawandel im Sommer den Gang in die Sauna bald sparen. Das wird sich wahrscheinlich auch in den Wohnungstemperaturen widerspiegeln und damit mehr Investitionen in Kühlungsanlagen notwendig machen. Und da Temperaturen bis 45 Grad kein Phänomen der letzten drei Jahre sind, könnte die Justiz bald nachziehen: Eine gesetzliche Temperaturbeschränkung für Häuser und Wohnungen würden wohl viele Mieter begrüßen.

Fazit:

Klar ist jetzt: Eine Mietminderung kann nicht jeder von seinem Vermieter verlangen. Gerade bei kaputten Kühlungsgeräten oder Beschattungsanlagen muss ihm die Möglichkeit gewährt werden, den Schaden zu beheben und die Wohnung wieder in einen guten Zustand zu bringen. Geschieht dies innerhalb der gesetzten Frist nicht, sind rechtliche Schritte das nächste Mittel zur Zielerreichung – nämlich einer gut gekühlten Wohnung. Sinnvoll kann es immer sein, die Miete unter Vorbehalt zu zahlen und den Zins nicht direkt zu mindern. So oder so: Auch trotz Klimawandel sollte die Hitze im September langsam abnehmen. Manche warten darauf schon sehnsüchtig. Denn es gibt Menschen, die traurig sind, wenn der Sommer vorbei ist. Und es gibt Menschen mit aufgeheizten Wohnungen.