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Mietschulden

Welche Rechte Sie als Vermieter haben

Vermieter sind für gewöhnlich auf ihre Mieteinnahmen angewiesen. Bei Zahlungsverzug oder Mietschulden können sie in einen finanziellen Engpass geraten. Doch wie schützen sich Vermieter vor Mietnomaden? Und welche Schritte können sie ergreifen, um die Miete einzutreiben?

Wann können die Mietschulden vom Mieter eingefordert werden

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Bevor der Vermieter eine Mahnung an den Mieter schickt, ist zu empfehlen, ihn zunächst persönlich anzusprechen und ihm noch zwei Tage Zeit zu geben, falls er das Zahlen einfach nur vergessen hat. Ist dies zum vereinbarten Termin noch nicht erfolgt, sollte der Vermieter per Einschreiben eine Mahnung an den Mieter schicken. In der Mahnung sind die offene Miete, die Bankdaten und ein Stichtag, bis zu dem das Geld eingezahlt werden muss, zu nennen.

Was tun, wenn der Mieter nicht bezahlt?

Sollte der Mieter trotz Mahnung innerhalb von acht Tagen nach dem Stichtag nicht zahlen, muss entweder bei Gericht eine Mahnklage eingereicht werden, oder gleich schon eine gerichtliche Kündigung erwirkt werden.

Die Mahnklage funktioniert relativ einfach: Der Vermieter füllt das auf der Homepage des Justizministeriums bereitgestellte Formular aus und schickt es an das Gericht. Das Bezirksgericht erlässt dann einen Zahlungsbefehl. Ein Brief vom Gericht wirkt meist Wunder.

Für gewöhnlich will der Vermieter den Mieter aber aus der Wohnung haben, um sich auch in Zukunft vor Mietschulden zu schützen. Bei Zahlungsverzug hat der Vermieter das Recht, eine fristlose Kündigung auszusprechen. Im Kündigungsschreiben sind die Mietschulden als Grund anzugeben. Die Kündigung ist leider meist mit einem Gerichtsverfahren verbunden, das sich über mehrere Monate hinzieht. Ist die Verhandlung bereits im Gange und zahlt der Mieter vor ihrem Ende, wird die Kündigung wieder aufgehoben. Auch Anzahlungen können das Verfahren verzögern, da der Mieter damit seine Zahlungswilligkeit nachweist.

In weiterer Folge wird häufig eine Räumungsklage bzw. Zwangsräumung notwendig, wenn sich der Mieter gegen das Ausziehen wehrt. Der Vermieter darf diese nicht von sich aus durchführen, sondern es muss ein Gerichtsvollzieher damit beauftragt werden. Dieser entscheidet, was und wieviel gepfändet werden darf. Um die Wohnung nicht gleich räumen zu müssen, kann der Vermieter die Möbel nach „Berliner Modell“ in einem absperrbaren Raum, z.B. einem Keller, einlagern. Die Erträge, die durch die Verpfändung erzielt werden, gehen zum Begleichen der Mietschulden an den Vermieter.

Warum die Kaution nicht vor Mietschulden schützt

Der Vermieter kann nicht einfach die Kaution einbehalten oder zweckentfremden, wenn die Miete einmal ausfällt, und dann eine neuerliche Zahlung der Kaution verlangen. Das darf nur geschehen, wenn in einem Gerichtsurteil bestätigt wird, dass es Mietrückstände gibt.

Welche außergerichtlichen Vereinbarungen sind möglich?

Eine Zahlungsverzögerung ist noch kein Hinweis darauf, dass es sich um einen Mietnomaden handelt. Häufig können unerwartete Schicksalsschläge oder der Verlust der Arbeit zu einem finanziellen Engpass führen und der Mieter kann nur vorübergehend nicht zahlen. Um sich den mühsamen Weg über das Gericht zu sparen, sollte in solchen Fällen ein gemeinsames Gespräch gesucht werden. So können z. B. Ratenzahlungen oder ein späteres Zahlen vereinbart werden. Wichtig ist, dass die Vereinbarungen schriftlich festgehalten werden und dass in dem Vertrag ausdrücklich vermerkt wird, dass der Vermieter damit nicht auf seine Forderungen verzichtet.

Ein Inkassobüro mit dem Eintreiben von Mietschulden beauftragen

Schaltet der Mieter auf stur und soll der Rechtsweg gemieden werden, kann der Vermieter ein Inkassobüro mit dem Eintreiben der Mietschulden beauftragen. Die Kosten dafür sind in der österreichischen Inkassogebührenverordnung geregelt.

Wie kann der KSV1870 helfen?

Der KSV bietet seinen Mitgliedern den Service seiner KSV1870 Forderungsmanagement GmbH an und hat durch seinen bekannten Ruf eine hohe Erfolgsquote von 85 Prozent. Ein Drittel der offenen Forderungen wird nach Eingreifen des KSV innerhalb von 14 Tagen beglichen. Dabei bietet der Kreditschutzverband sowohl ein außergerichtliches als auch ein gerichtliches Inkassoverfahren an.  

Aus diesem Grund ist eine Mitgliedschaft beim KSV jedem Vermieter, der mehrere Immobilienobjekte vermietet, absolut zu empfehlen. Als Mitglied kann er sich nämlich auch über die Bonität von Privatpersonen, d. h. des potentiellen Mieters, informieren.

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So schützen sich Vermieter noch vor Unterzeichnung des Mietvertrages

Heutzutage ist es üblich, von den Mietern die Vorlage einer Selbstauskunft vom KSV zu verlangen oder sich zumindest einen Nachweis über ein geregeltes Einkommen vorlegen zu lassen. Verweigert der potentielle Mieter die Auskunft, dann sollten beim Vermieter die Alarmglocken läuten. Auf eine mündliche Auskunft sollte sich der Vermieter nicht verlassen. Stellt sich im Nachhinein heraus, dass die Angaben falsch waren, ist das kein gültiger Kündigungsgrund.