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Wohnung verkaufen

Eine Eigentumswohnung anbieten

Für den Verkauf einer Wohnung gelten ähnliche Voraussetzungen wie beim Verkauf eines Hauses. In beiden Fällen sollten sich die Eigentümer rechtzeitig darum bemühen, einen Käufer zu finden.

Warum es sich lohnt zu verkaufen

Wohneigentum wird in Europa immer beliebter. Laut aktuellen Zahlen von Eurostat sind in allen 27 EU-Ländern die Wohneigentümer in der Mehrheit. Auch in Österreich ist der Trend zu mehr Immobilien-Eigentum zu spüren. Dementsprechend legte in den vergangenen Jahren auch die Zahl der verkauften Häuser und Eigentumswohnungen zu. Die Nachfrage ist entsprechend hoch, der Zeitpunkt, eine Wohnung zu verkaufen, also günstig.

Deshalb sollte genügend Zeit eingeplant werden

Der Wohnungsverkauf nimmt zwar weniger Zeit in Anspruch als eine Hausveräußerung, doch auch hier wollen Verkaufspreis und Exposé sorgfältig gewählt bzw. vorbereitet sein. Es sollten im besten Fall mindestens drei bis vier Monate für die Suche nach einem Käufer eingeplant werden.

Am einfachsten gestaltet sich die Suche über Online-Inserate. Hierfür müssen zunächst alle wichtigen Informationen über die Wohnung zusammengetragen und Fotos gemacht werden. Auch ist es sinnvoll, einen Notar hinzuzuziehen, um den Kaufvertrag aufzusetzen und die Abwicklung zu planen. Bestehen noch Hypotheken auf der zu verkaufenden Wohnung, muss zudem die Bank frühzeitig über den Verkauf in Kenntnis gesetzt werden.

So wird der Gesamtkaufpreis für die Wohnung ermittelt

Die Preisangabe ist für den Interessenten eines der wichtigsten Kriterien und darf in der Anzeige keinesfalls fehlen. Der Verkaufspreis sollte vom Verkäufer nach genauerer Betrachtung der Immobilie festgelegt werden. Dafür können zum Vergleich Preise herangezogen werden, die ähnliche Immobilien in der gleichen Lage erzielen. Ein Blick in die Online-Inserate aus der Umgebung der Wohnung kann erste Anhaltspunkte für einen angemessenen Preis der Wohnung liefern.

Wie ein Preis-Mittelwert als Hilfestellung genutzt werden kann

Es sollten drei Objekte gewählt werden, die der Wohnung in Lage, Ausstattung und Größe ungefähr ähneln. Dann werden sowohl Preise als auch die Wohnfläche dieser drei Objekte addiert. Nun muss nur noch der Gesamtpreis durch die gesamte Quadratmeterzahl dividiert werden. Das Ergebnis ist ein Mittelwert für den Preis pro Quadratmeter. Dieser kann wiederum mit der Grundfläche der Wohnung multipliziert werden, um einen Richtwert ermitteln.

Die fundierteste, aber kostenintensivste Möglichkeit der Wertermittlung ist die durch einen vereidigten Sachverständigen oder Gutachter. Der von ihm ermittelte Verkehrswert kann allerdings erheblich vom aktuell zu erzielenden Marktpreis abweichen.

So sollte die Wohnung zum Verkauf beschrieben werden

Wer seine Wohnung verkaufen will, ohne einen Makler zu beauftragen, kommt um ein ausführlich und ansprechend gestaltetes Exposé nicht herum.

Dabei ist es wichtig, dass die Anzeige neben aussagekräftigen Fotos und Grundrissen auch eine umfassende Beschreibung der Immobilie enthält. Zu den Informationen, die in keinem Fall fehlen dürfen, zählen das Baujahr, die Etage, Austrittsmöglichkeiten wie etwa ein Garten oder Balkon sowie die Zimmeranzahl. Auch ob die Wohnung vermietet oder frei ist, sollte in jedem Fall erwähnt werden.

Da freie Wohnungen stärker nachgefragt werden, kann sich dieser Umstand auf den zu erzielenden Verkaufspreis auswirken.

Was potenzielle Käufer wissen möchten

Verkäufer und Vermarkter sollten sich gut auf Rückfragen von Interessenten vorbereiten. Hier sind die wichtigsten Fragen aufgelistet:

  • Wie ist es um die Infrastruktur bestellt (Einkaufsmöglichkeiten, öffentliche Nahverkehrsmittel, Schule, Kindergarten etc.)?
  • Ist Verkehrslärm (unter der Woche testen) zu befürchten?
  • Besteht eine Geruchsbelästigung?
  • In welchem Zustand befinden sich die Außenanlagen?
  • Gibt es genügend Parkplätze?
  • Wie ist die Wohnung geschnitten?
  • In welchem Zustand befinden sich Fenster, Türen und Böden?
  • Wie sehen Decken und Wände aus – muss renoviert werden?
  • Von welcher Qualität ist die Heizungs- und Warmwasseranlage?
  • Sind die Elektroinstallationen ausreichend?
  • Wie sind Küche, Bad und WC ausgestattet?
  • Welchen Eindruck vermitteln Balkon, Abstellkammer und Keller?
  • Sind Haustiere erlaubt?

Wohnungsverkauf: Welche Nebenkosten gibt es?

Bei einem Wohnungsverkauf fallen die unterschiedlichsten Kosten an, über die vor allem der Käufer im Bilde sein sollte. Nicht nur der reine Kaufpreis, sondern auch Nebenkosten müssen berücksichtigt werden. Die zum Wohnungsverkauf gehörigen Kosten sind vor allem die Immobilienertragsteuer, aber auch die Maklerprovision. Käufer hingegen müssen beim Wohnungskauf mit folgenden Nebenkosten rechnen:

  • Grunderwerbsteuer
  • Gegebenenfalls Immobilienmaklergebühren
  • Kaufvertragsgebühren
  • Grundbuch-Eintragungsgebühren

Aufgrund der verschiedenen Gebühren kann es sogar sein, dass für den Käufer der Kauf einer Immobilie unmöglich wird. Der Immobilienmakler verlangt für sein Tun eine Maklerprovision zwischen einem und drei Prozent, was meistens zwischen beiden Vertragsparteien aufgeteilt wird.

Auch die Kaufvertragsgebühr bewegt sich in diesem Fenster. Für die Ermittlung der Nebenkosten, die beim Wohnungskauf anfallen, gibt es online separate Rechner, sodass sich jeder die anfallenden Nebenkosten mit nur wenigen Klicks ausrechnen lassen kann. Anbei haben wir ein Beispiel für die Kosten aufgelistet, die für den Käufer anfallen:

 

Bestandteil Betrag
Kaufpreis Wohnung 100.000 Euro
Grunderwerbsteuer 3,5 % 3.500 Euro
Kaufvertragsgebühr 2 % 2.000 Euro
Maklerprovision 3 % 3.600 Euro (mit Steuer)
Eintragungsgebühr Grundbuch 1,1 % 1.100 Euro
Gesamtkosten 10.200 Euro

Nebenkosten beim Wohnungsverkauf: Wie hoch fallen die Nebenkosten prozentual an?

Grundsätzlich gilt: Die Grunderwerbsteuer beim entgeltlichen Kauf einer Immobilie liegt stets bei 3,5 Prozent. Handelt es sich um begünstigte Personen, wie beispielsweise Kinder, Enkelkinder und Stiefkinder, fällt ein Prozentsatz von zwei Prozent an.

Hinsichtlich der Kaufvertragsgebühren muss mit einem Prozentsatz zwischen einem und drei Prozent gerechnet werden, welche wiederum von der Kaufpreishöhe abhängig ist. Darin enthalten sind unter anderem

  • Kaufvertragserstellung, 
  • Beglaubigungen, 
  • Treuhandabwicklungen, 
  • Barauslagen und 
  • Grundbuchseingaben.

Die Maklergebühren des Immobilienmaklers variieren. In Österreich ist es so geregelt, dass der Makler sowohl von dem Käufer als auch von dem Verkäufer eine Provision verlangt, welche jedoch meistens verhandelbar ist. Hinzu kommt hierbei noch die Umsatzsteuer.

Welche Kosten lassen sich bei dem Verkauf der Wohnung einsparen?

Wer eine Wohnung verkaufen und Kosten sparen möchte, der hat die Möglichkeit, sich die Maklergebühr zu sparen. In dem Fall müssten Sie privat den Verkaufsvorgang starten, ein Exposé erstellen und Verhandlungen führen. Eine Wohnung zu verkaufen und kostenlos oder zumindest kostengünstig zu vermarkten ist durchaus möglich.

Allerdings sollte ein gewisses Know-how vorliegen, um einen guten Preis zu erzielen. Deswegen sollte immer gut überlegt werden, ob Immobilienbesitzer auf den Makler verzichten oder nicht. Der Experte stellt letztendlich eine gute Hilfe dar, was sich auf den Verkaufspreis oft positiv auswirkt.

Wird auch eine Immobilienertragssteuer berechnet?

Das Thema Steuern darf auch beim Wohnungsverkauf nicht in Vergessenheit geraten. Bei dem Verkauf muss der Verkäufer unter Umständen Immobilienertragssteuer zahlen. Im Jänner 2016 wurde diesbezüglich die Gesetzeslage in Österreich geändert. Wird eine Immobilie gewinnbringend verkauft, fällt grundsätzlich die Steuer an. Doch einige Ausnahmen gibt es auch in diesem Bereich. Hierzu gehören:

  • Erbe
  • Schenkung

Es gibt aber noch weitere Möglichkeiten, um sich die Steuern zu sparen. Zunächst einmal ist der Hauptwohnsitz interessant. Falls es sich um den Hauptwohnsitz des Verkäufers handelt, sparen Sie sich die Kosten beim Verkauf der Eigentumswohnung. Bei der Veräußerung der Wohnung ist dies nämlich steuerfrei.

Zu beachten: Als Hauptwohnsitz gilt eine Eigentumswohnung dann, wenn der Besitzer zwischen dem Kauf- und Verkaufszeitpunkt mindestens durchgehend zwei Jahre darin gelebt hat. Durch den Verkauf wird der Hauptwohnsitz aufgegeben.

Auch dann, wenn der Besitzer innerhalb eines Zehn-Jahres-Frist vor dem Verkauf mindestens für einen Zeitraum von fünf Jahren in der Wohnung gewohnt hat, fallen keine Steuern an. Dafür gibt es die „5 aus 10-Regelung“. Während der Nutzungszeit muss der Besitzer auch als Eigentümer eingetragen gewesen sein. Es spielt bei der Regelung keine Rolle, ob der Eigentümer den Hauptwohnsitz schon vor der Veräußerung aufgegeben hat.

Es gibt auch weitere Ausnahmefälle wie beispielweise

  • selbst hergestellte Immobilie, 
  • Tauschvorgänge, 
  • Enteignungen, 
  • Schenkung und 
  • Erbschaft.

Bei einer Erbschaft oder Schenkung handelt es sich um eine unentgeltliche Übertragung, sodass keine Steuer anfällt.

Wie hoch ist die Immobilienertragsteuer?

Für die Nebenkosten beim Verkauf der Wohnung ist es natürlich auch interessant zu wissen, wie hoch die Immobilienertragsteuer ausfällt. Unterteilt wird in Alt- und in Neufälle. Die Höhe hängt also davon ab, wann die Immobilie gekauft wurde.

Es gab bis 31.März 2012 eine Spekulationsfrist von zehn Jahren. Wohnungen, die bis zum 31.März 2002 gekauft wurden, gehören zu den Altfällen. Bei Immobilien, mit einer Spekulationsfrist bis zum 31.März 2012, wurden 86 Prozent des Veräußerungserlöses als Anschaffungskosten angesehen. Somit waren nur 14 Prozent des Veräußerungserlöses der zu versteuernde Veräußerungsgewinn. Bei dem reinen Veräußerungsgewinn kommt der Prozentsatz von 30 Prozent zum Ansatz. Der Veräußerungserlös hingegen wird nur wurden nur mit 4,2 Prozent belastet. Kommt es zu einem Mehrerlös des Veräußerungsgewinns bei Neufällen, fällt ein Steuersatz von 30 Prozent an. In der Praxis bedeutet das für Neufälle:

 

Kaufpreis der Immobilie 2012 160.000 Euro
Verkaufspreis der Immobilie 2015 200.000 Euro
Mehrerlös Veräußerungsgewinn 40.000 Euro
Steuersatz Neufall 30 Prozent
Steuerbetrag 12.000 Euro

Wer zu den Altfällen zählt, kann sich über eine geringere Immobilienertragsteuer freuen, da nicht der komplette Mehrerlös mit 30 Prozent steuerlich belastet wird.