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Gewerbe vermieten – Tipps und Informationen für Vermieter

So funktioniert die Vermietung eines Gewerbes

Viele Unternehmer kaufen heutzutage ihre Geschäftsräume nicht sofort, sondern entscheiden sich für die Miete von Gewerbefläche. Diesen Trend können Sie als Vermieter gut nutzen. Erfahren Sie hier, was bei der Vertragsgestaltung zu beachten ist und wie Sie Ihre Gewerbeflächen möglichst schnell und rentabel vermieten können.

So inserieren Sie Ihr Gewerbe erfolgreich

Bevor Sie die Anzeige für Ihr freies Gewerbe schalten, sollte gut überlegt sein, ob die Immobilie vermietet oder nicht sogar verkauft werden sollte. Hierzu sollten Sie verschiedene Faktoren abwägen:

  • Ist für die Lage des Gewerbes beispielsweise in Zukunft eine Gewinnsteigerung in Aussicht, so lohnt sich die Vermietung oder Verpachtung.
  • Stehen Änderungen der Infrastruktur oder Umgebung des Gewerbes an, die seine Lukrativität negativ beeinflussen könnten, sollten Sie über einen Verkauf nachdenken. Die erzielte Summe könnte dann beispielsweise in ein anderes Gewerbe in einer aufstrebenden Gegend investiert werden.

Entscheiden Sie sich für die Vermietung Ihres Gewerbes, so ist die Erstellung einer attraktiven Anzeige unabdinglich. Hier sollte das zu vergebende Gewerbe möglichst präzise dargestellt und seine Vorzüge besonders betont werden. Eingehen sollten Sie bei der Erstellung unbedingt auf folgende Punkte:

  • Vorhandene Ausstattungsmerkmale wie Einrichtung, Anschlüsse, Sanitäranlagen oder Küchen
  • Lage und Infrastruktur: Wie ist die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, die Nähe zu Einkaufsstraßen, Industrie- oder Wohngebieten?
  • Größe: Wie groß ist die Gesamtnutzfläche (innen und außen)?
  • Raumaufteilung: Hier kann spezifiziert werden, wie die Nutzfläche aufgeteilt ist und somit auch, wofür sich die Gewerbeimmobilie am besten eignet.
  • Nennen Sie mögliche Nutzungsarten wie beispielsweise Bürogebäude, Arztpraxen, Geschäfte jeglicher Art, Bäckereien, Cafés, Industrieparks, Fabrikhallen und Supermärkte.
  • Besondere positive Merkmale für bestimmte Nutzungsarten können betont werden, so beispielsweise eine schnelle Internetverbindung für Digitalagenturen, eine gute Anbindung an Autobahnen für Logistikhallen oder eine gute Infrastruktur für Einzelhandelsgeschäfte.

Vor der Vermietung des Gewerbes: Renovierungsmaßnahmen planen

Bevor Sie Ihr Gewerbe zum ersten Mal oder nach einer beendeten Vermietung wiedervermieten möchten, können Sie über Baumaßnahmen zur Aufbesserung der Miethöhe nachdenken. Sollten Sie vorhaben, das Gewerbe langfristig weiterzuvermieten, kann sich eine Investition lohnen, da höhere Einnahmen erzielt werden können. Auch ein Umbau zur Anpassung an einen lukrativeren Verwendungszweck kann sinnvoll sein, wie zum Beispiel den Umbau einer alten Lagerhalle zum angesagten Café. Des Weiteren sollten Sie in der Anzeige auf alle wichtigen Informationen zur Immobilie hinweisen, wie beispielsweise behördliche Genehmigungen, die eingeholt werden müssen, oder genaue Auskünfte zum Zustand Bausubstanz.

Wie kann ich die Vermietung eines Gewerbes gestalten?

Bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien sind grundsätzlich zwei Varianten zu unterscheiden: Entweder können Sie mit dem Interessenten einen klassischen Mietvertrag abschließen oder Sie entscheiden sich für einen Pachtvertrag.

Der Hauptunterschied liegt in der Art der Nutzung und dem Zustand der Immobilie. Während bei einem Mietvertrag lediglich die Nutzung der vorhandenen Fläche mit dem Mietzins abgegolten ist, wie beispielweise bei der Vermietung einer leeren Lagerhalle, steht bei einem Pachtvertrag das Erzielen von Erträgen im Fokus.

Zu diesem Zweck werden Gewerbeflächen wie Büros, Ladengeschäfte oder Praxisräume mit der teilweisen oder kompletten Ausstattung wie Großgeräten, Werkzeugen oder Mobiliar verpachtet. Weitere Unterschiede zwischen Pacht- und Mietvertrag sind:

  • Bei befristeten Pachtverträgen gibt es keine gesetzlich Mindestmietdauer – Laufzeiten und Kündigungsfristen können frei zwischen Pächter und Verpächter vereinbart werden.
  • Für unbefristete Pachtverträge gilt eine Kündigungsfrist von sechs Monate jeweils zum 30.06. oder 31.12. des Jahres. 
  • Pachtverträge fallen nicht unter das Mietrechtsgesetz, sondern unterliegen dem Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuch (AGBG).

Was für den Mietvertrag des Gewerbes wichtig ist

Für die Vermietung Ihres Gewerbes sollten Sie einen speziellen und präzisen Mietvertrag aufsetzen lassen. Miet- und Pachtverträge von Gewerbeimmobilien unterscheiden sich in vielerlei Hinsicht von solchen für Privatwohnungen. Je nach Nutzungsabsicht müssen unterschiedliche Punkte in den Vertrag aufgenommen werden, beispielsweise zu öffentlichen Sicherheitsvorkehrungen, Nutzungsvorschriften und Vorgaben zu Änderungen an der Immobilie. Professionelle Hilfe beim Aufsetzen eines Vertrages sollte also in Anspruch genommen werden, beispielsweise von einem Immobilienmakler oder einem Sachverständigen.

So bestimmen Sie die Miethöhe des Gewerbes

Den Mietzins für die Vermietung Ihres Gewerbes legen Sie an unterschiedlichen Faktoren fest. Die Mietkosten für Gewerbeimmobilien gestalten sich für gewöhnlich als Indexmieten, welche sich an der Inflationsrate und der Entwicklung der Unterhaltungskosten orientieren und jährlich angepasst werden. Sollten Sie Ihr Gewerbe vermieten oder verpachten, bieten sich einjährige Verträge also besonders gut an. Während dieser Laufzeit kann der Vertrag dann von keiner Seite des Vertrags gekündigt werden. Die Höhe bestimmen Sie am besten auf Vergleichsbasis zu anderen Gewerbeimmobilien in ähnlicher Lage und vergleichbarem Zustand.

 

Hinweis: Die Verpachtung von Gewerbeimmobilien umfasst zusätzlich zur Nutzung der bloßen Immobilie auch das Recht auf Fruchtziehung für den Pächter. Dies bedeutet, dass alles sich auf dem Grundstück befindliche Inventar des Gewerbes zur Ertragsgenerierung mitgenutzt werden kann. Bei Restaurants oder Cafés wäre dies zum Beispiel eine Theke oder Küche, bei Arztpraxen können Betriebsmittel wie Werkzeuge oder Mobiliar vom Vermieter bereitgestellt werden.

Was ist zu beachten, wenn ich ein Restaurant oder eine Bar vermieten möchte?

Besonders wenn Sie Gastronomiebetriebe, wie beispielsweise ein Restaurant oder Café, vermieten möchten, sollten Sie darauf achten, dass Fläche und Ausstattung in einem guten Zustand sind.

Vor allem das Vorhandensein intakter, moderner Leitungen für Strom, Wasser und Co. sowie Sanitäranlagen sind ausschlaggebend dafür, ob sich ein Interessent für Ihre Gewerbefläche entscheidet oder nicht.

Bauliche Veränderungen wie der Einbau neuer Fenster und Türen, das Hochziehen oder Einreißen von Zwischenwände und die Erneuerung von Bodenbelägen und Wandfarben werden Pächter mit Ihrer Erlaubnis meistens gerne selbst durchführen – bei unzureichender Dämmung oder maroden Leitungen hört die Eigeninitiative auf Seiten der Mieter jedoch meistens auf.

Achten Sie daher darauf, dass Restaurants, Bars und Cafés über die notwendige Grundausstattung verfügen und investieren Sie Notfalls in eine Sanierung, um die Chancen auf eine Verpachtung zu einem guten Preis zu erhöhen.

Kann ich eine Garage als Gewerbefläche vermieten?

Eine leerstehende Garage kann für Kfz-Werkstätte oder Handwerker als Gewerbefläche durchaus attraktiv sein. Wichtig ist hierbei, dass die Garage in sich abgeschlossen ist und baurechtlich als Gewerbe genutzt werden darf – der Stellplatz eines Einfamilienhauses lässt sich eher nicht als Gewerbefläche vermieten oder verpachten. Doch gerade in Industriegebieten kann sich der Kauf und die anschließende Vermietung einer oder mehrerer Garagen schnell rentieren.

Büro vermieten – Was muss ich als Vermieter beachten?

Bei der Vermietung von Büroraum sind gewisse Aspekte, wie beispielsweise die Ausstattung und Lage, von großer Bedeutung. Liegt die Bürofläche, die Sie vermieten wollen, in zentraler Lage und ist dazu noch gut an öffentliche Verkehrsmittel angebunden, hat Ihre Gewerbeimmobilie bereits attraktive Eigenschaften, die Suchende überzeugen.

Aber auch die Ausstattung ist wichtig: Wie ist das Internet? Gibt es abgeschlossene Räume, die sich als möglicherweise als Konferenzräume oder Einzelbüros eignen? Sind die Büroflächen lichtdurchflutet oder bedarf es zusätzlicher Lichtquellen?

Auf dem Arbeitsplatz verbringen Menschen sehr viel Zeit und dementsprechend sollte es dort gemütlich sein und eine gewisse Wohlfühlatmosphäre herrschen. Beabsichtigen Sie die Vermietung von Büroraum, sollten Sie solche Aspekte also unbedingt im Blick haben. So finden Sie erstens schneller neue Mieter und zweitens ist die Wahrscheinlichkeit, dass ein Mieter sich eine neue Bürofläche sucht, geringer.

Wie wird die Vermietung von Gewerbefläche zum Erfolg?

Das eine Geheimrezept für eine erfolgreiche und rentable Vermietung eines Gewerbes gibt es nicht. Es hilft jedoch, sich mit den unterschiedlichen Anforderungen der einzelnen Geschäftstreibenden auseinanderzusetzen, um die Gewerbefläche bestmöglich vermarkten zu können und somit einen guten Vertrag mit einem Mieter oder Pächter auf den Weg zu bringen:

  • Möchten Sie ein Atelier vermieten, spielt die Lage oftmals keine große Rolle. Maler, Fotografen, Schneider und andere Künstler legen vor allem Wert auf viel Tageslicht und großzügig geschnittene Flächen. Hier kann sich also eventuell ein vorheriger Umbau lohnen, um die Chancen auf dem Markt zu erhöhen. 
  • Ganz anders sieht die Situation bei der Vermietung eines Kiosks aus. Kioskbetreiber sind auf Laufkundschaft angewiesen, um bestehen zu können. Knotenpunkten in der Nähe von Haltestellen des öffentlichen Nahverkehrs sind daher besonders rentabel und vermarkten sich quasi von alleine. 
  • Größere Ladengeschäfte brauchen eine gute Infrastruktur. Anfahrtswege für Lieferanten und ausreichend Platz zum Verladen von Ware sind im täglichen Geschäft entscheidend für einen reibungslosen Ablauf. 
  • Büroflächen lassen sich oftmals besser an den Mann bringen, wenn sie sich in einer guten Gegend befinden – so können Unternehmer ihre Kunden beeindrucken. 
  • Besitzen Sie mehrere Gewerbefläche innerhalb eines überschaubaren Gebiets, können Sie Ihren Mietern und Pächtern mit einer Konkurrenzklausel im Vertrag entgegenkommen. Eine solche Klausel besagt, dass Sie Ihre weiteren Objekte nicht an Unternehmen vergeben, die mit Ihrem Mieter oder Pächter in Konkurrenz stehen. Das gibt ein zusätzliches Gefühl von Sicherheit. Allerdings sollten Sie die Definition der Konkurrenz nicht zu weit fassen, um nicht zu viele potenzielle Interessenten ausschließen zu müssen.