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Wie Sie Ihre Immobilie richtig verkaufen

Worauf Immobilienbesitzer beim Verkauf achten sollten

Ob Eigentumswohnung oder Haus: Bevor Immobilienbesitzer ihre Immobilie richtig verkaufen, sollten sie die Veräußerung gut vorbereiten. Zur Planung gehören neben Besichtigungsterminen auch die Wertermittlung sowie das Aufsetzen eines Kaufvertrags. Erhalten Sie im Folgenden außerdem hilfreiche Tipps, wie Sie Ihre Immobilie im Internet optimal vermarkten.

So ermitteln Besitzer den richtigen Kaufpreis

Damit die eigene Immobilie weder zu teuer noch zu günstig verkauft wird, lohnt sich eine Marktanalyse. Hierfür ist es am sinnvollsten, die Preise vergleichbarer Wohnungen oder Häuser für eine Entscheidung heranzuziehen. Dabei sollten

  • Region
  • Umgebung und Lage
  • Bodenrichtwerte
  • Gebäudewert
  • Bauausführung
  • Baustil
  • Ausstattung
  • Zustand der Immobilie
  • Alter der Immobilie
  • Größe der Immobilie und/oder des Grundstücks

berücksichtigt werden. Ähnelt meine eigene Immobilie den anderen? Auf diese Weise ist es einfacher, einen Kaufpreis festzulegen, der sich auf dem richtigen Preisniveau bewegt. Sind sich Immobilienbesitzer bei der Festlegung des Preises noch unsicher, können sie einen Sachverständigen für eine Wertermittlung zu Rate ziehen.

Wie das Objekt optimal für den Verkauf vorbereitet wird

Wer seine Immobilie richtig verkaufen möchte, sollte das Haus beziehungsweise die Eigentumswohnung möglichst gut herrichten. Betrachten Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung möglichst objektiv. Muss etwas repariert oder erneuert werden?

Dabei gilt: Je weniger Reparaturen der neue Besitzer übernehmen muss, desto mehr Interessenten lassen sich in der Regel für eine Immobilie finden. Eigenheimbesitzer sollten deshalb überprüfen, ob im eigenen Heim Schönheitsreparaturen vorgenommen werden müssen und ob mögliche Erneuerungen sinnvoll sind. Auch kleine Ausbesserungen, wie ein neuer Anstrich, machen einen großen Unterschied im Erscheinungsbild. Zudem sollte alles, was beim Auszug ohnehin beseitigt wird, noch vor den Besichtigungen entsorgt werden.

Welche Unterlagen zur Verfügung gestellt werden müssen

Bevor Immobilienbesitzer ihr Eigenheim bewerben können, sollten sie alle erforderlichen Unterlagen zusammenstellen. Zu diesen gehören:

  • Grundbuchauszug
  • gesetzlich vorgeschriebener Energieausweis
  • Bauakte
  • Grundrisszeichnungen aller Etagen
  • Angaben zur Wohnfläche
  • Flurkarte
  • Lageplan
  • Baupläne
  • Wertgutachten
  • Grundsteuerbescheid
  • Auszug aus Bau- und Altlastenverzeichnis
  • Nachweis der Wohn- und Nutzungsrechte
  • Bescheinigung der Erschließungskosten
  • Betriebs- und Nebenkostenaufstellung der letzten Jahre

Sind alle wichtigen Unterlagen vorhanden, sollten die Besitzer überlegen, ob sie sich selbst um den Verkauf kümmern oder einen Makler beauftragen. Haben sie ausreichend Zeit für Besichtigungstermine und sind sie genügend informiert, kann die Vermarktung auch selbst übernommen werden.

Bei zeitlich stark eingespannten oder unsicheren Besitzern hingegen kann ein Makler helfen, die Belastung für die Eigentümer zu reduzieren und die Immobilie richtig zu verkaufen.

So wird die Immobilie im Internet vermarktet

Damit Eigentümer ihre Immobilie erfolgreich verkaufen können, ist ein detailliertes und ansprechendes Exposé das A und O. In das Exposé gehören insbesondere folgende Punkte:

  • ansprechende Bilder von innen und außen
  • die Größe und Lage
  • Informationen zum Grundstück
  • Angaben zu Energie-Effizienz
  • ein Grundriss
  • etwaige Besonderheiten

Je mehr Fragen das Exposé beantwortet, desto besser! Warum? So können potenzielle Käufer sich ausreichend über die Immobilie informieren.

Hilfreiche Tipps: So wird die Immobilie im Internet vermarktet

Damit Eigentümer ihre Immobilie richtig verkaufen können, ist ein detailliertes und ansprechendes Exposé das A und O. In das Exposé gehören insbesondere folgende Punkte:

ansprechende Bilder von innen und außen

  • Ein Inserat ohne Fotos wird von den meisten Interessenten gar nicht erst angesehen. Aussagekräftige Bilder vom Haus und von allen Räumen sind entscheidend. Achten Sie darauf, dass alles gut ausgeleuchtet, aufgeräumt und sauber ist.

die Größe und Lage

  • Geben Sie Wohnfläche, Nutzfläche und die Größe der Räume an. Auch die Lage ist sehr wichtig für potenzielle Mieter.

Informationen zum Grundstück

  • Neben der Lage ist auch interessant, was zum Grundstück gehört. Listen Sie Nebenräume und Einrichtungen wie Keller, Trockenraum, Parkmöglichkeiten oder (Gemeinschafts-)Garten auf.

Angaben zu Energie-Effizienz

  • Immer mehr Interessenten achten auf Energie-Effizienz. Geben Sie die Heizkosten realistisch an und beschreiben Sie Wärmedämmung, Fenster und Alter der Heizungsanlage.

ein Grundriss

  • Viele Inserate zeigen keinen Grundriss. Dieser bietet Interessenten die Möglichkeit, sich die Raumaufteilung anzusehen und die Wohnung in Gedanken einzurichten.

Die Umgebung zählt

  • Erzählen Sie etwas über das Viertel, in dem die Immobilie sich befindet. Welchen Charakter hat es? Gibt es Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten, Grünflächen? Wie ist der Anschluss an den öffentlichen Nahverkehr?

Details nicht vergessen

  • Je präziser die Beschreibung, desto eher kann sich der Interessent ein genaues Bild von der Immobilie machen.

etwaige Besonderheiten

  • Geben Sie an, ob zum Beispiel Haustiere verboten sind. Auch Besonderheiten wie eine barrierefreie Ausstattung oder ein Hausmeister vor Ort sind interessant für künftige Mieter oder Käufer.

Kontaktdaten

  • Damit Interessenten Sie erreichen können, ist es ausschlaggebend, dass Sie Ihre Kontaktdaten angeben. Empfehlenswert ist es, nicht nur die E-Mail-Adresse, sondern auch die Telefonnummer anzugeben. So sind Sie leichter zu erreichen, müssen aber mit vielen Anrufen rechnen.

Immobilienverkauf Kosten für Verkäufer

Verkäufer haben die Möglichkeit, beim Immobilienverkauf Kosten einzusparen. Verzichten Immobilienbesitzer auf das Hinzuziehen eines Maklers, sparen sie sich beim Immobilienverkauf Maklerkosten. In Österreich liegen die Kosten für den Immobilienverkauf mit Makler meistens zwischen einem und drei Prozent – diese können aber auch verhandelt werden. In der Praxis werden die Kosten beim Verkauf der Immobilie für den Makler auf Verkäufer und Käufer aufgeteilt, sodass jeder einen Teil zu zahlen hat. Bei einem Verkaufspreis von 100.000 Euro fallen demzufolge folgende Maklergebühren an:

  • zwischen 1.000 und 3.000 Euro Maklerprovision
  • zuzüglich 20 Prozent Steuer

Diese Nebenkosten beim Immobilienverkauf können sich die Beteiligten sparen, wenn privat, also ohne Makler verkauft wird.

Allerdings sollten sich die Verkäufer auch bewusst sein, dass es nicht immer die beste Wahl ist, eine Immobilie zu verkaufen und Kosten für den Makler einzusparen. Makler verfügen über das entsprechende Know-how, erstellen überzeugende Exposés und haben einen guten Interessentenpool und weitere Verbindungen in ihrem Netzwerk.

Sie sind Experten auf ihrem Gebiet, weswegen sich manche Leute doch dazu entscheiden, die Immobilien nicht kostenlos zu verkaufen. Sie setzen lieber auf einen Experten, damit der Verkauf zügig über die Bühne geht.

Immobilienverkauf und Nebenkosten: weitere Kostenfaktoren beachten

Eine Immobilie verkaufen – und das kostenlos? Generell ist dies leider nicht möglich. Es fallen immer diverse Nebenkosten beim Verkauf der Immobilie an. Zu nennen ist der gesetzlich vorgeschriebene Energiepass, der für den Verkauf einer Immobilie notwendig ist.

Verfügt der Verkäufer noch nicht über solch einen Energieausweis, muss ein entsprechender Sachverständiger wie Schornsteinfeger oder spezielle Agenturen mit der Ausstellung beauftragt werden. Ein solcher Energieausweis ist unter Umständen ab 90 Euro möglich, was jedoch von dem Gebäude und dem Aufwand abhängig ist.

Ebenfalls sollte an die Immobilienertragssteuer gedacht werden, die möglicherweise anfällt. Handelt es sich um den Hauptwohnsitz des Immobilienbesitzers und hat er mindestens zwei Jahre zusammenhängend darin gelebt, ersparen sich Verkäufer die Steuer. Auch bei der Erbschaft und Schenkung gibt es Sonderregelungen. Ansonsten ist auch in dem Bereich demzufolge nicht möglich, kostenlos Immobilien zu verkaufen. Die Immobilienertragsteuer liegt bei 30 Prozent des Veräußerungsgewinns.

 

Ein Berechnungsbeispiel:

Kaufpreis Immobilie 120.000 Euro
Verkaufspreis Immobilie 200.000 Euro
Mehrerlös Veräußerungsgewinn 80.000 Euro
Steuersatz 30 Prozent
Steuerbetrag 24.000 Euro

Tipp: Wer seine Immobilien kostenlos verkaufen bzw. unnötige Nebenkosten dabei vermeiden möchte, der sollte die eigene Immobilie zum Hauptwohnsatz für einen zusammenhängenden Zeitraum von mindestens zwei Jahren machen. Es bietet sich an, das Zeitfenster abzuwarten, da so eine nicht unerhebliche Menge Geld gespart werden kann.

Wie Besichtigungstermine am besten gestaltet werden

Haben sich Interessenten für eine Besichtigung angemeldet, müssen passende Termine gefunden werden. Einzelbesichtigungen sind in der Regel für beide Seiten aufschlussreicher. Hier haben Interessent und Verkäufer die Möglichkeit, alle Fragen und Details ausreichend zu klären.

Haben sich jedoch in kurzer Zeit viele potenzielle Käufer gemeldet, können auch alternativ Gruppenbesichtigungen durchgeführt werden. Je kleiner die Anzahl der Interessenten, desto angenehmer wird die Besichtigung für beide Seiten ausfallen.

Zu den wichtigsten Tipps für die Besichtigung zählt wohl, dass das Haus beziehungsweise die Wohnung perfekt vorbereitet sein sollte. Die Eigentümer sollten die Immobilie deshalb ausreichend putzen und gut durchlüften. Blumensträuße, Duftkerzen oder Diffuser sorgen für einen angenehmen Geruch sowie eine gemütliche Atmosphäre.

Während der Besichtigung sollten die Eigentümer für jegliche Fragen offen sein und versuchen, mit den Interessenten ins Gespräch zu kommen. Das schafft Vertrauen und sorgt bei potenziellen Käufern dafür, dass sie sich gut aufgehoben fühlen.

Welche Fragen bei der Besichtigung geklärt werden sollten:

  • Wie viele Personen wollen in die Wohnung/das Haus einziehen?
  • Was ist der Grund für den geplanten Auszug?
  • Höhe und Art des Familieneinkommens (Gehalt, Sozialleistungen, Rente oder Ähnliches) Bonitätsauskunft und entsprechende Nachweise
  • Mietbürgschaft bei Studenten, Auszubildenden oder Schülern
  • Gewünschter Einzugstermin und Mietdauer
  • Wohnberechtigungsschein im Falle einer Sozialwohnung
  • Fragen Sie nach etwaigen Mietschulden. Im Zweifelsfall verlangen Sie eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung.
  • Kontaktdaten: Lassen Sie sich Adresse und Telefonnummer der Interessenten geben, damit Sie sich im Falle von Nachfragen melden können.

Welche Schritte nach der Besichtigung unternommen werden

Ist ein Käufer für die Immobilie gefunden, muss gemeinsam mit einem Notar der Kaufvertrag aufgesetzt werden. Dabei wird zuerst ein Entwurf erstellt, den beide Parteien in Ruhe überprüfen und mit gewünschten Änderungen versehen können. Haben sich Käufer und Verkäufer auf alle nötigen Eckpunkte geeinigt, wird der Vertrag im Beisein des Notars unterschrieben.

Anschließend wird der Käufer aufgefordert, die Zahlung zu überweisen. Ist dies geschehen, veranlasst der Notar eine Eigentumsumschreibung vom Verkäufer auf den Käufer. Mit diesem Schritt hat der Besitzer seine Immobilie erfolgreich verkauft!