Immobilienbewertung

So wird die Immobilie objektiv bewertet

Um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, können verschiedene Verfahren der Immobilienbewertung zum Einsatz kommen. Viele Faktoren fließen in die Bewertung mit ein, weshalb stets ein Experte die Bewertung vornehmen sollte.

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Wie wird eine Immobilie bewertet?

Eine Immobilie kann durch das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren bewertet werden. Beim Vergleichswertverfahren wird die Immobilie mit den Preisen von ähnlichen zum Verkauf stehenden Objekten verglichen. Das Sachwertverfahren hingegen stellt den Wert des Grundstücks und der Immobilie dem eines Neubaus gegenüber. Beim Ertragswertverfahren wird berechnet, wie hoch der Ertrag zum Beispiel durch das Vermieten sein könnte. All diese Verfahren können aber nur dann zielführend sein, wenn sie von einem objektiven, externen Experten durchgeführt werden. Denn die Hauseigentümer selbst bemessen aufgrund ihrer emotionalen Bindung der Immobilie meist einen zu hohen Wert.

Wofür ist eine Immobilienbewertung notwendig?

Wenn Immobilien und Liegenschaften von einem Sachverständiger bewertet werden und der Verkäufer ein entsprechendes Gutachten vorlegen kann, hat er deutlich bessere Chancen den gewünschten Verkaufspreis durchzusetzen. In Form eines Energieausweises sind Immobiliengutachten heutzutage beim Verkaufen, Vermieten oder Bauen ohnehin Pflicht. Ein Energieausweis für ein Einfamilienhaus muss auch für Förderanträge vorgelegt werden. So kann ein Häuslbauer zum Beispiel nur von der Wohnbauförderung, einer Sanierungsförderung oder einer Energieförderung profitieren, wenn das Haus entsprechend dem Immobiliengutachten als förderungswert erscheint.

Wer darf eine Immobilienbewertung durchführen?

Wer eine Immobilie bewerten lassen möchte, sollte sich an einen Immobiliengutachter wenden und darauf achten, ob dieser als solcher auch registriert und gerichtlich zertifiziert ist. Daneben gibt es noch freie Sachverständige, die meist günstigere Preise verlangen. Sie haben jedoch den Nachteil, dass ihre Gutachten vor Gericht nicht anerkannt werden. Sollte es im Rahmen eines Verkaufs also zu Streitigkeiten kommen, muss im schlimmsten Fall nochmals ein gerichtlich zugelassener Gutachter bezahlt werden.

So können Eigentümer ihre Immobilie gratis bewerten

Für einen schnellen Überblick über den zu erwartenden Wert einer Immobilie kann eine kostenlose online Immobilienbewertung genutzt werden, die den Wert anhand der geltenden Bewertungsstandards schätzt. Für ein konkretes Ergebnis muss aber doch der Fachmann zurate gezogen werden, da er auch nicht offensichtliche Mängel feststellt.

Die Immobilienbewertung als Grundlage für einen Kredit

Wer einen Hypothekarkredit aufnehmen möchte, muss erst eine Immobilienbewertung vornehmen lassen. Den Sachverständigen kann selbstverständlich nicht der Eigentümer selbst beauftragen, sondern er wird von der Bank gestellt. Die Bewertung übernimmt ein beeideter Sachverständiger. Der ermittelte Verkaufswert ist dann die Basis für die Hypothek.

So erfolgt die Immobilienbewertung durch den Makler

Wird ein Hauskauf über einen Immobilienmakler abgewickelt, ist die Immobilienbewertung in den Leistungen bereits eingeschlossen. Er bewertet das Haus oder die Wohnung und legt dann gemeinsam mit dem Verkäufer den Preis fest. Käufer können sich so relativ sicher sein, dass sie einen fairen Preis bezahlen. Sollten sie an dem errechneten Wert zweifeln, steht es ihnen frei, einen zweiten Gutachter zu beauftragen. Die Kosten dafür hat unabhängig vom Ergebnis aber der potentielle Käufer zu tragen.

Immobilien, die privat verkauft werden, sind oftmals günstiger, weil sich der Verkäufer die Maklergebühr sparen kann. Für den Käufer ist der bessere Preis aber nicht unbedingt von Vorteil, weil ihm die Sicherheit fehlt, dass der Wert richtig bemessen wurde. Bei Immobilien gibt es kein Rücktrittsrecht vom Kauf, es ist dafür das Einverständnis des Verkäufers notwendig. Umso wichtiger ist es, sich genau über den Zustand zu informieren und ihn selbst zu prüfen.

Was kostet die Immobilienbewertung durch einen Gutachter?

Die Preise für die Bewertung von Immobilien sind Verhandlungssache, sofern es sich um einen privaten und nicht um einen gerichtlich beauftragten Gutachter handelt. Der Peis hängt von einigen Faktoren ab, wie zum Beispiel die Tage oder Stunden, die für die Bewertung benötigt wurden, welche Messungen gemacht wurden oder ob Dokumente von den für den Bau zuständigen Firmen eingeholt werden müssen. Laut österreichischem Gebührenanspruchsgesetz sind bei gerichtlichen Gutachten bei Privathaushalten je nach Größe und errechnetem Wert Preise zwischen 750 € und 5.900 € bei einem Wert von 5.000.000 € möglich. Ein Privatgutachten ist tendenziell etwas teurer. Im Schnitt werden rund 2.200 € bezahlt.

Welche Faktoren heben den Wert einer Immobilie?

Neben der Größe und der Ausstattung ist es vor allem das Grundstück, das den Preis für eine Immobilie festsetzt. Eine gleich große Wohnung kostet in der Stadt deutlich mehr als im Dorf, ein gleichwertiges Haus ist im Burgenland viel günstiger als im Westen Österreichs.

Daneben spielt auch das Alter eine wichtige Rolle. Nach circa 20 Jahren ist mit ersten Sanierungsmaßnahmen zu rechnen, wird das Haus nach der Sanierung verkauft, kann der Kaufpreis wieder angehoben werden.

Auch der Energieausweis, dessen Ausstellung seit 2012 in Österreich Pflicht ist, hat Auswirkungen auf den Preis. Je besser die Werte und je energiesparsamer die Immobilie ist, umso mehr Geld kann dafür verlangt werden, da der Käufer Kosteneinsparungen beim Energieverbrauch erwarten kann. Passivhäuser haben einen deutlich höheren Wiederverkaufswert als mehrere Generationen alte Häuser. Eine Ausnahme bilden aktuell noch Fertighäuser. Ihnen wird im Vergleich zu Massivbauten eine geringere Lebensdauer bescheinigt, weshalb sie nur selten gewinnbringend verkauft werden können.

Wieso ist ein Experte notwendig?

Die eigene Immobilienbewertung ist niemals objektiv, es gibt die große Gefahr des Überschätzens. Wer den Wert selbst berechnet, denkt an all die Ausgaben und die Zeit, die darin investiert wurde, und nimmt den Neupreis als Richtwert. Ein Haus verliert jedoch mit jedem Jahr an Wert. Je nach Lage und Ausstattung können es pro Jahr mehrere Prozent sein. Ohne einen Experten kann deshalb kein objektiver Verkaufswert festgelegt werden, was dazu führen kann, dass kein Käufer für das Haus gefunden wird.