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„Das Schalten der Anzeige war sehr einfach und ich habe so viele Anfragen erhalten, dass ich aus den besten Mietern auswählen konnte.“ Bernhard, 35

„Ein absolut faires Angebot das immobilienscout24.at bietet. Ich bin sehr zufrieden!“ Gerlinde, 42

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Ihr Haus erfolgreich verkaufen

Was du beim Anbieten beachten solltest

Der Verkauf eines Hauses dauert ungefähr doppelt so lange wie die Vermietung. Die Vermarktungsdauer ist abhängig von Art und Ausstattung des Hauses sowie der Region und den Konditionen, zu denen die Immobilie angeboten wird.

Der Hausverkauf will gut vorbereitet sein

Rund 52 Prozent der Österreicher leben im eigenen Haus oder in einer Eigentumswohnung. Doch nicht immer wollen Eigentümer ein Leben lang an ihre Immobilie gebunden bleiben - manchmal sorgen neue Lebensumstände dafür, dass sie sich von ihrer Immobilie trennen möchten. Beachte, dass der Verkauf einer Immobilie deutlich mehr Zeit als die Vermietung benötigt. Ein realistischer Zeitraum beträgt vier bis sechs Monate bis zur Veräußerung Ihres Eigentums.

Wenn du dein Haus verkaufst, helfen folgende Tipps und Fragen:

  • Verkaufst du dein Haus zu einem guten Zeitpunkt?
  • Bis wann brauchst du das Geld? Stelle sicher, dass es mit der Verkaufsdauer übereinstimmt.
  • Welche Steuern fallen bei einem Hausverkauf an?
  • Hast du bereits eine neue Immobilie in Aussicht? Wie finanzierst du diese?
  • Soll ein bestehendes Darlehen aus dem Verkaufserlös abgelöst werden?
  • Fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an?

Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf beachten

Unter bestimmten Voraussetzungen wird eine Vorfälligkeitsentschädigung beim Verkauf deines Hauses oder deiner Eigentumswohnung fällig. Sie fällt dann an, wenn du noch einen Festzins-Kredit auf deine Immobilie laufen hast. Bei einem Hausverkauf hast du als Kreditnehmer ein sogenanntes „berechtigtes Interesse“, den Vertrag vorzeitig zu beenden. In diesem Fall kann die Bank also nicht auf Vertragserfüllung bestehen!

Aber: Nichtsdestotrotz hat die finanzierende Bank das Recht, den finanziellen Schaden, der durch die vorzeitige Kündigung entsteht, geltend zu machen. Genau dafür berechnet sie die Vorfälligkeitsentschädigung. Doch wie genau wird die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung bei einem Hausverkauf berechnet?

Grundsätzlich gilt: Die Bank darf die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung nicht willkürlich festlegen. Das folgende Rechenschema dient als Grundlage für die Berechnung der Entschädigungshöhe:

 

Höhe des Zinsverlustes
- Risikoersparnis
- Verwaltungskostenersparnis
+ Bearbeitungsentgelt der Bank
= Vorfälligkeitsentschädigung

Je nach Höhe der verbliebenen Darlehensrestsumme kann die Vorfälligkeitsentschädigung beim Verkauf deines Hauses unterschiedlich hoch ausfallen. Du solltest aber keine Vorfälligkeitsentschädigung ungeprüft akzeptieren. Lass dir im besten Fall die Berechnung der Bank vorzeigen, sodass du zumindest nachvollziehen kannst, wie die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung zustande gekommen ist.

Tipp: Vor dem Verkaufen Haus auf Vordermann bringen

Bevor das eigene Haus zum Verkauf angeboten wird, sollte es auf Vordermann gebracht werden:

  • Müssen Reparaturen durchgeführt werden? 
  • Sind bestimmte Erneuerungen notwendig?
  • Welche Einrichtungsgegenstände wirken störend?

Empfehlenswert ist in diesem Zusammenhang, alles, was beim Auszug ohnehin auf dem Sperrmüll landen würde, bereits vor einer möglichen Besichtigung zu entsorgen. Auf diese Weise schaffst du Platz und die Räume wirken großzügiger. Garagen, Abstellräume und das Grundstück dürfen hierbei nicht außer Acht gelassen werden.
 

Häuser verkaufen mit einem Makler

Prüfe für dich, ob du einen Makler beauftragen willst. Damit verpflichtest du den Makler, durch intensive Bemühungen den Verkauf deines Hauses zu einem guten Abschluss zu bringen. Die Entscheidung für einen Makler ist die wichtigste Entscheidung beim Hausverkauf.

Ein guter Makler kann den entscheidenden Unterschied machen. Lass dir einen professionellen und seriösen Makler empfehlen. Zu den Aktivitäten des Maklers zählt auch, dass er auf eigene Kosten angemessene Werbemaßnahmen durchführt. Im Gegenzug verzichtest du darauf, andere Makler oder Dritte einzuschalten.

Ein guter Makler kennt die aktuelle Marktlage genau und hilft dir, den optimal erzielbaren Preis für deine Immobilie zu bestimmen.

Tipp: Haus allein verkaufen
Auch wenn du das Haus ohne Hilfe eines Maklers verkaufst, solltest du zur Festlegung des Preises einen Fachmann/eine Fachfrau zu Rate ziehen.

So lässt sich der Preis deiner Immobilie ermitteln

Um das eigene Haus verkaufen zu können, ist es unerlässlich, einen marktgerechten Preis zu ermitteln. Hierzu können beispielsweise vergleichbare Immobilien auf Internetportalen mit dem eigenen Angebot verglichen werden. Nicht empfehlenswert ist es hingegen, die getätigten Investitionen (etwa Kaufpreis und Renovierungen) für die Ermittlung des Verkaufspreises heranzuziehen. Auch sollte der Preis nicht zu hoch angesetzt werden.

Statt in die Kalkulation einen Verhandlungsspielraum einzubauen, ist ein geringerer Preis anzusetzen, der wenig Spielraum für Preisverhandlungen lässt. Denn ziehen sich die Verkaufsbemühungen über Jahre hin, können unnötige Zinsen anfallen. Wer auf Nummer sicher gehen will, kann für die Preisermittlung einen Sachverständigen frequentieren.

Was das Exposé für den Hausverkauf enthalten sollte

Nachdem der Preis erfolgreich ermittelt und dein Haus für die Besichtigung vorbereitet wurde, gilt es, das Exposé anzufertigen. Es lohnt sich, Zeit und Mühe zu investieren, da die Anzeige das Aushängeschild deiner Immobilie ist. Gestalte die Überschrift aussagekräftig und knackig, damit das Interesse potenzieller Käufer geweckt wird.

Die Objektbeschreibung darf ruhig ausführlich sein: Je mehr Infos der Interessent erhält, desto besser kann er sich eine Vorstellung von deinem Haus machen. Wenn möglich, verrate nicht alle positiven Eigenschaften, sodass Raum für Überraschungen bei der Besichtigung bleibt.

Wichtig: Vergiss nicht, auf etwaige Mängel im Exposé hinzuweisen!

Den letzten Schliff verleihen deiner Anzeige ein Grundriss und Fotos von deinem Haus. Die wichtigsten Motive sind dabei Außenansicht, ein Blick aus oder auf den Garten, das Bad, die Küche und Besonderheiten, wie Kamin oder Sauna. Scheue dich nicht, die Impressionen mit einem Bildbearbeitungsprogramm aufzuwerten, um die Hochwertigkeit deiner Immobilie zu unterstreichen.

Checkliste – Was muss drin sein?

  • Ansprechende Bilder von innen und außen
  • Größe und Lage
  • Informationen zu dem Grundstück
  • Angaben zur Energie-Effizienz
  • Ein Grundriss
  • Informationen zur Umgebung
  • Details und Besonderheiten
  • Kontaktdaten

Welche Unterlagen sind für den Immobilienverkauf relevant?

Damit der Hausverkauf schnell abgewickelt werden kann, solltest du relevante Unterlagen früh zusammenstellen. Dazu zählen Grundbuchauszug, eine Flurkarte, Grundrisszeichnungen der verschiedenen Etagen und eine Wohnflächenberechnung. Letztere kann unter Umständen auch selbst ausgemessen und zusammengestellt werden. Belege über die in letzter Zeit getätigten Investitionen und ein Wertgutachten, sofern ein solches vorliegt, vervollständigen die Unterlagen.

  • Energieausweis
  • Grundbuchauszug
  • Grundriss
  • Flurkarte
  • Wohnflächenberechnung

Den richtigen Käufer finden

Je nach Haus kommen verschiedene Zielgruppen in die engere Auswahl. Am meisten werden Häuser von Familien gekauft, die sich ihren Traum vom Eigenheim erfüllen wollen. Dann sind oft Punkte wie die Anzahl und Größe der Kinderzimmer ausschlaggebend. Doch auch wenn dein Haus die gewünschten Merkmale nicht aufweisen kann, lässt es sich gut verkaufen, wenn entsprechende Umbau- oder Erweiterungsmöglichkeiten vorhanden sind.

Checkliste Hausverkauf

Hier noch einmal kurz und bündig zusammengefasst, wie du den Hausverkauf am besten angehst und erfolgreich abschließst:

  • Marktanalyse und Preisermittlung
  • Vorbereitung des Objektes: Mängel beseitigen, das Haus herrichten
  • Ein ansprechendes Exposé erstellen
  • Vollständige Unterlagen bereitstellen
  • Muster-Kaufvertrag (Standard) schon vor der Besichtigung erarbeiten

Hausverkauf: Welche Kosten fallen an?

Möchtest du ein Haus verkaufen, musst du jedoch auch die Kosten für den Hausverkauf beachten. Es gibt einige Nebenkosten beim Hausverkauf, die relevant und nicht zu verachten sind. Unter anderem gibt es beim Hausverkauf Maklerkosten, wenn du einen entsprechenden Spezialisten in Anspruch nimmst.

Mit einer Maklerprovision zwischen einem und drei Prozent musst du rechnen, wenn du das Haus über einen Makler verkaufen möchtest. Bei einem Verkaufspreis von 100.000 Euro fallen demzufolge 3.000 Euro Maklerprovision als Hausverkauf-Nebenkosten in diesem Bereich an. Wie folgt sieht es in der Praxis aus:
 

Verkaufspreis 100.000 Euro
Maklerprovision 3 Prozent 3.000 Euro
Steuer Maklerprovision 20 Prozent 600 Euro
Gesamtkosten Makler inklusive Steuer 3.600 Euro

Gut zu wissen: In Österreich ist es meistens so, dass die Maklergebühr zwischen dem Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird. Oft ist die Höhe auch verhandelbar. Sie muss also nicht zwangsläufig bei drei Prozent liegen. Auch ein oder zwei Prozent Maklerprovision sind denkbar.

Haus verkaufen - kostenlos ohne Makler

Wer das Haus verkaufen und Kosten sparen möchte, der kann auch ohne Makler starten. Ein gewisses Know-how in Sachen Hausverkauf sollte in dem Fall jedoch vorhanden sein, wenn du kostenlos das Haus verkaufen möchtest.

Makler bringen einige Vorteile mit sich, auch wenn sie Kosten verursachen. Sie wissen genau, wie ein gutes Exposé aussieht und welche Bilder verkaufsfördernd sind. Außerdem übernehmen sie viele Aufgaben wie Vermarktung, Besichtigungstermine und Beratung. Immobilienmakler kennen die Marktlage vor Ort und haben zudem einen Überblick über die Preisgestaltung.

Für Leute mit etwas Know-how und Zeit ist es allerdings möglich, ein Haus zu verkaufen ohne Provision an einen Immobilienspezialisten zahlen zu müssen. Vielleicht hast du auch einen Verwandten oder Bekannten, der sich darin auskennt Häuser zu verkaufen – und das kostenlos. Das wäre eine Option, um das eigene Haus kostenlos zu verkaufen, ohne hohe Maklergebühren zu bezahlen.

Hausverkauf: Weitere Nebenkosten wie Immobilienertragsteuer beachten

Neben den Maklergebühren fallen für den Verkäufer noch weitere Kosten an, dazu gehört unter anderem die Immobilienertragssteuer. In welcher Höhe die Immobilienertragsteuer ausfällt, hängt von der Anschaffung der Wohnimmobilie ab. Bis zum 31.03.2012 gab es noch eine Zehnjährige Spekulationsfrist.

Wer sein Haus also bis zum 31.03.2002 gekauft hat, konnte von einer geringeren Steuerlast profitieren, da nur ein Teil des Veräußerungsgewinns versteuert werden musste. Anschaffungen nach dem Stichtag, die wieder verkauft wurden, wurden mit 30 Prozent versteuert.

Es gibt allerdings auch die Möglichkeit, das Haus steuerfrei zu verkaufen. Das ist möglich, wenn du das Haus als Hauptwohnsitz für mindestens zwei zusammenhängende Jahre genutzt hast. Auch bei einer Erbschaft und Schenkung fällt keine Steuer an.

Tipp: Es bietet sich an, erst dann das Haus zu verkaufen, wenn du wirklich für mindestens zwei Jahre am Stück die Immobilie als Hauptwohnsitz genutzt hast. So sparst du dir unter Umständen einen enormen Steuerbetrag.

Erfolgreicher Hausverkauf: Energieausweis Kosten nicht vergessen!

Möchtest du ein Haus verkaufen, benötigst du zwingend einen Energieausweis. Es gibt spezialisierte Firmen, bei denen du einen Energieausweis beantragen kannst. Doch auch Schornsteinfeger und manche Heizungsinstallateure bieten die Erstellung eines Energieausweises für dein Haus an. Die Preise schwanken und hängen von verschiedenen Faktoren ab. Dazu zählen:

  • Größe und Art des Hauses (Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Reihenhaus)
  • Neubauten
  • Altbauten
  • Sanierte Objekte

Im Energieausweis wird ermittelt, welcher Energiebedarf bei einem Gebäude vorliegt. Hierbei sind Faktoren, wie beispielsweise der Zustand von Fenstern und Türen, relevant. Ebenfalls spielen die Zustände der Wände und Heizung in die Berechnung ein. Anhand der Daten sind die Schwachstellen eines Hauses erkennbar, wozu alte Fenster und Wärmebrücken zählen.

Manchmal gibt es von einigen Anbietern Aktionen, sodass bereits ab 90 Euro Energieausweise Einfamilienhäuser möglich sind. Je nach Aufwand und Situation vor Ort kann der Betrag deutlich darüber liegen. Das ist aber immer noch günstiger, als eine empfindliche Geldstrafe aufgrund des Fehlens eines Energiepasses in Höhe von bis zu 1.450 Euro zu bezahlen.