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„Sehr guter und vor allem schneller Verkauf meiner Wohnung – sehr empfehlenswert!“ Doris, 57

„Das Schalten der Anzeige war sehr einfach und ich habe so viele Anfragen erhalten, dass ich aus den besten Mietern auswählen konnte.“ Bernhard, 35

„Ein absolut faires Angebot das immobilienscout24.at bietet. Ich bin sehr zufrieden!“ Gerlinde, 42

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Ihr Haus erfolgreich verkaufen

Was Sie beim Anbieten beachten sollten

Der Verkauf eines Hauses dauert ungefähr doppelt so lange wie die Vermietung. Die Vermarktungsdauer ist abhängig von Art und Ausstattung des Hauses sowie der Region und den Konditionen, zu denen die Immobilie angeboten wird.

Der Hausverkauf will gut vorbereitet sein

Rund 52 Prozent der Österreicher leben im eigenen Haus oder in einer Eigentumswohnung. Doch nicht immer wollen Eigentümer ein Leben lang an ihre Immobilie gebunden bleiben - manchmal sorgen neue Lebensumstände dafür, dass sie sich von ihrer Immobilie trennen möchten. Beachten Sie, dass der Verkauf einer Immobilie deutlich mehr Zeit als die Vermietung benötigt. Ein realistischer Zeitraum beträgt vier bis sechs Monate bis zur Veräußerung Ihres Eigentums.

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen, helfen folgende Tipps und Fragen:

  • Verkaufen Sie Ihr Haus zu einem guten Zeitpunkt?
  • Bis wann brauchen Sie das Geld? Stellen Sie sicher, dass es mit der Verkaufsdauer übereinstimmt.
  • Welche Steuern fallen bei einem Hausverkauf an?
  • Haben Sie bereits eine neue Immobilie in Aussicht? Wie finanzieren Sie diese?
  • Soll ein bestehendes Darlehen aus dem Verkaufserlös abgelöst werden?
  • Fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an?

Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf beachten

Unter bestimmten Voraussetzungen wird eine Vorfälligkeitsentschädigung beim Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Eigentumswohnung fällig. Sie fällt dann an, wenn Sie noch einen Festzins-Kredit auf Ihre Immobilie laufen haben. Bei einem Hausverkauf haben Sie als Kreditnehmer ein sogenanntes „berechtigtes Interesse“, den Vertrag vorzeitig zu beenden. In diesem Fall kann die Bank also nicht auf Vertragserfüllung bestehen!

Aber: Nichtsdestotrotz hat die finanzierende Bank das Recht, den finanziellen Schaden, der durch die vorzeitige Kündigung entsteht, geltend zu machen. Genau dafür berechnet sie die Vorfälligkeitsentschädigung. Doch wie genau wird die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung bei einem Hausverkauf berechnet?

Grundsätzlich gilt: Die Bank darf die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung nicht willkürlich festlegen. Das folgende Rechenschema dient als Grundlage für die Berechnung der Entschädigungshöhe:

 

Höhe des Zinsverlustes
- Risikoersparnis
- Verwaltungskostenersparnis
+ Bearbeitungsentgelt der Bank
= Vorfälligkeitsentschädigung

Je nach Höhe der verbliebenen Darlehensrestsumme kann die Vorfälligkeitsentschädigung beim Verkauf Ihres Hauses unterschiedlich hoch ausfallen. Sie sollten aber keine Vorfälligkeitsentschädigung ungeprüft akzeptieren. Lassen Sie sich im besten Fall die Berechnung der Bank vorzeigen, sodass Sie zumindest nachvollziehen können, wie die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung zustande gekommen ist.

Tipp: Vor dem Verkaufen Haus auf Vordermann bringen

Bevor das eigene Haus zum Verkauf angeboten wird, sollte es auf Vordermann gebracht werden:

  • Müssen Reparaturen durchgeführt werden? 
  • Sind bestimmte Erneuerungen sind notwendig?
  • Welche Einrichtungsgegenstände wirken störend?

Empfehlenswert ist in diesem Zusammenhang, alles, was beim Auszug ohnehin auf dem Sperrmüll landen würde, bereits vor einer möglichen Besichtigung zu entsorgen. Auf diese Weise schaffen Sie Platz und die Räume wirken großzügiger. Garagen, Abstellräume und das Grundstück dürfen hierbei nicht außer Acht gelassen werden.
 

Häuser verkaufen mit einem Makler

Prüfen Sie für sich, ob Sie einen Makler beauftragen wollen. Damit verpflichten Sie den Makler, durch intensive Bemühungen den Verkauf Ihres Haus zu einem guten Abschluss zu bringen. Die Entscheidung für einen Makler ist die wichtigste Entscheidung beim Hausverkauf.

Ein guter Makler kann den entscheidenden Unterschied machen. Lassen Sie sich einen professionellen und seriösen Makler empfehlen. Zu den Aktivitäten des Maklers zählt auch, dass er auf eigene Kosten angemessene Werbemaßnahmen durchführt. Im Gegenzug verzichten Sie darauf, andere Makler oder Dritte einzuschalten.

Ein guter Makler kennt die aktuelle Marktlage genau und hilft Ihnen, den optimal erzielbaren Preis für ihre Immobilie zu bestimmen.

Tipp: Haus allein verkaufen
Auch wenn Sie das Haus ohne Hilfe eines Maklers verkaufen, sollten Sie zur Festlegung des Preises einen Fachmann/eine Fachfrau zu Rate ziehen.

So lässt sich der Preis Ihrer Immobilie ermitteln

Um das eigene Haus verkaufen zu können, ist es unerlässlich, einen marktgerechten Preis zu ermitteln. Hierzu können beispielsweise vergleichbare Immobilien auf Internetportalen mit dem eigenen Angebot verglichen werden. Nicht empfehlenswert ist es hingegen, die getätigten Investitionen (etwa Kaufpreis und Renovierungen) für die Ermittlung des Verkaufspreises heranzuziehen. Auch sollte der Preis nicht zu hoch angesetzt werden.

Statt in die Kalkulation einen Verhandlungsspielraum einzubauen, ist ein geringerer Preis anzusetzen, der wenig Spielraum für Preisverhandlungen lässt. Denn ziehen sich die Verkaufsbemühungen über Jahre hin, können unnötige Zinsen anfallen. Wer auf Nummer sicher gehen will, kann für die Preisermittlung einen Sachverständigen frequentieren.

Was das Exposé für den Hausverkauf enthalten sollte

Nachdem der Preis erfolgreich ermittelt und Ihr Haus für die Besichtigung vorbereitet wurde, gilt es, das Exposé anzufertigen. Es lohnt sich, Zeit und Mühe zu investieren, da die Anzeige das Aushängeschild Ihrer Immobilie ist. Gestalten Sie die Überschrift aussagekräftig und knackig, damit das Interesse potenzieller Käufer geweckt wird.

Die Objektbeschreibung darf ruhig ausführlich sein: Je mehr Infos der Interessent erhält, desto besser kann er sich eine Vorstellung von Ihrem Haus machen. Wenn möglich, verraten Sie nicht alle positiven Eigenschaften, sodass Raum für Überraschungen bei der Besichtigung bleibt.

Wichtig: Vergessen Sie nicht, auf etwaige Mängel im Exposé hinzuweisen!

Den letzten Schliff verleihen Ihrer Anzeige ein Grundriss und Fotos von Ihrem Haus. Die wichtigsten Motive sind dabei Außenansicht, ein Blick aus oder auf den Garten, das Bad, die Küche und Besonderheiten wie Kamin oder Sauna. Scheuen Sie sich nicht, die Impressionen mit einem Bildbearbeitungsprogramm aufzuwerten, um die Hochwertigkeit Ihrer Immobilie zu unterstreichen.

Checkliste – Was muss drin sein?

  • Ansprechende Bilder von innen und außen
  • Größe und Lage
  • Informationen zu dem Grundstück
  • Angaben zur Energie-Effizienz
  • Ein Grundriss
  • Informationen zur Umgebung
  • Details und Besonderheiten
  • Kontaktdaten

Welche Unterlagen sind für den Immobilienverkauf relevant?

Damit der Hausverkauf schnell abgewickelt werden kann, sollten Sie relevante Unterlagen früh zusammenstellen. Dazu zählen Grundbuchauszug, eine Flurkarte, Grundrisszeichnungen der verschiedenen Etagen und eine Wohnflächenberechnung. Letztere kann unter Umständen auch selbst ausgemessen und zusammengestellt werden. Belege über die in letzter Zeit getätigten Investitionen und ein Wertgutachten, sofern ein solches vorliegt, vervollständigen die Unterlagen.

  • Energieausweis
  • Grundbuchauszug
  • Grundriss
  • Flurkarte
  • Wohnflächenberechnung

Den richtigen Käufer finden

Je nach Haus kommen verschiedene Zielgruppen in die engere Auswahl. Am meisten werden Häuser von Familien gekauft, die sich ihren Traum vom Eigenheim erfüllen wollen. Dann sind oft Punkte wie die Anzahl und Größe der Kinderzimmer ausschlaggebend. Doch auch wenn Ihr Haus die gewünschten Merkmale nicht aufweisen kann, lässt es sich gut verkaufen, wenn entsprechende Umbau- oder Erweiterungsmöglichkeiten vorhanden sind.

Checkliste Hausverkauf

Hier noch einmal kurz und bündig zusammengefasst, wie Sie den Hausverkauf am besten angehen und erfolgreich abschließen:

  • Marktanalyse und Preisermittlung
  • Vorbereitung des Objektes: Mängel beseitigen, das Haus herrichten
  • Ein ansprechendes Exposé erstellen
  • Vollständige Unterlagen bereitstellen
  • Muster-Kaufvertrag (Standard) schon vor der Besichtigung erarbeiten

Hausverkauf: Welche Kosten fallen an?

Möchten Sie ein Haus verkaufen, müssen Sie jedoch auch die Kosten für den Hausverkauf beachten. Es gibt einige Nebenkosten beim Hausverkauf, die relevant und nicht zu verachten sind. Unter anderem gibt es beim Hausverkauf Makler Kosten, wenn Sie einen entsprechenden Spezialisten in Anspruch nehmen.

Mit einer Maklerprovision zwischen einem und drei Prozent müssen Sie rechnen, wenn Sie das Haus über einen Makler verkaufen möchten. Bei einem Verkaufspreis von 100.000 Euro fallen demzufolge 3.000 Euro Maklerprovision als Hausverkauf Nebenkosten in diesem Bereich an. Wie folgt sieht es in der Praxis aus:
 

Verkaufspreis 100.000 Euro
Maklerprovision 3 Prozent 3.000 Euro
Steuer Maklerprovision 20 Prozent 600 Euro
Gesamtkosten Makler inklusive Steuer 3.600 Euro

Gut zu wissen: In Österreich ist es meistens so, dass die Maklergebühr zwischen dem Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird. Oft ist die Höhe auch verhandelbar. Sie muss also nicht zwangsläufig bei drei Prozent liegen. Auch ein oder zwei Prozent Maklerprovision sind denkbar.

Haus verkaufen - kostenlos ohne Makler

Wer das Haus verkaufen und Kosten sparen möchte, der kann auch ohne Makler starten. Ein gewisses Know-how in Sachen Hausverkauf sollte in dem Fall jedoch vorhanden sein, wenn Sie kostenlos das Haus verkaufen möchten.

Makler bringen einige Vorteile mit sich, auch wenn sie Kosten verursachen. Sie wissen genau, wie ein gutes Exposé aussieht und welche Bilder verkaufsfördernd sind. Außerdem übernehmen sie viele Aufgaben wie Vermarktung, Besichtigungstermine und Beratung. Immobilienmakler kennen die Marktlage vor Ort und haben zudem einen Überblick über die Preisgestaltung.

Für Leute mit etwas Know-how und Zeit ist es allerdings möglich, ein Haus zu verkaufen ohne Provision an einen Immobilienspezialisten zahlen zu müssen. Vielleicht haben Sie auch einen Verwandten oder Bekannten, der sich darin auskennt Häuser zu verkaufen – und das kostenlos. Das wäre eine Option, um das eigene Haus kostenlos zu verkaufen, ohne hohe Maklergebühren zu bezahlen.

Hausverkauf: Weitere Nebenkosten wie Immobilienertragsteuer beachten

Neben den Maklergebühren fallen für den Verkäufer noch weitere Kosten an, dazu gehört unter anderem die Immobilienertragssteuer. In welcher Höhe die Immobilienertragsteuer ausfällt, hängt von der Anschaffung der Wohnimmobilie ab. Bis zum 31.03.2012 gab es noch eine Zehnjährige Spekulationsfrist.

Wer sein Haus also bis zum 31.03.2002 gekauft hat, konnte von einer geringeren Steuerlast profitieren, da nur ein Teil des Veräußerungsgewinns versteuert werden musste. Anschaffungen nach dem Stichtag, die wieder verkauft wurden, wurden mit 30 Prozent versteuert.

Es gibt allerdings auch die Möglichkeit, das Haus steuerfrei zu verkaufen. Das ist möglich, wenn Sie das Haus als Hauptwohnsitz für mindestens zwei zusammenhängende Jahre genutzt haben. Auch bei einer Erbschaft und Schenkung fällt keine Steuer an.

Tipp: Es bietet sich an, erst dann das Haus zu verkaufen, wenn Sie wirklich für mindestens zwei Jahre am Stück die Immobilie als Hauptwohnsitz genutzt haben. So sparen Sie sich unter Umständen einen enormen Steuerbetrag.

Erfolgreicher Hausverkauf: Energieausweis Kosten nicht vergessen!

Möchten Sie ein Haus verkaufen, benötigen Sie zwingend einen Energieausweis. Es gibt spezialisierte Firmen, bei denen Sie einen Energieausweis beantragen können. Doch auch Schornsteinfeger und manche Heizungsinstallateure bieten die Erstellung eines Energieausweises für Ihr Haus an. Die Preise schwanken und hängen von verschiedenen Faktoren ab. Dazu zählen:

  • Größe und Art des Hauses (Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Reihenhaus)
  • Neubauten
  • Altbauten
  • Sanierte Objekte

Im Energieausweis wird ermittelt, welcher Energiebedarf bei einem Gebäude vorliegt. Hierbei sind Faktoren, wie beispielsweise der Zustand von Fenstern und Türen, relevant. Ebenfalls spielen die Zustände der Wände und Heizung in die Berechnung ein. Anhand der Daten sind die Schwachstellen eines Hauses erkennbar, wozu alte Fenster und Wärmebrücken zählen.

Manchmal gibt es von einigen Anbietern Aktionen, sodass bereits ab 90 Euro Energieausweise Einfamilienhäuser möglich sind. Je nach Aufwand und Situation vor Ort kann der Betrag deutlich darüber liegen. Das ist aber immer noch günstiger, als eine empfindliche Geldstrafe aufgrund des Fehlens eines Energiepasses in Höhe von bis zu 1.450 Euro zu bezahlen.