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Wohnungskategorien - Diese vier gibt es

Je besser die Ausstattung, desto höher der Kategorienmietzins

Beim Kategorienmietzins ist die Höchstgrenze der Miete durch die Wohnungskategorien A bis D geregelt. Hier erfahren Sie, welche Rechte und Pflichten Sie als Mieter haben.

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Wohnungskategorien als Basis für den Mietvertrag in Österreich

Je nach Größe, Badezimmers, Heizung, Kochmöglichkeiten und weiteren Ausstattungsmerkmalen werden Wohnungen zur Errechnung des Kategorienmietzinses in vier Gruppen aufgeteilt. Die Kategorien A bis D beschreiben die Ausstattung der Wohnung zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses.

A ist die teuerste Kategorie, D die günstigste

Fällt eine Wohnung in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, gibt es drei Systeme, die maximal zulässige Miethöhe gesetzlich zu regeln: den Richtwertmietzins, den angemessenen Mietzins und den Kategorienmietzins. Letzterer basiert auf den Wohnungskategorien A, B, C und D. Je besser die Ausstattung der Wohnung, desto höher ist die Miete. A ist die teuerste und D die günstigste Kategorie.

Die Wohnungskategorien im Überblick

Wohnungskategorie A:

  • Brauchbarer Zustand
  • Mindestens 30 Quadratmeter Nutzfläche
  • Zimmer
  • Küche oder Kochnische, mindestens bestehend aus Spüle und Kochplatte
  • Vorraum
  • keramisch verfliestes Badezimmer oder Badenische mit Dusche oder Badewanne und Entlüftung ins Freie
  • WC
  • Wärmeversorgungsanlage, Etagenheizung oder gleichwertige stationäre Heizung
  • Warmwasseranschluss

Wohnungskategorie B:

  • Brauchbarer Zustand
  • Dusche oder Badewanne in einem abgegrenzten Bereich
  • Zimmer
  • Küche oder Kochnische
  • Vorraum
  • WC

Wohnungskategorie C:

  • Brauchbarer Zustand
  • Wasseranschluss
  • WC im Wohnungsinneren

Wohnungskategorie D:

  • Wasseranschluss oder WC im Wohnungsinneren fehlen
  • Wasseranschluss oder WC im Wohnungsinneren sind im unbrauchbaren Zustand

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Brauchbarer und unbrauchbarer Wohnungszustand

Als brauchbar stuft der Oberste Gerichtshof (OGH) Wohnungen ein, die zum sofortigen Bewohnen geeignet sind. Das ist der Fall, wenn keine gröberen, die Benutzung behindernden oder die Gesundheit bedrohenden Mängel vorliegen. Können die Energieanschlüsse nicht gefahrlos verwendet werden, gilt die Wohnung beispielsweise als unbrauchbar.

Rechte und Pflichten des Vermieters und Mieters

Grundsätzlich müssen alle Merkmale erfüllt sein, damit eine Wohnung in die jeweilige Kategorie fällt. Der Vermieter hat aber die Möglichkeit, ein fehlendes Merkmal durch ein zusätzliches aus einer höheren Kategorie auszugleichen. Wenn zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses ein Merkmal unbrauchbar oder kaputt ist, sollte der Mieter es anzeigen. Der Vermieter hat dann höchstens drei Monate Zeit für die Reparatur. Andernfalls wird die Wohnung in Kategorie D eingestuft. Die günstigste Kategorie kommt generell nur dann in Frage, wenn der Mieter die Wohnung zuvor als unbrauchbar gemeldet hat.

So beeinflussen die Wohnungskategorien den Mietzins

Nicht jede Mietwohnung wird einem Wohnungstyp zugeteilt. Die Wohnungskategorien gelten für Altbauwohnungen, bei denen die Mietverträge zwischen dem 1. Jänner 1982 und dem 28. Februar 1994 abgeschlossen wurden. Neuere Wohnungen sind von der Wohnungskategorie unbeeinflusst, sie richten sich nach dem Richtwertmietzins. Bei diesem Mietzins handelt es sich nicht um eine gesetzlich verbindliche Obergrenze, sondern um einen Orientierungswert. Hat der Mieter den Eindruck, dass die Miete gemessen am regional üblichen Mietspiegel zu hoch ist, kann er laut Mieterschutz aber ein Anpassen an den Richtwert verlangen.

Wie hoch ist der Mietzins entsprechend der Ausstattungskategorie?

Die Ausstattungskategorie A ist die teuerste, trotzdem liegt die Obergrenze nur bei 3,43 € pro m² exklusive Betriebskosten. Kategorie B kostet 2,57 € pro m², Kategorie C und D im brauchbaren Zustand 1,71 m² und Kategorie im unbrauchbaren Zustand 0,86 € pro m².

Wie gestalten sich die Wohnungskategorien beim Wiener Wohnen?

Auch bei Gemeindewohnungen gibt es einen Kategorienmietzins, der aber nicht unbedingt mit dem österreichweit üblichen Kategorienmietzins, der anhand der Ausstattung bemessen wird, ident ist. Hier liegen die Preise zwischen 2,13 Euro und 4,26 Euro exklusive Betriebskosten. Auch eine Indexerhöhung ist im Laufe der Mietzeit möglich. In den letzten Jahren wurden in Wien vor allem Wohnungen der Kategorie B und C gefördert, da diese Wohnungen am gefragtesten sind.

Welche Faktoren beeinflussen die Wohnungskategorie noch?

Egal ob in Wien, Niederösterreich, Kärnten oder die anderen österreichischen Bundesländer – überall gibt es bessere und schlechtere Wohngegenden. Das kann sich auf den Richtwert auswirken. Je besser die Wohngegend, umso höher der Zuschlag. Wer eine Wohnung einer niedrigeren Kategorie sucht, muss damit rechnen, dass sie in einer weniger beliebten Wohngegend sein wird, da in den gefragten Wohngebieten sehr alte Wohnhäuser meist saniert werden und dann einer anderen Kategorie entsprechen.

Worauf ist bei einer Wohnung der Ausstattungskategorie D zu achten?

Eine Wohnung der Kategorie D mag durch den äußerst niedrigen Preis sehr verlockend sein. Doch potentielle Mieter sollten sich sehr genau überlegen, ob ihnen das Wohnen nicht doch zu rustikal ist. Ein Einziehen bedeutet, dass vom Zähneputzen über den Toilettengang bis zum Duschen alles in einem Gemeinschaftsbad oder einem externen Bad am Hausgang erledigt werden muss. Da es keinen Wasseranschluss gibt, gibt es meist auch keine Küche bzw. keine Abspüle. Nachdem die Wasserentnahmestelle komplett fehlt, kann sich der Mieter auch nicht einfach selbst ein Waschbecken einbauen. Da heutzutage solche Wohnungen kaum mehr gebaut werden, wird sich die Mietwohnung sehr wahrscheinlich in einem alten Haus befinden, mit einer entsprechend spärlichen Dichtung der Wände und Fenster. Wohnungen der Kategorie D eignen sich maximal als Stauraum oder als Atelier, für ein dauerhaftes Wohnen bietet sie zu wenig Komfort.

So wird ermittelt, ob der Mietzins gerechtfertigt ist

Mieter, die glauben, dass ihre Wohnung einer zu hohen Kategorie zugeteilt wurde, können online eine Mietzinsüberprüfung vornehmen lassen. Handelt es sich um eine Gemeindewohnung, muss ein Rechner verwendet werden, der für den betroffenen Bezirk gültig ist. Auch das regional zuständige Kontrollamt, der Mieterschutzverband und verschiedene Wohnservicestellen können hilfreiche Anlaufstellen sein. Ist der Mietzins tatsächlich zu hoch, kann vom Vermieter ein Senken der Miete und eine Rückzahlung der zu viel gezahlten Beträge eingefordert werden.